天天淘宝街背后账面巨亏8000万 房租收入到瓶颈期
经过多年打造，天天淘宝街已经成为时尚潮街。
地处洪楼商圈，东临大润发、西靠银座，再加上运营商准确定位，天天淘宝街可谓不折不扣的“金娃娃”，日客流量一度突破3万人次，并多次评为“最具人气商街”、“最具时尚品位商街”、“济南商业最具推动力商街”。然而就是这个人气爆棚的潮购天地、年轻时尚人群蜂拥而至的地方，却有着外人难以想到的尴尬。近日，记者多方采访了解到，这个外界看来风光无限的小商品市场，从运营商——济南世纪海蔚商贸有限公司最初接手到现在，已累计亏损7951万元，同时面临实体商业衰退、电商冲击以及新一期业主租金上调等“多重夹击”，10年前的“死局”前兆恍然再现……
【破解死局】
收拾“烂摊子”，先借款垫付租金5000多万
走进淘宝街，仿佛走进了时尚天地，潮流服饰、化妆品、格子铺、艺术美甲等，各种创意、款式新颖的商品汇聚，估计谁再说济南土，很多人都不会同意。然而谁又能想到，如此火爆的市场却有着坎坷的经历，影响至今。
2003年，商业地产作为一种新兴业态在济南兴起，海蔚广场因地处济南第二条“金街”洪楼商圈，被业界看好。然而，开发商海蔚置业毕竟没有商业运营经验，2006年就请来杰森实业公司运营，其中就包括目前淘宝街所在的B座上下两层。
这两层已被分割出售给600多位业主，采用统一委托租赁运营模式，租期10年，租金标准前5年按总房款8%、后5年按8.5%执行，这一标准是比较高的，当时业界普遍只有6%左右。然而让人始料未及的是，这家公司从2006年10月份开始仅仅运营了3个月，就因管理不善携商户租金“跑路”，并拒绝每月再向业主支付租金。
一时间，业主上门、商户上访，当时情形称之为“死局”并不过分，如何破局?本着维护开发成果、做负责任企业的理念，新的运营管理团队——济南世纪海蔚商贸公司毅然成立，并从开发商借款向业主垫付租金。“从2007年初到2009年4月底，在淘宝街重新开业前、公司没有任何收入进账的28个月里，我们通过借款向业主垫付租金总计达5200多万元。”世纪海蔚公司相关负责人张先生说。
【力挽狂澜】
定位准确+合理运营打造出一条金街
如果说通过借款垫付租金赢得业主支持，是后来淘宝街顺利运营的先决条件，那么世纪海蔚公司合理运营则是淘宝街成功关键。“先来说定位，就很重要，做高端，做不过贵和、银座，做品牌也竞争不过泉城路。”张先生说，还是得利用自身优势，定位为潮流、动漫、时尚，业态更加丰富，包含影院、饮食、商场等。
定位明确了，招商却成了难题，毕竟有前车之鉴。这时，世纪海蔚公司推出“交一年免半年”、“交九免三”等优惠政策，400多个商铺一次招满。“表面很风光，但内心的苦只有我们自己知道。”张先生说，2009年开业之初，由于缺乏资金，招商租金收入远达不到支付给业主的租金，他们再次向开发商借款，致使这一年虽然有一部分租金收入，但综合账面亏损已经接近5800万元。
商街开了，如何把人气做起来，困难摆在世纪海蔚公司面前。“为了破局，我们定了原则，市场化经营，商场化管理。”张先生说，自淘宝街开业以来，公司无论在装修布局、环境设计及硬件配置上，还是在提升服务、优化管理及团队打造上都下足了工夫，在当时济南同类商场中，淘宝街在硬件及软件方面都算得上首屈一指。
同时继续降低商户进驻门槛，推出999元就可以当老板的优惠政策，吸引了很多大学生及其他人员前来创业。2010年下半年，淘宝街人气明显上升，日均客流突破1万人次。然而由于租金价格只是同行业的70%，加上业主租金标准偏高，这一年，淘宝街依然亏损了948万元;2011年度则亏损602万元。
“其实一开始的几年里，我们就是拿亏损换人气，并在营销策划上持续加大投入，尤其是2012年，我们搞店庆抽奖活动，一大学生消费99元，抽得了一辆汽车。”张先生说，这一年亏损了473万元。
2013年，淘宝街日客流量一度突破3万人次大关，一系列荣誉也接踵而至，如“最具人气及时尚品位商街”、“济南商业最具推动力商街”等。努力终于让淘宝街在2014年出现历史性转折，当年运营实现单年度扭亏为盈，盈利了20万元。
【暗藏危机】
网购冲击未见底，房租收入到瓶颈期
济南商界人士曾总结淘宝街“起死回生”的经验：一是科学定位，时尚潮街;二是舍得投入，一方面给业主租金只涨不跌，另一方面商铺租金整体低于市场价，自己两边受挤;三是专业运营团队，策划出很多经典营销活动。然而张先生开始怀疑，这一成功能否持续，多年来积累的人气能否变现。
一个典型的例子是网购冲击，从2013年开始体现，一些大学生到淘宝街试衣，明明合适却不购买，回去网购。“商户销售额并没有随着人气上升而同步上升，很多人只逛不买，这种趋势越来越明显。”张先生说，一家地处优越位置、客流量很大的女装店，2013年最高单日销售额可达3000元，2014年只有2000多元，去年就只剩下1000多元了。
一些店老板以前都雇佣两三个营业员，现在干脆把员工辞了，自己干，还能省点费用。事实上，网购冲击只是一个方面，目前，济南小商品市场越来越多，市场已经处于过饱和状态，很多都经营惨淡，甚至关门大吉。比如泉城路泰府广场的潮柜、同样位于洪楼商圈的百代商城、长途汽车站附近的炫街，都已经退出市场。
最关键的是，原有的老牌小商品市场，如老东门、新世界、西市场等，都通过改造升级，体量越来越大。在小商品从业者数量总体有限的市场状况下，一场商户争夺战在所难免。据透露，此前老东门万货汇重装开业，就从很多小商品市场抢走了不少商户;如今，新世界又将重装开业。
“争夺商户，最有力的武器就是降低租金。”张先生说，这也意味着，小商品市场租金收入已经进入瓶颈期，能不降就不错了，就不要想涨租金了。据透露，人气爆棚的淘宝街去年单年度仅实现盈利5万元，目前其账面累计亏损达7951万元。
【生死一劫】
业主合同即将到期，前景面临新的挑战
目前，淘宝街运营者们非常担忧，一方面，商场内很多设备已老化，亟待整修，这需要相当一部分投入;另一方面，商户有流失可能性，2014年，淘宝街空置率一度达到20%，后来通过近半年努力招满了，这是微观上的;从宏观上来看，商业局势持续衰退、电商网购对实体商业冲击还在加深，且没有明显回转迹象。
最为关键的是，淘宝街与业主签订的10年租赁合同即将于2016年9月30日到期，目前续签工作已经全面展开并进行过半。在商业形势持续惨淡以及一直背负巨额亏损的情况下，考虑到商圈的稳定及业主资产增值的延续，运营商仍然提高了业主租金，按前六年9%，后六年9.5%执行，该标准也是明显高于同行业。但这一成本的增加使得运营商背负着更大的压力和不可预知的风险，淘宝街能否持续稳定运营，还有待考验。
事实上，业主购买淘宝街商铺的收益还不是错的。世纪海蔚公司财务主管王女士算了一笔账，以100万元的商铺为例，前5年收益40万元，后5年42.5万元，还剩17.5万元，再有两年，也即总共12年就可以回收所有成本;这个商铺的产权是70年，剩下58年就是净收益。“反观现在普通商铺，产权40年，一般17年才能收回成本，剩下23年收益。”王女士说。
济南商界人士李先生表示，未来淘宝街运营者将会是谁，还不得而知，但一个事实是，中途更换已经成功的运营商是商场经营大忌，古今中外有很多因更换运营者导致商场衰微的案例，因为这可能牵扯到商场的重新规划布局、重新洗牌、招商定位、商户流失等一系列不确定因素。仅以济南为例，“金街”泉城路西头有个万达广场，是万达进军济南的第一个项目，一楼很多商铺也都被分隔成小块出售给业主。
一开始，泉城路万达由万达运营管理，搞得风生水起，成为手机、家电行业商家争夺的对象;然而2012年，万达撤出，北京仲量联行物业接管运营，万达广场更名为悦荟广场，很多商铺就开始闲置，直到现在，一楼近半商铺闲置，有些空了三四年。小业主各自招租，力量单薄，无法形成气候，只能闲置。
“反观淘宝街，也到生死一劫的时候了。”李先生说，如果业主能顺利续签，运营者还是世纪海蔚公司，人气财气还可能延续;而如果不能续签，原本一个整体的商场被分割成小块，各自为政，或者新运营商进驻后的重新摸索、适应及成长周期等可能带来的不稳定性，使得该商场很容易重蹈泉城路万达一楼的覆辙，最终受损的可能还是广大业主的利益。
“平心而论，我们决定继续运营淘宝街的出发点与信心已不是自身盈亏，更多的是我们多年来积累的丰富经验与教训及对这个千辛万苦一手打造出来的繁荣商街的一种责任与情怀。”张先生说，“当然，我们能否继续运营，完全取决于广大业主，我们将完全尊重业主的意愿与选择，如果业主真能找到一个更具实力、更专业、经验更丰富的运营团队进驻管理，能给广大业主、商户及这个商圈带来持续稳定及更高更长久的收益，我们将非常欢迎并倍感欣慰，届时我们也将郑重承诺，会如期全面恢复商场原状，顺利与广大业主进行房屋交接。”