商贷首付十年后再回两成 二套房首付最低30%

　　个人房贷政策再次放宽。昨天，央行和银监会下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。不过，对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　通知称，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　与之前的政策相比，该政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%;二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可以降为30%，之前政策底线是40%，有些地方执行的是50%。因此，此次政策执行后，不限购地区的居民买房，不论是首套还是二套，首付比例可以降低5%-10%，对某些购房人群甚至可以达到20%。值得关注的是，这是继2006年6月之后，商贷最低首付比例首次重回二成。

　　浙商银行昨天第一时间对央行新政作出回应。浙商银行表示，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款最低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场实际情况确定可执行最低20%首付款比例的区域;对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。

　　易居研究院副院长杨红旭昨天表示，首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”。因此，这一政策刺激普通住宅需求。

　　已经在北京周边看好房下了定金的张先生昨天听到这个消息后，格外高兴。他看中了一套80万元的房子，首付必须30%，需要24万元。可他手里的资金不到20万，正发愁上哪里借钱补齐首付。“有了这个新政策，我这一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%，降到25%我也可勉强应付，可以轻轻松松地过个年了。”

　　算账

　　套总价300万首付降至20% 月供多了1818元

　　北青报记者注意到，有不少业内人士认为，这一政策对促进购房者入市的影响可能并不太大，因为首付降低，在利率不变的情况下，则意味着月供增加，偿还银行的利息总额增加。

　　对首套房来说，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，如果100万元的房子，以前首付30%，需要30万，每月月供4303元，20年累计支付利息为33.27万元。现在首付最低能降至20%，只需要20万，但每月月供增加到4918元，增加606元，累计利息增至38.02万元，增加4.75万元，涨幅为14%。如果买一套300万元的房子，月供要增加1818元，整体利息支出多了14.25万元。

　　对二套房来说，由于房贷利率是基准利率的1.1倍，因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子，以前首付40%，需要40万元，月供4090元，总利息支出38.16万元;现在首付降至30%，只需30万元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52万元，增加了6.36万元，增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子，每月月供要增加2046元，总利息要多支出18.98万元。

　　也正是如此，中原地产首席分析师张大伟认为，从结果看，根本上这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。从市场现实看，因首付降低刺激入市的购房者数量有限。不过，张大伟同时表示，从心理层面看，会刺激一波需求入市。

　　影响

　　二线城市将是新政主要影响区

　　多位业内人士认为，此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地。

　　杨红旭认为，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。经济学家马光远认为，首套房贷首付比例回到了20%，意味着房地产救市大幕拉开，从这次政策开始，中央各主管部门去库存的执行落实政策将会相继出台。

　　“政策持续宽松，但效果依然只出现在一、二线城市，虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。”张大伟表示，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。

　　民生证券昨天发布最新研报认为，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。从事件看，央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。

　　关注

　　首套房杠杆被放大到5倍?

　　那么，此次央行房贷首付新政的出台，到底意味着什么?是否意味着2016年新一轮楼市救市大幕正式开启?

　　就限购而言，目前，中国仅有四个一线城市，即北京、上海、深圳、广州，及一个旅游城市三亚仍执行限购措施(本地居民家庭不得购买第三套住房、非本地居民缴税满一定年限方可购房)，其余曾经同样自2011 年开始执行限购措施的40个城市在去年7、8月份先后取消了该政策。

　　对于这次出台的新政策，市场的看法并不一致，有分析人士称利率不降低，光降首付难以刺激楼市，况且首付的降低也带来了杠杆的提升，这意味着，人们购买首套房的杠杆比率从原来的1:3.3升至1:5，为了“去库存”，相关部门一边让企业和资本市场去杠杆，一边给房地产行业加杠杆。

　　财经专栏作家、黄金钱包首席研究员肖磊称，整个经济在调整，房地产市场不可能独善其身，去产能是一个长期的过程;首付比例持续降低利弊参半，利在于刺激需求，但弊在于增大了购房者还款压力。长期看拯救房地产市场在于降息和减税，以及创造更多就业，而不是加杠杆。本质上看，20%首付款购房，实际上就是将“炒房”杠杆放大至五倍，跟配资炒股道理一样。

　　研究股市“婴儿底”的英大证券首席经济学家李大霄也罕见发表评论关注楼市：这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。