山东首张不动产权证发放 "房地合一"还有多远?

　　山东省首张不动产权证在青岛发放，人们又一次看到产权登记“房地合一”是发展方向。目前，实施“房地合一”管理体制的只有少数城市，如天津、重庆、青岛等，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。但山东省和全国多数城市仍是“两证分开”、“一证上市”，甚至有的市民手里有房产证而无土地证。

　　不影响交易、也不影响抵押贷款甚至拆迁补偿，土地证“有用”吗?更清晰、完整的产权登记离我们有多远?

　　“房地合一”什么样

　　为了直观感受“房地合一”，3月1日，记者在济南和青岛各找了一位朋友，请他们把家里的房产证、土地证拍照传给记者。济南的朋友传来两本证:大红的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，青岛是一本《房地产权证》，也是红色的。虽然青岛的《房地产权证》就要被新证代替，但“房地合一”的做法仍将延续。

　　在青岛朋友这一本2014年1月颁发的《房地产权证》中，记者看到，其内页上半页与济南的房产证类似，载明权利人、坐落、共有状况、登记时间和房屋状况(建筑面积、套内建筑面积、规划用途、房屋性质)；下半页，青岛增加了一栏“土地状况”，则和济南的《国有土地使用证》类似，标明地号、地类(青岛为“土地用途”，两证均填“住宅”)、使用权类型(青岛为“取得方式”，两证均填“出让”)、使用年限、使用权面积。后边的附图页，都贴着宗地的四至和图形。

　　土地使用权面积的登载则大有不同。济南朋友的《国有土地使用证》是按面积“分摊”，使用权面积38平方米，其中分摊面积38平方米，独用面积一栏为空。而青岛则三栏都空着。

　　济南市某区国土资源分局地籍科负责人告诉记者，土地使用权的分割有不同的方法，济南这个面积的算法是个人房产占宗地上全部建筑面积的比例，再乘以宗地总面积得来，每家可能只有几平米几十平米，虽然不能指定这些土地具体在哪里，但有“按份共有”之义；而青岛的填法有“共同共有”意味。

　　土地使用权分割难在哪

　　在“房地分离”的城市，手持“双证”的市民并没有多少。有数据显示，2014年济南新建商品住宅总成交量超过6.1万套，二手房成交量近3万套，一年交易了9万套，而济南市全年只办理了3783件国有土地使用权分割登记。就是说，只有3783套房子从开发商手中把国有土地使用权“大证”变成了“小证”。

　　为什么出现“分割难”?上述地籍科负责人告诉记者，在济南，办土地使用权分割登记的前提是已办理房产证，就是说，开发商的土地若曾拿去抵押贷款，需先还清贷款赎回土地。另外，一旦有违规超建、配套甩项、验收不合格等情况，小区拿不到房产证，自然就拿不到土地证。

　　另外，上述“按份共有”的计算办法，也让分割变得滞后。他说，要算出个人的“分摊面积”，就必须等整宗地都开发完毕、所有房源都出来测绘报告，才能算出总建筑面积。

　　维护权益应着眼长远

　　记者从房管部门获悉，济南的交易政策是“一证上市”，光有房产证，没有土地证，也不影响交易、抵押贷款、甚至拆迁安置。对开发商也没有硬性政策约束。“老百姓觉得没用，购房合同也没写，开发商自然懒得麻烦。”上述济南朋友告诉记者。

　　听说青岛颁了“第一证”，济南知名验房师、关注房产多年的田双立充满期待:“‘房地合一’是个趋势，不能因为眼下‘没用处’就忽视了土地权益。”

　　青岛市国土资源和房屋管理局工作人员告诉记者，2001年，青岛产权登记“房地合一”之初，就是看到商品房市场发展初期暴露出了权属不一致的情况，不便于交易，地是甲的，房子是乙的，出了纠纷法院都难以执行。

　　济南市一位多年从事房产交易管理的人士举例:“20年前房产很少办证，后来发现孩子落户有用、上学有用；以前办抵押，有些人习惯抱着人家的房产证就行，慢慢知道了这样不管用，应该有正规的抵押权登记。社会管理越来越规范，维护权益应该看得长远。”