济南房产中介调查：网上发布假房源 尴尬中介费
一会儿冒充客户、一会儿冒充别家中介，自导自演一场竞拍大戏，让客户忙不迭地签订合同，是为“抛砖引玉”。
不仅有“阴阳合同”，还能签订三份合同，瞒过银行瞒税务，可谓“瞒天过海”……
眼下，全国楼市一片唱衰，房产中介外有电商侵犯，内有同行抢夺，日子越发难过。近日，记者以应聘者身份卧底济南一家品牌房产中介的加盟店，发现不少业务员为促成买卖，将兵法上的“36计”运用自如，买家和卖家稍不留心，就会掉入其精心设置的陷阱。
新房钥匙刚到手，就接到莫名其妙的租房、买房电话;精挑细选的心仪房源，致电中介才发现全被租走……可能不少市民都遇到过这样的“巧合”，实际多是房产中介的故意为之。
近日，记者以求职者身份卧底经六纬十二路一家品牌房产中介的加盟店发现，为求生存，中介业务员在寻找房源、客户及销售房屋过程中，将兵法的“36计”发挥得淋漓尽致。
【第1计：暗度陈仓】花钱买业主电话有房间号也有身份证号
简单面试后，记者成为济南一家品牌房产中介的业务员，前3天为培训期，主要学习寻找房源、网上发布信息及熟悉周边楼盘等。
第一天下午，店长小吴拿来几张纸，并将其中两张分发给记者。记者看到，两张纸上有百余条电话，标有姓名、楼号、单元号、房间号及完整的身份证号码等信息。“这是附近一新交房小区的业主电话，你一一打过去，看是否有人要出租或卖房。”他介绍，这是寻找新房源的方法之一，一般打100个电话，能找到四五个新房源，运气好的话，能遇到七八个。
对于这些信息从何而来，他开始神秘地表示“自然有自己的渠道”，后来坦承是从售楼处或物业处买来的，“不要小看这几张纸，没有两三千元和过硬的关系，根本拿不到”。记者注意到，为保护信息提供者，电话表上方的文字已被剪去。
接下来，吴店长讲解话术。“千万不要上来就介绍自己是哪家中介或直呼人家姓名，直接问您家哪个小区的房子是不是要出租即可，不然肯定引起怀疑。”他介绍，如果业主防备心较差，会直接给予答复，而一些难缠的业主则会追问如何得来其电话号码。
面对后一种情况，一般有4种解决方法，一种称自己打错了，第二种称是周围邻居给的。“如果业主还不信，就称是从装修公司的朋友处要来的，再不行，直接挂掉电话。”吴店长叮嘱。
随后，记者持续拨打百余个电话，多数业主都轻易信任了前两种说辞，并无太多警惕心，也有业主表示，已接到过多个类似电话。
【第2计：李代桃僵】让同事冒充客户骗取个人房源
除了房主主动委托给中介的房源，店内业务员还必须每天搜集足够数量的新房源，否则就要被罚款。大多数业务员会到网上搜集个人房源，并说服房主委托给中介。“有不少个人房源也是中介冒充的，先去百度一下电话号码，如果出现过多次，肯定是假的。”业务员小侯向记者传授经验。
上班第二天，小侯拜托记者跟她去看两个新房源。见记者疑惑，她解释，“房主要求带客户去，否则不让见房子，你们现在还没穿工装，最方便冒充”。据她介绍，很多房主并不愿意将房子委托给中介，他们只好谎称已有客户要买或要租房子，借此争取到房源，假如没有客户，就找同事或朋友冒充。
小侯的这一伎俩在业内颇为盛行，已让不少房主烦心。记者与业务员小刘陪同客户看房时，就遇到一位禁止拍照的房主。这位房主此前遇到过不少中介假模假样地带客户来看房，之后便杳无音讯，房屋照片还被发到网上滥用。“哪有那么多时间，一次次跑过来给中介开门。”言语中，房主显得十分气愤。
【第3计：无中生有】网上发布假房源“钓”客户上钩
卧底期间，记者见小侯网店内有一处出租房屋装修精美，价格便宜，便询问她为啥至今还未租出去。小侯望了望四周，小声告诉记者，这套房子早在几个月前就已租出去，“我手里的房源质量一般，只能靠这些过期优质房源‘钓到’客户，这件事只有店长知道，你不要告诉别人”。
记者留心发现，不少房屋经纪人发布的房源信息都不真实，有的图片是假的、有的价格是假的，还有过期房源。“这也是无奈之举，现在网上至少80%都是假房源。”吴店长介绍，假如一套100平方米的房子真实卖价为100万元，其他竞争对手在网上发布的价格都是90万元或95万元，标真实价格的房源肯定就难以吸引客户，因此他们也不得不发布假房源。
“只要能够自圆其说，不让客户怀疑就行，比如说房子已经租或卖出去了。”店长小吴表示，只要吸引来电话就是王道，店内对此并无限制。(本报记者)
【第4计：三人成虎】冒充别家中介，向房主压价
对于新人而言，前三个月只能简单地做一些房屋租赁，只有逐渐成熟，才能参与房屋买卖。刚开始，店长并不愿意向记者透露太多，但言语间也会教给记者一些小技巧，比如他们惯用的伎俩之一——三人成虎。
“一般用在压价上，房屋经纪人的最终目的就是促成交易，但假如有一栋房子被客户看中，房主又不愿降价时，就可以采用这种方法。”店长小吴手把手传授给记者经验，第一步先自己打电话给房主，挑剔房间的问题或称小区内同一户型的房子卖得比其便宜多少，随后再请店内多名同事分别冒充其他中介的工作人员，以同样的理由说服房主。
“第一个人打电话时，房主可能不会相信，但连续三个人打过去，即便是假的，房主也会相信，这时候他会犹豫，你再打电话过去，就好商量多了。”他表示，在索要中介费、向买方提价时，也可以用 这 种 方法。
【第5计：抛砖引玉】雇“托儿”竞争房子，让买家尽快出手
为促成交易，房产中介还往往充当导演的角色，通过一场竞拍大戏，让买方在来不及考虑的情况下签订合同。
“我曾经见过中介的本事，简直叹为观止。”王女士爆料，她曾将自家一栋房子委托给中介买卖，开始看房的客户并不多，就算有来的，也是转一转，问问价格便再无音信。由于急着将房屋出手，她再次打电话催促中介。
随后，房产中介的工作人员告诉王女士，公司准备为她的房子举办一次集体看房会，不过再三叮嘱她，不要过于热情，要表现出无所谓、不着急卖房的样子。
看房会当天，好几拨人陆续来到王女士家中。从业务员的低声交谈中，王女士发现有几拨人是房产中介请来的“托儿”，有的是员工的亲戚朋友，也有脸生的新员工。
“大家都看好了吗，房主都不耐烦了。”每拨人进来10分钟左右，中介的工作人员就开始催促大家离开，并表示有购房意向的，可以到店里谈。最终，剩下两户人家表示想要购买这套房子。
“不一会儿，房产中介的业务员就代表各自的客户打了起来，其中一个大声嚷嚷‘难道你的客户就是客户，我的就不算吗，我客户说了，不行就多加五万元’。”王女士说，当时她被这情景吓住了，想要过去劝说时，却被另外一名业务员拉祝该业务员神秘地告诉王女士，这都是在演戏，另外一家客户也是他们雇来的“托儿”，真正想要买房的只有一家，他们只是想通过这种方式让客户尽快签订合同，以免夜长梦多。
最终，在一场高潮迭起的“大戏”推动下，王女士当天就将房子卖出，对方甚至未讨价还价。
一位不愿透露姓名的中介工作人员表示，无论房屋租赁还是房屋买卖都存在这种现象，中介会把看房现场模拟成拍卖现场，使有真实租房或买房需求的人出高价成交，从而赚取更多佣金。
【第6计：瞒天过海】不仅有“阴阳合同”甚至有三份合同
“办假离婚、少缴税、少付首付，只要能促成房产交易，房屋中介无所不能。”卧底期间，一位有过一年工作经验的业务员私下向记者透露。以少付首付为例，在二手房交易时，中介往往委托与其有关系的评估公司将房屋价格估高，比如一套实际卖100万元的房子，评估公司评估价为120万元，按此签订购房合同，便可从银行处获得更多贷款，以减少首付支出。
“这就是所谓的阴阳合同，有的甚至签订三份合同。”吴店长透露，同样以一套售价100万元的房子为例，递交给房管局和税务局的合同按80万元交易额签订，便可少缴纳税费。
一位业内人士表示，短期来看，签订假合同可达到少缴税的目的，但卖房人却随时面临税务部门的稽查，一旦被查获没有按实际买房所得缴税，除了补缴税费外，还需缴纳滞纳金，数额过大，当事人甚至可能面临刑事处罚。从长远看，对买房人也十分不利，因为随着房价攀升和物价上涨，现在签订的买房合同价格低，意味着日后房屋的升值空间大，再卖房时，就可能需要缴纳较高的税费。 (本报记者)?
随着楼市不振，传统的“金九银十”销售高峰变为“铜九铁十”，济南房价跌回一年前的水平。对大环境十分敏感的房产中介在生存压力下，常常游走在灰色地带，投诉、纠纷、跑路逐渐增多。
加上电商来犯，内部竞争越发激烈，存在信任危机的中介是否已穷途末路?
【现状】月业绩勉强够付房租、工资
“现在大家都处在观望状态，店里已经一连几个月没有卖出一套房子了。”卧底期间，一名业务员向记者透露，该店上月的业绩只有2万元左右，除去业务员工资，勉强够付房租。
“对业务员来讲，一个月也就两三千元的工资，上个月一名同事因连续4个月未开张被公司辞退了。”上述业务员介绍，尽管招聘时都会声称“月薪过万不是梦”，但如今想要达到非常难，目前他们的主要业绩来自租房提成，不少人开始转行。
记者了解到，房产中介按照不同业绩，提成比例也不相同。以记者卧底的这家中介为例，底薪为1500元，月业绩在3500元以内的，提成15%，45000元以上的，提成40%，中间还分为5500元、8500元、10000元几档。假如业务员租出去一套3000元的房子，中介公司可得到3000元佣金，业务员则提成450元。
“咱们公司刚成立，提成相对较高。”招聘时，店长向记者介绍。
【内忧】尴尬的中介费：“只能欺软怕硬”
记者卧底期间，不少业务员表示最烦恼的问题是该如何向买卖或租赁双方收取佣金。
据了解，按照该公司规定，租赁房屋成功后，应分别向出租方和承租方收取首月房租的50%作为佣金;买卖房屋成功时，应收取买方成交额的2%、卖方成交额的1%作为佣金，这也符合国家相关的物价指导政策。
然而，由于传统思维，不少房主拒付佣金。“一般发现出租房源，要先跟房主声明会收取佣金，假如他实在不同意，我们再想办法。”店长小吴介绍，在中介的房源中分为A类和B类，房主不愿交佣金的归在B类房源中，不优先推送。如果客户确实看中了房源，而房主又十分固执不愿缴纳佣金，他们也只能作罢。
“买卖的房源，可以先不提佣金，只要你卖的价格比房主的出价高，一般房主都愿意给。”店长小吴表示。
“有名同事上个月就特别倒霉，遇到好几个房主不愿给佣金，甚至承租方也不给，还威胁他。”提起这件事情，业务员小刘有些无奈，表示至今他们也没找到更好的办法，只能这样“欺软怕硬”。
【外患】一条街上四五家中介互抢客户
一边是不景气的市场和难以收回的佣金，另一边又是内有同行竞争市场、外有电商抢夺地盘的困局，这让不少房产中介发展步履维艰，甚至关门。
“现在中介数量庞大，竞争太激烈，同行抢夺客户是常有的事，面对这种情况，除了靠专业赢得对方信任外，只能尽量在佣金方面打折以挽回客户。”店长小吴给新员工培训时，曾特别强调要记清楚周边房产中介的位置，带客户看房时，尽量避开同行，以免客户被吸引过去。
记者在初期熟悉楼盘时，也发现该店周边有不下5家房产中介，最近的一家只与其隔一间商铺。据了解，由于入行门槛低，每一次房地产市场的大繁荣都会诞生诸多房产中介，随着市场衰退，也会有大量中介倒闭或跑路，2007年、2011年两次楼市低迷时，都曾发生过中介倒闭潮。
此外，二手房电商的逐渐兴起，也给传统房地产中介带来威胁。近期，网上传闻，深圳六大传统中介组成联盟抵制电商Q房网，原因是后者正谋划推行新的经纪人模式，即成立独立经纪人平台，允许经纪人提成55%—85%的佣金，号召经纪人自己创富，而不再依赖传统中介公司。
同时，58同城也透露出进军二手房交易市场的野心，目前已在全国十几个城市逐渐推广个人房源认证，保证100%人工核实、100%真实待租和100%无中介费等。
在业内人士看来，由于房产交易的特殊性，无论买卖或租赁都无法完全依托于线上，因此传统中介短期内很难被取代。但眼下房地产行业正逐渐接受互联网的洗礼，传统中介必须改变以往的模式，逐渐用互联网思维武装自己，提高服务水平和诚信度，才能在激烈的竞争中得以生存。
◎记者手记
房产中介，当媒婆还是当专家?
之所以未在文中曝光记者卧底中介的名字，并非故意袒护或胆小害怕，只是这些问题是整个行业的问题，不仅其一家。
每每与房产中介打交道，尽管他们西装革履，但记者脑海中都会闪现出古代媒婆的形象，只凭一张嘴就能颠鸾倒凤，把卖家和买家全部忽悠晕。就算最终双方买卖成交，后期也会发现一堆问题，进而对中介充满抱怨，导致其臭名在外。恰如记者文中曝光的这些“36计”，很难从法规层面批判它们，客观来讲，这其中不少还是经典的营销手段，但也很难让人真心地赞扬。
在记者看来，人们愿意花钱寻找中介，除了优质的房源外，更看重经纪人的专业。在大互联网时代，房源似乎已经很难完全把控在中介手中，服务因此变得更加重要，这也可能会成为房产中介的唯一出路。 (本报记者)