国内二线城市楼市又起调控潮！济南楼市还能火多久？

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　　今年以来,与实体经济运行相反,一二线楼市很火,尤其是二线城市,合肥、厦门、南京和苏州被称为“房价四小龙”。济南也不甘示弱,尤其是东部城区,有楼盘一月每平涨6000元,近日还出现了“日光盘”。楼市的异动已经引起中央和地方政府重视,18日夜,杭州紧跟苏州、厦门步伐,限制外地人购买二套房。近期楼市异常火爆的济南,离限购还有多远?

　　杭州G20之后一周

　　杭州买房的四成是外地人

　　9月18日晚间,杭州宣布,为进一步促进杭州市房地产市场平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合杭州市房地产市场实际情况,经杭州市政府研究决定,自9月19日起实施住房限购。限购政策明确,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

　　限购时间明确,新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

　　2016年上半年,杭州市新建商品房共成交11.3万套,较2015年上半年增加了76.5%,上半年成交总面积1172.6万平方米,总金额1830.2亿元,均为半年度成交历史最高值。截止到8月底,杭州市新建商品房成交突破15万套,已经创下历史新高。因此,楼市调整是一个必然行为。

　　分析人士认为,该政策主要打压外地人的炒房需求,而非自住需求,且无社保约束,比苏州、厦门宽松。

　　杭州房管局在官网发布解读文章,引述专家意见解释限购令出台的必要性。浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授认为:今年杭州房地产市场成交量明显放大,价格也出现上涨。在一线和部分二线城市房地产市场量价齐升的背景下,杭州逐渐成为购房者心中的价格洼地。

　　虞晓芬还认为,G20峰会成功举办更是极大提升了杭州的城市影响力,外来购房群体更加看好杭州房地产市场。杭州房地产市场已经出现了过度投资、投机的“苗头”,过度的投资、投机会提高杭州生活、创业的成本,降低城市吸引力,不利于杭州的长远发展。

　　杭州透明售房研究院院长方张接介绍:今年以来,杭州房地产市场外来购房群体增长较快,整体比例不断攀升,8月份外来购房比例已经达到了33.8%;G20之后的一周,外地人的购买比例达到了39.3%,外地购房者来源进一步扩大化;在今年来杭购房的外来购房群体当中,74.6%的人购买了一套,25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房。

　　二三线城市开启限购限贷模式

　　外地客群买房,大多是为了投资。此种现象在厦门更为明显,外地人买走了厦门近七成的房子。厦门市国土房产管理局公布的数据显示,2015年厦门市商品住宅购房人群中,本地客群购房117.17万平方米。外地客群购房233.14万平方米,占66.45%,共买了20501套商品住宅。

　　游资逐利,混合着刚需和改善性需求,带动了交易也炒高了房价。今年以来,包括杭州、南京、合肥、厦门、武汉在内的热门二三线城市楼市成交活跃,房价上涨明显,这些城市也逐渐走入被调控的行列。8月31日,厦门市国土资源与房产管理局发布通知称,自9月5日起厦门将执行住房限购政策,成为继苏州之后第二个开启限购的二线城市。武汉同日宣布收紧个人住房贷款政策,二套房贷款首付最低比例提升至40%。

　　随后的9月14日,郑州市政府网站深夜挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,共包含9条内容,其中最主要的措施就是限制土地价格的飙高。

　　房价前十省会城市只有济南等仨城市没出调控政策

　　房价过热,不利于实体经济,更不利于百姓生活。调控的大趋势在所难免,今年上半年,苏州高层相关人士已被中央约谈两次。而调控政策出台后,一般会起到立竿见影的效果。比较明显的例子是合肥。

　　合肥房价今年在全国可谓“名声大噪”。以合肥为首的二线城市房价环比涨幅甚至超过北上广等一线城市。坊间还将合肥、厦门、南京和苏州称为“房价四小龙”,可见这些城市房价涨幅确实令人咂舌!

　　然而近期,二线城市房价似乎有所回落。

　　9月3日-9日,合肥市住宅类商品房成交2272套,环比下跌207套,跌幅达8.35%;销售均价为12002.81元/㎡,环比跌296.09元/㎡,环比跌幅达2.41%,其中蜀山区、瑶海区、经开区和滨湖区四区均较之前一周出现了超过2000元/㎡的下跌。

　　据中指院发布的全国百城房价指数显示,合肥房价虽在上涨,但涨幅有所收窄,8月份合肥房价环比涨幅已经跌出前十,而此前几个月,合肥房价环比涨幅多次位居前三。

　　除了合肥,厦门楼市似乎也开始降温。

　　厦门限购开始之后的一周,住宅成交价格虽然上涨,但成交量环比大跌,该市住宅成交均价29423元/㎡,价格上涨11%;住宅成交119套,环比下跌92%。同时厦门8月份房价涨幅也已退出前十。

　　近日,8月份省会城市房价出台,前十名从高到低依次是北京、上海、南京、广州、杭州、天津、福州、合肥、武汉、济南。自杭州出台限购令后,已经有七个城市出台了限购限贷政策。未出台调控政策的仅剩天津、福州和济南。

　　抢房景象是假的?济南有开发商不达“日光”不开盘

　　济南市民于女士买房提前认筹,等了一个月却被告知延期到下个月。市场火爆,开发商捂盘想涨价?焦急之下她托人打听消息,结果是开发商没攒够客户,贸然开盘怕冷场,为了一炮打响而继续凑客户。“蓄客”的营销手段让购房者“持币代购”苦等还买不到房,加重了市场恐慌的同时,也造就了开盘“日光”常态化。

　　“说好的9月初开盘,怎么又延期到10月份了?”市民于女士上个月就在一个楼盘通过认筹的形式,取得了开盘选房资格,随后就凑了30多万的首付款, 坐等选房。然而置业顾问却告知,延期开盘,到10月能否真的开也不确定。交了两万块钱的认筹金,眼看着房价往上涨,是继续等待还是另选其他楼盘,让于女士 纠结不已。

　　于女士说:“我看好了这个位置和户型,价格也还能接受。是不是开发商想涨价?拖着不开盘。”等得心焦,她托熟人打听到了“内部消息”:这个楼盘本来 确实计划9月开盘的,但是旁边的竞品楼盘也凑热闹,在金九银十的旺季加推一批房源,通过各种手段抢客户。于女士的目标楼盘本来已经攒了500多个筹码,没 想到半路杀出个程咬金,抢走了接近三分之一。开盘推出300多套房源,原本希望开盘售罄的,这下排号的客户数量少了,很可能“冷场”。如果在市场如此红火 的行情下,哪个楼盘出现“冷开”,被竞争对手一传播,以后就很难卖了。因此,只能暂缓开盘,攒攒客户再开。

　　据业内人士介绍,开盘蓄客是惯例,开盘只是个形式,真正的工夫在蓄客上。为了营造“热销”现象,项目在开盘前,都要经过一段时间的“蓄客期”,实现 预定的客户积累后才开盘销售。这种“蓄客”手法,使于女士这样“持币代购”苦等一个月还买不到房的人大量存在,加重了市场的恐慌,同时,也使开盘“日光” 常态化成为可能。

　　“不得不承认,现在新房市场确实很好,但也不是每个项目都真正热销。据我所知,很多楼盘仍然在使用小红帽拉访等手段,从竞争对手抢客户。另外从一些 现象,还是能看出一个项目的真实销售情况,比如蓄客时间。”该负责人表示,是否真的日光盘,还可以在集中网签后,在建委的网站上查看预售楼盘销售情况。如果过一个月左右仍然有大量可售房源,“日光”的真实性就值得怀疑。

　　有的项目为了凑数,允许客户买“水筹”,即一个客户认筹多个选房号。正常来说,开发商是不愿意接受水筹的,一是没有实际意义,二是不好掌控真实客户数量。

　　东部一楼盘在开始认筹时,置业顾问故意放出消息,将来可能按交认筹金的顺序选房,结果大批意向购房者蜂拥而至,将售楼处挤得水泄不通,有的人为了排 队交钱,饿了一天的肚子。开发商则趁机派人拍下火爆场面,让全体员工在朋友圈转发,以示“不抢买不到”。一名置业顾问透露:“认筹的客户肯定要超过房源数量,怎么可能按认筹顺序选房呢?我私下里跟比较熟的客户说,认筹金晚几天交没关系,将来选房肯定要摇号的。”

　　“买房大家都知道,越抢越买,越涨越买,所以纯新楼盘必须要蓄客,当头炮一定要打响,除非特别缺钱。”济南一家房企的营销负责人表示,如果开盘销售 得不好,容易把盘“开死了”:“卖得不好”的名声一传出去,就更没人买了。所以,开发商宁愿找理由拖延开盘时间,也不会“冷开”。去年有一个位置偏远的新 项目开盘,首日居然零成交,至今这个楼盘也卖得很艰难。此外,蓄客的过程也是试探购房者心理价位的一个过程,获得的筹码多,就可以适当提高价格。一般来 说,蓄客时间在1个月左右,超过3个月的话,客户可能没有耐心继续等而流失了。

　　按照市场监管规定,没有拿到预售许可证,开发商这种认筹是否违规呢?业内人士表示,如果开发商直接向客户收费就属违规。但这个似乎难不住各大楼盘, 开发商变通一下就可以规避:通常委托电商来收取认筹金,将来买房时能享受“一万抵三万”“五万抵十万”等不同程度的优惠。购房者也乐于接受,开发商则成功避开了监管禁区,防止踩红线被处罚。