济南“最严停工令”考验开发商资金成色 交房违约风险增加

　　“项目原计划明年年初收工，现在正处于水电气暖管沟施工和园林绿化阶段，正好赶上采暖季停工，我们最担心交房违约。”面对近日济南发布的“最严停工令”，华山片区一开发商房建负责人说。

　　据了解，除了在建项目涉及动土工程要停工，受冲击最大的要数今年新拿地项目，开发商不仅面临资金回笼压力，而且因为无法动工，明年销售周期也受影响。在部分业内人士看来，短期来看，明年年中可能会有楼盘供应低谷，但限价政策延续的情况下，房价不会有大波动。

　　冲击 今年部分新拍地块项目，因新规无法开工

　　此次“最严停工令”涉及工程不仅仅是道路、水利和房屋拆迁工地，还包括济南房地产开发建设项目。从今年采暖季开始到明年3月15日，楼盘凡处于土石方作业阶段的建设工程都在停工范围之内。

　　“楼盘项目动土施工主要集中在前期基坑开挖和渣土外运环节，进入收尾阶段有水电气暖管沟、园林绿化、地下车库回填施工，但对开发商来说，最要命的是拿了地无法动工。”华山片区一施工单位负责人说，就他从事房建工程的经验来看，开发商拍了地，钱也扔进去了，如果推迟4个月才能动工，各种融资成本、回笼资金压力会一股儿地涌上来，“除非开发商手里确实有钱，抗压力强的话，撑到明年春季停工令解除后，会大规模赶工期。”

　　据了解，今年上半年，济南主城区范围内居住用地土拍较少，倒是长清、章丘有多个地块挂牌交易。6月30日后，主城区加快供地节奏，相继有潘田片区、唐冶片区、汉峪片区以及盛福片区、长岭山片区原龙科机电地块等大面积居住用地入市。

　　济南一房企中层人士介绍，项目从拍地成交到拿到国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，再到基坑开挖，这个过程最快3个月就能启动，如果动土算上工地围挡施工的话，拿到地后接着就可以干。据其了解，唐冶、汉峪拍地后，拿地房企还没有启动，这意味着采暖季开始前的一个半月内，新拍地块建设手续如果没有全部办妥，将面临无法开工的现实。

　　分析 回笼资金、交房违约等，开发商头疼这些

　　除了新拍地块项目，“最严停工令”对部分在建项目也有不小冲击。“采暖季停工4个月，明年三四月又赶上主管部门春季扬尘大检查，原计划明年5月底交房，这下看来要泡汤了。”华山片区一开发商房建负责人告诉记者，从现在到年底前，他的项目有一批楼座正进行工程管沟和园林绿化等动土施工，新规出来后，工程不得不延后，要面临交房违约的风险，“现在购房者买房等婚房，最关心的就是交房日期。你说，我们能不头疼吗?”

　　在合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明看来，“最严停工令”对市场影响表现在两方面：一是明年年中有效供应可能会出现低谷。按照楼盘现在动工6～7个月建到12层以后，扣除春节停工约一个月，大概明年四五月可以拿到预售证，但现在新项目延后4个月，明年3月开工的话，赶工期快的话，拿到预售证得明年9月以后。目前市场在建项目地面以上施工不受影响，但本来能上市的项目有效供应减少，可能会导致明年年中出现供应低谷。二是对开发商回笼资金产生影响。现在房地产行业追求快周转，快开工、快销售、快回笼资金，停工4个月打乱了开发商销售周期，可借银行的钱要按时还，融资成本增加不少;同时，明年调控政策延续的话，主管部门铁腕限价，所以售房成本明显提高不少。

　　山东中原投资顾问部总监薄夫利认为，扣除春节工地放假，实际停工只有约2个月，从短期影响来看，明年五六月供应有所偏低，但政府调控目的性很明显，即量价都要控制在合理范围内，因而房价不会大波动。

　　虽然“最严停工令”对开发商影响不小，但业内认为对当前房价影响有限，毕竟主管部门执行限价，开发商不会顶风涨价。“像有的项目申报1.9万元，但实际销售时却在1.6万～1.7万元的水平。”谈及停工对房价的影响，有关部门人士如是说。

　　对策 有开发商已开始倒排工期、梳理风险

　　“今年拍的地，大多数要封顶或者竣工验收才能销售，并不能立即产生效益。”上述相关房企人士介绍，尽管开发商要执行扬尘治理新政的硬性要求，但多数开发商会采取措施解决这个问题的。

　　“我们已开始倒排工期了，尽量在采暖季开始前把一些能干的工程尽快抢出来。”华山片区这位楼盘项目房建负责人说，倒排工期的同时，他们还梳理风险，完备渣土准运等手续，“一梳理还真发现了问题，像有个工地施工许可快到期了，不赶紧解决的话，等明年3月允许施工后，无证开工是要被处罚的。”

　　现状 库存量8个月以上，部分开发商却炒作房源少

　　进入9月以来，济南楼市处在一个活跃期，每周都有多个楼盘加推，开盘售罄处于常态，让很多购房者不禁要问：是开发商惜售还是市场房源真就这么少?

　　“从我们掌握的情况来看，济南市场供应是向好的。今年8月底，库存量已达到8个月水平，9月的数据还没统计，估计会回升到8个月以上的水平。”有关部门人士说，开发商只要项目建到12层以上就会申请预售证，经过不断补库存，现在济南市场不可能出现无货可供的状态。对于现在频频出现的开盘售罄、一些购房者吐槽买不上房的现象，该人士认为这与部分开发商、自媒体公众号炒作房源少有关，“明明可以推3座楼，一看蓄客不够理想，就只推一座楼。如果蓄客500人，这500人抢一座楼的房源，结果自然是售罄，一部分购房者买不上。”

　　从区域来看，按照库存正常水平为8～10个月，济南西部库存低于8个月，供应有所紧张;而东部库存在8个月以上，南部库存在12个月以上，供大于需。通过现在的市场情况能看出，单价1.5万元以下的房价已被市场接受，单价2万元左右的楼盘销售一般。

　　采暖期楼盘动土施工都要停工，会不会影响开发商拿预售证?“这种推测不靠谱，只要开发商楼盘项目建到12层以上，符合预售证发放条件，主管部门会正常发证。”该相关人士说。

　　楼盘施工小知识

　　楼盘动土施工环节

　　主要包括：

　　平整场地、桩基施工、开挖基坑+渣土外运、地下结构施工、回填土方、管沟施工和园林绿化。

　　30层高层楼房正常工程周期约为2年

　　主要包括：

　　审批手续：3～6个月基坑：包括地下两层车库在内，约80天出“正负零”(主体工程基准面)结构阶段：平均7天盖一层，共210天室内室外工程：100多天