节地探索：以经济杠杆撬动土地集约
19.11.2014 13:13
本文来源: 山东华网
日益趋紧的土地刚性约束正在“倒逼”各地试点节地新规。浙江、上海、江西等多地探索用经济杠杆撬动节地内驱力，一方面通过适当提高工业用地价格、实施合同管束，扎牢篱笆把好“增量关”;另一方面，通过差别税收、支持企业“零增地技改”等方式向存量土地要效益。
把“圈地”者挡在门外 以前出让合同约定不明，企业对土地“圈而不用”的情况多有发生。杭州、上海目前推行土地“全生命周期管理”,工业用地出让时在合同里约定好后续开发周期、转让限制等要求，对土地做到全过程管理。上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤告诉记者，目前上海已经启用新的出让合同，加入了政府对企业节地的要求，而且将尽快建立一个电子信息系统，监督企业按照合同利用土地。 “根据大样本调查，绝大多数企业的生命周期在20年以内。” 庄少勤说，通过缩短工业用地出让年期，可以减少企业倒卖土地，到期之后，真正做得好的企业还可续期。从今年8月起，上海全面实施工业用地20年期出让制，只有个别重大、重点项目年期仍为50年。作为中小企业集聚区的浙江，也正在部署弹性年期出让方式。 上海市奉贤区委书记周平认为，工业用地出让期限由50年减少到20年，对全社会有利。现在一般的企业寿命只有十几年，而上海等长三角地区的土地资源又很稀缺，期限太长导致大量土地沉淀在企业手里。缩短年期便是发挥市场的调节作用，让每一寸土地都发挥价值。 在招商引资“争抢”下，很多企业向地方要地都是“狮子大开口”,但“圈占”之后，不少土地长期“晒太阳”.“尽管很多都是‘影子项目',但国土部门不得不当’真项目‘来办。”江西省鹰潭市国土局副局长童年茂说，为了既留下项目，又防止企业“圈地”,现在不少地方都对这些“大项目”实行分批出让，见了兔子再撒鹰，有效避免了一次性出让带来的闲置问题。与分批出让类似，一些地方还采取先租后让的方式，先等企业“落地”投产之后，再出让土地。 成本约束激发节地动力 工业用地“摊大饼”的一个主要原因是企业拿地成本低，在二级市场转让有利可图。为解决这一问题，杭州在今年初将工业用地最低价由过去的32万元/亩提高到90万元/亩。“现在二级市场的价格也就八九十万元每亩，对企业来说，一、二级市场之间的比价基本均衡，’圈地‘牟利的空间没有了，土地利用自然而然就节约集约了。”网易杭州公司公共事务总监刘正俊说。 高成本正在对企业节约用地形成内在约束。浙江绍兴恒元纺织有限公司总经理茅元根告诉记者，企业2011年在当地拿到24亩工业用地，每亩110万元，因为成本高，所以企业加班加点6个月就建好了厂房，一年内就安装好生产线正式投产。“因为买地贵，所以厂房都建成了5层，容积率是2.7.”茅元根说，成本在那里摆着，不得不想尽办法提高利用率。 上海也在考虑提高工业用地价格。庄少勤表示，上海要通过价格来引导工业用地走向。“今后，上海工业用地出让价格要覆盖成本，其实政府不鼓励每个企业都以出让方式获得土地，而是鼓励企业先租赁、后拿地。”庄少勤说，下一步上海将根据产业情况逐步提升土地价格。 浙江大学副教授杨遴杰认为，任何资源的价格低于成本价，都会被滥用。工业用地价格长期低于成本价，这是造成浪费、闲置的根源，提升价格显然能激励企业少用地、有效利用存量土地。但他同时指出，由于各地在招商中相互竞争，土地成为筹码，单边提高土地价格会让企业、项目外流，因此很多地方没有提价的积极性。“长三角地区工业用地提价主要是形成了产业集聚效应、有黏性，提价了企业也不会走。”杨遴杰说，其他地区工业用地提价仍需一个过程。 差别税收倒逼集约用地 为让多占地的企业多付出成本，浙江探索试点差别化征收土地使用税，通过税收手段促进企业节约用地，以“亩产论英雄”倒逼企业盘活存量，提高使用效率。 绍兴市柯桥区是浙江差别化土地使用税政策最早的试点。这项政策的核心是以“亩产税收”来确定土地使用税征缴。具体办法为“高征高返”,即先把1平方米的平均税额标准从7.3元提高到9.83元，然后分行业根据亩均税收给企业排名，排名靠前的土地使用税有返还，排名靠后的全额征收。“这样，企业低效利用土地的成本增大了，在拿地的时候就会有所考量。”柯桥区地税局税政科科长包关云说。 绍兴市索密克汽车配件有限公司是生产汽车转向杆的“打单冠军”.2013年公司亩均税收73万元，200多万的土地使用税全额返还。公司总经理沈百庆说，企业是讲求效益的，因此要满负荷运转，把所有土地利用起来，而节地能得到税收优惠，这将促使企业更加注重提升土地使用效率。 在试点基础上，浙江近期已在全省全面推行差别化土地使用税政策，倒逼企业集约用地，向存量土地要效益。浙江要求各地建立科学的亩产效益评价体系，每个企业有张“成绩单”,根据“成绩单”确定要素配置优先次序，实施差别化要素价格，奖优汰劣，给企业节地带上“紧箍咒”.本文来源: 山东华网
19.11.2014 13:13