山东楼市库存大头在县城 占了2/3 消化完得2年多

　　“房地产价格不能大涨大落，万万不能通过加杠杆的方式来去库存。”在山东省政协今天上午召开的重点提案办理协商会上，省住建厅、省财政厅相关负责人表示，今后一段时期全省房地产政策仍以去库存、稳市场为主基调，库存量较大的市县将通过政府财政补贴等方式化解库存，同时在棚户区改造工作中大力推进货币化安置(即更多通过政府回购存量商品房的方式筹集棚改安置房)，棚改居民拿着政府发放的“房票”就能去购买商品房，还能在资金补偿、税收减免、子女入学就业等方面享受到一系列优惠政策。

　　上半年全省新开工商品房剧增20% 非住宅去库存压力山大

　　省住建厅相关负责人在会上介绍，今年上半年，全省房地产市场量增价稳，呈现出房地产交易额大幅攀升、商品房价格稳中略涨、企业资金充裕度提高、房地产投资小幅增长、房地产税收贡献突出等五大特点。其中，上半年全省销售商品房4270万平方米，实现销售额2428亿元，同比分别增长16.5%、19.4%;另据网签最新数据，1-7月全省房地产交易量10528万平方米，实现交易额5832亿元，同比分别增长33.2%、39%。

　　大众网记者注意到，今年1-6月份，全省商品房施工面积5.36亿平方米，同比增长6.3%，其中新开工6904万平方米，同比增长达到20%，分别高于全国平均增速1.3、1.5个百分点。一方面是快速增长的新建商品房，另一方面，全省非住宅库存化解压力依然很大。全省商铺、写字楼等非住宅库存平均去化周期比上年底增加3个月，目前已高达54个月，其中有6个市的去化周期更是超过了70个月。

　　同时，占据全省库存总量2/3的县市库存，平均去化周期也超过了24个月，个别县市去化难度较大。不过令人欣慰的是，库存商品住宅去化周期已经缩短到13个月，处于11-14个月的最佳供需平衡区间。

　　住建厅不会推行“一刀切”粗暴降房价

　　房地产库存消化形势严峻，将带来一系列复杂的经济和社会问题，能不能通过明确政策边界、引导开发商降价等措施稳步去库存呢?针对省政协委员陈书明提出的《关于稳步实施房地产去库存的建议》提案，省住建厅相关负责人回应称，省委省政府《供给侧结构性改革实施意见》中已经明确“实行差异化供地政策，适度调解相应类型土地供应规模，对房地产库存明显偏多的地区，暂停供应新增房地产开发用地。”

　　在引导开发商降价方面，住建厅认为，商品房价格主要由市场供求状况、经济发展水平、区域发展前景等因素决定，开发商是否降价，还取决于其自身经营状况和下步发展方向，住建厅从未推行“一刀切”模式的粗暴降价措施，今后也不会这么办。根据目前形势，当前和今后一段时期，全省房地产政策的主基调将是去库存、稳市场、调结构、惠民生，增强企业投资和居民消费信心，防范和化解金融风险、社会风险。

　　居民购房政府“买单” 棚改户可用“房票”换商品房

　　“商品房的作用不是为了救市，而是切实为老百姓着想。”以棚户区改造为例，有政协委员指出，应该让百姓在住房上面有更多自由的选择权利。有些市的商品房入住率持续走低，为什么不把这部分商品房用到百姓更需要的地方去呢?

　　大众网记者了解到，2015-2017年山东省确定改造棚户区110万户以上，是全国任务量最大的省份，以新建安置为主的改造工程带来了巨大的建设资金缺口。另一方面，2015年起国家首次提出要在棚户区改造工作中大力推进货币化安置，即更多通过政府回购存量商品房的方式筹集棚改安置房;在山东，省住建厅会同省发改委等13部门制定印发了《关于加快棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，对选择货币化安置的棚改居民采取财政补贴、贷款支持、税收减免等一系列优惠政策。简单点说，政府不仅要建立安置房源库，为棚改居民选购商品房提供便利，还可发放定向购买商品房凭证(简称“房票”)，棚改居民凭“房票”就可以去市场上选购商品房，由政府去结算“买单”哦。

　　根据省住建厅提供的统计数据，2015年全省棚改安置住房开工和货币补偿47.47万户(套)，完成年度任务的101.8%，其中货币化安置13.92万户，货币化安置率达到29.3,%，较年初提高23个百分点，消化了1000多万平方米的存量商品住房。

　　附：棚改货币化安置小常识

　　货币化安置有哪些方式?

　　据省财政厅相关负责人介绍，棚改货币化安置将以坚持政府引导、尊重群众自愿、实行让利于民为基本原则。主要采取现金支付方式和利用存量商品房两种安置方式。现金支付方式是指将棚改征收补偿资金支付给棚户区居民，让其自由支配。利用存量商品房安置方式是指棚户区居民通过交易服务平台自主选购存量商品房，或在房地产市场中自主选购存量商品房，或购买政府通过购买服务、委托代建回购、政府采购等方式筹集的定向安置房源，实现货币化安置。

　　房源从哪儿来?“房票”怎么用?

　　据省住建厅相关负责人介绍，在货币化安置的房源筹集方面，将建立安置房源库，筹集房地产开发企业自愿提供的存量商品房，及时发布区位、户型、配套设施状况、定向销售优惠价格等房源信息。

　　搭建交易服务平台，通过拓展商品房网签和备案系统服务功能，择优委托房产经纪等中介机构或支持开发企业利用企业网站、房交会、棚改项目现场巡展等方式，多形式搭建定向交易服务平台，为棚改居民选购住房提供便利。

　　探索“房票”制度，政府向签订货币化安置协议的棚改居民，发放定向购买商品房凭证(简称“房票”)，棚改居民凭“房票”于一定期限内在平台或市场中自由选择购买商品住房。政府和房地产开发企业或产权人凭“房票”和“购房合同”结算，抵扣棚改居民安置补偿费用，购房款与安置补偿费用差额部分由政府、开发企业和棚改居民按事前协议予以结算或支付。

　　货币化安置可享受哪些政策?

　　对选择货币化安置的居民，给予一次性资金奖励，对利用存量商品房安置的，奖励标准高于现金支付方式的标准。

　　对棚改居民优先提供个人住房贷款，对货币化安置的棚改项目，优先给予政策性贷款支持。

　　对棚改项目免征各种行政事业性收费和政府性基金;对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税;对改造安置住房的经营管理单位、开放商和购买安置住房的个人，免征相关印花税;对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税;对于通过政府搭建平台出售商品房的房地产开发企业，按有关安置住房比例和相关协议，减免相关城镇土地使用税、印花税。

　　加大民生保障力度。对购买存量商品房的棚改居民，在子女入托、就学等方面享受同区位居民同等待遇;转变为城镇户籍的棚改居民，其就业、养老、医疗等统一纳入社会保障体系。