二手房将迎来“营改增” 房地产去库存迎新机遇

　 　中国山东网3月16日讯  (记者 姜瑞丽) 刚刚结束的2016年全国两会上，国家税务总局局长王军在回答媒体提问时表示，国税总局将会同财政部尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。其中，“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易这一消息备受各方关注。

　　对此，山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海表示，“营改增”一定程度上可以规范二手房交易市场存在的虚假交易行为，对打击“炒房团”也有一定的好处。不过，对于老百姓而言，“营改增”之后税负是否减轻，还要看税率是否合理以及之前免征营业税的优惠政策是否延续。搜房网房天下二手房电商集团济南分公司大区总监张洪庆则认为，“营改增”可以刺激刚需购房者的置业热情，为房地产商去库存带来利好。

　　“营改增”对规范市场有一定作用

　　3月13日，国家税务总局局长王军透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

　　孙大海在接受中国山东网记者专访表示，二手房交易市场一直存在虚假不实的情况，买卖双方为了少缴税，故意将合同上的房价降低，即所谓的“阴阳合同”，虽然税务部门和房管部门有默认的价格范围，但其更新的频率远没有市场价格更新快，让一些人有了漏洞可钻。

　　“营业税改成增值税后，房子在过户、销售、转让的过程中，会出现房屋增值空间越大缴税越多的局面，一定程度上可以规范虚假交易的情况。”孙大海说。

　　此外，孙大海说，对于“炒房团”来说，如果将房子炒到了很高的价格，在成交的时候就会面临增的越多缴税越多，所以“营改增”一定程度上可以抑制“炒房团”的行为。

　　孙大海认为，“营改增”本身影响比较大的是税收征管，二手房的营业税是在地税部门缴纳，而增值税是在国税部门缴纳，税种的转换涉及的是中央政府和地方政府税收分配的问题，对老百姓而言，在哪个部门缴税并不重要，他们更关注的是税负是否减轻的问题。

　　税负增减还要看税率是否合理

　　记者了解到，目前，个人转让住房的营业税税率为5.5%，如果该住房满两年，还可享受免征营业税的优惠。增值税则分为好几档，标准税率为17%;纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时，实行13%的低税率;提供交通运输业服务的，实行11%的低税率;提供现代服务业服务的，实行6%的低税率;不经常发生增值税应税行为的，可按小规模纳税人处理，征收率为3%。

　　此前，国税总局曾定调“营改增确保所有行业税负只减不增”，对此，孙大海表示，“营改增”之后税负是否降低尚不好说。

　　“现在只是说5月1日起开始执行，具体的实施方案还没有出台，税率是多少，两年免征的优惠政策是否延续，都没有定论，所以具体还要看落地政策。”孙大海说，“营改增”还要看针对不同房屋产权和房屋属性的增值税调整政策，比如原来的房改房，如何征收增值税，在执行中要区别对待。

　　“营改增”后房地产去库存迎新机遇

　　今年的全国两会期间，楼市去库存成为社会关注的焦点话题。二手房“营改增”的消息一出，不少业内人士认为，“营改增”会进一步促进市场销售，这对于商业地产开发商去库存来说，是一个重大利好。

　　搜房网房天下二手房电商集团济南分公司大区总监张洪庆告诉中国山东网记者，房地产和金融业一直没有征收增值税，房地产开发商在拿地的时候需要缴税，卖房子的还要缴税，相当于是重复缴税。如果把房地产的置顶税负降低了，在开发商赚取原有利润的情况下，老百姓买的房子就会便宜，无形中控制住了房价，从而刺激老百姓购房置业的热情，对于房地产去库存是利好的。

　　此外，张洪庆也提到了“阴阳合同”的问题，比如100万元买的房子，70万元就过户了。据他介绍，济南的二手房交易市场“阴阳合同”的比例高达80%，公积金部分也不能保证百分之百真实。

　　“营改增这个设计是好的，关键是如何执行还不清楚，所以我们也只能分析和推测。”张洪庆说，“营改增”一定程度上利于开发商减税，整体来看是好事，此外，在税率设置合理的前提下，还可以刺激刚需住房者再次置业的热情，加快房子的流转效率。

　　张洪庆分析说，现在年轻人购房，最少也要买两室，“营改增”后，可以先买小房子住上一两年，再换成大房子，提高了房子流转的效率。