“一地多用”的青岛西海岸模式

      如何将现有土地空间资源实现高效综合利用和价值最大化?如何破除戴在土地头上的“紧箍咒”?
　　记者近日从省区域办蓝色经济区建设指导处获悉,青岛西海岸新区(以下称新区)积极推行城市建设综合用地规划和土地管理机制改革,在全国率先试行“一地多用”模式,将现行的一宗地只有一种用地性质的用地管理模式,变为以建筑功能使用需求为主体的复合性用地管理模式,摆脱过去单一用地带来的制约,较好地适应了城市功能提升,促进了产业转型升级。
        “单一用地”变“混合用地”
　　以市场需求为导向,新区改革现行宗地单一用地性质为主的用地规划管理模式,变为以建筑功能使用需求为主的复合性用地规划管理模式,提出以“一地多用”为特征的“混合用地”概念,即采用土地混合利用和建筑复合使用方式,使单一宗地上具有两类或两类以上使用性质。
　　按照区域建筑规模总量控制原则,新区结合区域现状及区域发展的总体设想,对新区及各大功能区控制性详细规划合理划定分区,合理确定混合用地类型,明确不同分区的主导功能和主导功能建筑的最低比例。
　　针对不同类型混合功能地块的规划控制提出不同要求,新区实行逐步推广。目前商业、住宅兼容的综合用地模式已普遍推广,正在推广停车设施用地兼容商业、商务、文化、办公设施用地,如在珠江路、黄河路公交场站用地运用了混合用地的方式,在出具规划条件中充分兼容了商业服务、市政设施等多种功能。同时,在青岛信息谷建设中,积极探索导入动漫、培训、居住、福利服务等多种混合功能和多种使用功能混合的新型建筑,着力打造以信息产业为主导的综合服务基地。
　　对于实行两种或两种以上功能混合的,综合考虑空间合理布局、产业融合、建筑兼容和交通环境等因素,实行控制性详细规划和土地管理的动态调控机制。按照综合用地的类型、比例,对各区域控制性详细规划进行定期动态调整,强化基础配套、公共服务、开放空间、停车设施等配套规划建设。在设计条件以外,项目单位做出更高标准的设计时,原则同意容积率调整,做到控规编制的合理性、灵活性。比如在古镇口功能区东方时尚中心项目的土地出让过程中,新区充分考虑项目业态需要,对其中的时尚展示、精品酒店、商业、大师工作室和会所等功能给出了明确的混合面积,全力服务于市场实际需求,为打造东方时尚航母奠定了良好的基础。
        “一次性出让”变“弹性出让”
　　为盘活存量用地,促进土地资源优化配置和合理利用,新区率先试行国有建设用地使用权“弹性出让”制度。
　　所谓“弹性出让”,是指土地供应可采取一次性出让分期签订出让合同、分期发放土地证,或先租赁后转为出让,旨在打破传统工业用地出让“一竿子买卖”,让用地供应更灵活,加快土地的周转使用率。
　　区分不同产业和产业生命周期,新区打破现有单一最高50年期出让模式,拓展为10年、20年、30年、40年和50年等多年限的弹性年期出让。比如重大产业项目、战略性新兴产业项目用地出让年限最高不超过50年；加油站、加气站以及科研用地、经营性公用设施和公共建筑用地等出让年限不超过20年。弹性出让最低期限不得低于5年,最高不超过法定的同类用途国有土地出让最高年期。
　　据了解,竞得人可以先行租赁土地进行建设,达产后对项目税收、就业、节能、环保等贡献度进行综合评估,通过综合验收的,符合约定使用条件的,再办理出让手续,以减轻企业资金压力,缩短投产时间,同时有效避免企业圈地囤地行为。比如青岛经济技术开发区的原中达化纤、泰富模具两个项目,其出让年限为20年。
　　此外,用地使用权到期前,受让人可提出续期使用申请,符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划,满足节能和环境保护要求的,由工信部门会同发改、环保、规划、国土资源和建设等部门进行综合考评,达标的可以采用协议出让方式取得续期建设用地使用权。“弹性出让”制度的建立,有利于加强用地出让全生命周期管理,建立用地退出机制,实现土地资源优化配置。
        “静态管理”变“动态管理”
　　在推广“弹性出让”的基础上,新区探索实行动态用地管理模式。
　　据悉,园区与工业用地竞得人签订《履约监管协议书》,对土地投资强度、达产时间、利用条件、土地产出、实缴税收等条款和指标进行约定,并将其作为宗地上房地产权登记前置条件,对不按约定履行开发责任和义务,存在囤地、炒地、闲置等行为的,通过协商、仲裁、司法裁决等途径收回用地。同时,该协议还规定工业、科研用地完成土地登记之日起5年内原则上不得转让,确需在5年内转让的,增值收益按增值收益额的100%比例上缴,有效制止以股权变动名义炒卖土地的行为。
　　新区建立了评估工业项目投资总额、投资强度、亩均产值、亩均税收四大指标控制体系,由区工信、发改、商务等产业主管部门会同各大功能区、各镇街组织实施,分别在项目综合验收阶段、达产阶段、出让年期到期前以及每3—5年等不同时期,进行定期监督评估。对评估不达标的企业,根据履约监管协议、出让合同约定,追究企业违约责任,引导闲置低效利用工业用地有序退出,以便保障新增建设项目用地需求。
　　新区通过深化用地规划管理机制改革,有效促进了用地管理精细化,实现了土地资源高效综合利用,推动了城市功能优化和产业转型升级,特别是放大了中德生态园、灵山湾影视文化产业区等重点功能区的特色优势,迅速建成了一批大项目、打造了一批新亮点、形成了一批新产业。