【关注不动产登记】 看不动产登记的历史演变

　　鲁网2月26日讯（记者 鞠鹏）3月1日，我国《不动产登记暂行条例》将正式实施，这意味着不动产统一登记将进入实际操作阶段。鲁网房产小记为了让广大网友对这一制度有个深刻的认识，可谓煞费苦心，为查资料翻箱倒柜夜不能寐，终于——我们还是从古时候开始讲起吧。

　　我国早在黄帝、大禹时代就有“平水土，划九州，辨土质，定田等，制赋则”的说法，由此不难看出，最初进行土地划分登记的一大目的，就是为了更好地实现税赋的缴纳工作。而西周时期的“井田制”，周王将土地分配给庶民使用，除要收取一定的贡赋外，是不允许买卖和转让的。

　　后来著名的改革家商鞅在秦国大行改革。在土地方面提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”就是对土地进行全面的调查核算，以作为制定土地政策的客观依据；“定分”就是用法律形式确认地主或平民对土地占有的“名分”，确认土地所有权。这些实际上都是土地登记的内容，此时的登记已经开始注意保护土地所有人的合法权益了。

　　到了北宋，另一位大名鼎鼎的改革家王安石，在他发起并实施的变法中规定：以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界；每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证；以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。这个做法与现在的调查、确权、登记、发证已经十分相似了。

　　再后来明朝的“鱼鳞图册和赋役黄册制度”及清朝的“地丁合一，排丁入亩制度 ”等，都是当朝进行的大规模土地测量、登记、定税、编制图册，这些做法无不对当局制定合理的土地政策和税收制度起到积极作用。

　　但古代进行房地产权属登记的法令和制度，更多是为分定田产，缴纳税赋所用。我国历史上真正完整的第一部房地产权属登记（不动产）法规是在北洋政府时期1927年颁发的《不动产登记条例》，其明确规定：不动产登记的对象为土地和建筑物。登记的权利分为所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权八种。

　　现如今，我们对于不动产的定义更加广泛，根据《不动产登记暂行条例》的规定，其所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。而这些方面在之前由于涉及国土、住建、农业、林业等多个不同部门，标准不一，九龙治水的状态导致管理效率低下，这种政出多门的现状，使得行政权对于市场干预过深，十分不利于不动产权的市场流转，而统一不动产登记将可简政放权，以法规形式打破旧的格局。

　　进行不动产统一登记，是为保障财产权而进行的再次确权，同时也是为降低市场交易成本采取的重要制度性规范。值得一提的是，历史上的土地权属登记，总伴随着税赋的征收，事实上，不动产统一登记将摸清房产底数，将为《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出的加快房地产税立法创造适当时机与条件。