投资“让位”消费 楼市走向何方
10.03.2015 17:59
本文来源: 山东华网
在今年的全国两会上，有关楼市的消息依旧是不少人关注的热点问题之一。政府工作报告中再次提到“稳定住房消费”、“分类指导”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”等论述，给外界带来积极预期。
但也有业内人士表示，从政策表态和市场现状来看，“去投资化”无疑已经是当下楼市的主基调，未来房地产将更多体现其作为居住产品的消费属性，弱化作为投资品的投资属性。而结合近年来房地产企业加速去库存力度，试水多元化发展等举措来看，则体现这个行业正逐渐告别“高利润时代”。 解读政府工作报告揭示楼市政策基调今年参加全国两会的代表委员中，不乏来自房地产行业的人士。他们尤为关注政策和趋势，不少代表委员的议案提案内容都涉及不动产登记、房地产税、自住型商品房、小产权房等房地产政策。但相比代表委员的观点，今年政府工作报告中有关房地产政策的表述仍是最抓眼球的内容。 今年的政府工作报告明确提出，要“加快培育消费增长点，稳定住房消费。扩大消费要汇小溪成大河，让亿万群众的消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力”，并强调“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。 业内人士表示，今年两会上的这些政策论述，与过去多年来强调的“调控”基调发生了明显变化，而且首次将“稳定住房消费”和“支持改善性住房需求”写入报告，说明楼市政策已经正式告别了“防止房价过快上涨”的调控模式。这一表态加上此前央行降准降息的“利好”，将有利于稳定市场预期，提振市场信心。 从2001年开始，对房地产市场的政策思路已经不断出现在每年的政府工作报告里，从最初的“发展”，到随后的“鼓励”、“改革”，到后来的“调控”。而从2005年至今的10年中，“调控”成为楼市政策表述的主流。除了2009年没有提及，其余9年两会政府工作报告均提到了“调控”。 事实上，政府工作报告中的的一些提法此前也已露端倪。 去年10月29日的国务院常务会议上，就曾提出“稳定住房消费”。而此次政府工作报告提出的“分类指导、因地施策，落实地方政府主体责任”，此前的住建部会议也曾有类似表述，即明确2015年将以市场的自身变化为基础，积极应对新局面、新问题。 今年的政府工作报告在谈到保障房建设时提出的“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”，也和此前住建部强调的“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”高度相似。 国家统计局经济景气监测中心副主任潘建成表示，今年政府工作报告中关于楼市政策表述的变化，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调。但潘建成也指出，报告同时也将住房定性为“消费”，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。“稳定住房消费，表明了决策层希望房地产市场平稳发展。” 中国指数研究院的政策解读报告分析，政府工作报告提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。这样的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。 ■链接 近年政府工作报告有关楼市政策表述2005年：目标重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。 2006年：继续搞好宏观调控，坚持区别对待、有保有压的原则，遏制房地产投资过快增长和房价过快上涨的势头。 2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 2011年：进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。 2014年：针对不同城市情况分类调控。 2015年：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 纵深新常态也给行业带来新机遇2015年1月，国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示，2015年初的房价依旧处于下降通道。 中信证券研报认为，自2014年起，中国的住房商品化地理扩张浪潮基本结束，三、四线城市出现了长时间的房价下降；房屋新开工持续增长的趋势结束，新开工和投资热情出现了明显的下降。“这不是2008—2013年房地产调控的结果，而是代际更替、住房自有率上升后出现的正常信号。” “我们判断，在此政策背景下，市场会长期保持价稳量增格局。”研报认为，现在的政策是中国房地产市场问题的长期有效解决办法，既能有效避免销售去化风险，又可以部分解决供给过大和区域不平衡问题，行业可持续性明显提升。 “站在新常态的高度看，中国房地产从量价齐升的2013年高涨走势转入缩量价格有所下行的2014年调整市不是偶然的，与中国经济降速、去杠杆、调整结构等有直接关联。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，新常态下房地产也迎来众多机遇。如政策直接干预市场减少、改革红利、创新、启动内需机遇等。 龙斌认为，决策层果断调整策略，简政放权，加大改革力度，力图保持房地产平稳健康发展。所以，2014年下半年特别是第四季度，房地产市场企稳，核心城市率先回暖，呈现交投前低后高的特点。 “总的来看，对于2015年及以后的房地产市场，不能悲观看待，房地产市场很可能会受惠新常态强大的平衡力量。”龙斌说，对于房地产而言，这意味着最坏的时候已经过去。不过，他认为很多新的问题如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高以及互联网新技术冲击等接踵而来，挑战是全方位的，需要行业认真研究和对待。 知名经济学者巴曙松表示，随着市场供需趋于平衡，房价涨势放缓，成本上升，这意味着房企“高利润时代”的终结。而随着房地产行业从住宅市场的过度繁荣进入多元业态，住宅地产、工业地产、商业地产、房地产金融等兴起，未来前期调研、产品设计以及后期的物业管理会创造出更大的价值。本文来源: 山东华网
10.03.2015 17:59