东营市住房公积金贷款风险控制情况的调研

        近年来，随着住房公积金制度的不断发展，住房公积金覆盖面越来越大，公积金资金存量和使用规模迅速增长，尤其是住房公积金贷款规模急剧扩大。贷款业务中也面临着各种风险，若管理不慎，风险就会变成现实，不仅会造成资金损失，直接影响缴存住房公积金职工的切身利益，而且将失信于民，影响社会的稳定。如何管好、用好老百姓的“住房钱”，又使其保值增值，在风险防范上给住房公积金管理部门提出了严峻的课题。
        一、东营市住房公积金贷款政策执行情况及防范风险的做法
        东营市自1993年开始推行住房公积金制度，并于2002年开始开展住房公积金贷款业务，现最高贷款额度为40万元，最长贷款期限为20年。具体贷款条件为：设立住房公积金账户并连续正常缴存住房公积金的职工，购买自住住房，购房手续不超过一年的，可申请住房公积金贷款，首套房30%首付，执行基准利率，二套房首付60%，利率执行1.1倍。三套房及以上和别墅不予发放贷款。担保方式有房产抵押、房产抵押加开发商阶段性担保、担保公司担保和自然人担保4种。贷款实行四级审批模式即业务员受理、科长（部主任）复审、审贷小组成员主审、审贷会审批。审批时限为自受理申请之日起15个工作日作出准予贷款或不准予贷款的决定。截止2014年10月，全市住房公积金缴存余额38.5亿元，累计发放贷款4.1万笔49.7亿元，存量贷款1.5万笔25.3亿元，个贷使用率65.7%，无呆坏账，逾期率控制在较低水平，坏账率为零。自开展贷款业务10多年来，东营住房公积金管理中心高度重视贷款风险防范工作，从制度建设、日常监管等多方面入手，不断探索创新，健全完善规章制度，规范操作流程，形成了电子政务审核、四级审核审批、四类担保方式、贷后分工负责四位一体的贷款管理机制。
        （一）贷款运行机制。经过多年的实践和探索，形成了四位一体的贷款管理机制，实现了贷款工作零投诉、资金安全零风险。一是电子政务审批。自行研发了住房公积金贷款审批系统。审批系统把政策、规定和流程融入到程序之中，与住房公积金归集数据库、康居贷款管理系统连接共享，从受理、复审、主审、审批到基金拨付，全部在程序中运作。实现了“人机对话”，简化了手续，摆脱了繁杂的手工操作，杜绝了人情干扰，构筑了信息共享、安全可靠、运转顺畅贷款受理机制。二是四级审核审批。对贷款业务实行初审、复审、主审、审批四级审核审批，对贷款审核审批的全程有效管控。每个环节的工作人员都按各自职责审核要点，层层把关、级级审核、人人负责。三是推出四类担保方式。贷款担保采用现房房产抵押、期房房产抵押加开发商阶段性担保、担保公司担保和自然人担保4种担保方式，实现了群众满意、资金安全、业务拓展、效益最佳。四是贷后分工负责。积极借鉴商业银行贷后管理经验，规范完善贷后管理机制，建立了双层催收责任制度，第一层催收责任是指：担保公司担保类贷款由担保公司催收；其他类担保贷款由承办银行催收。第二层催收责任是指：担保公司催收无效的，中心直接扣划担保保证金偿还拖欠本息；其他类担保贷款银行催收无效的，由承办银行与中心联合催收，仍无效的，自然人担保的，扣划借款人及担保人公积金偿还拖欠本息；房产抵押及阶段性担保的按照贷款责任终身制原则，谁受理谁负责催收，由原贷款受理责任人联合承办银行上门催收，因工作原因调离中心的明确接收责任人。
        （二）严格贷前审查，严把源头初审关。一是通过东营房产网核实购房资料真实性，结合信用报告和户口身份证信息认真判断借款人《房屋权属登记信息》真实性。二是区别对待信用不良人员，杜绝恶意拖欠的信用不良人员进入。三是主动宣传告知贷后还款事项信息。在贷款申请阶段，告知贷款职工现行利率标准下，每月的还款金额等信息，同时提醒职工按时还款的重要意义，不仅能形成良好信用，更快速畅通地还贷提取住房公积金。四是实行面谈面签制度。每笔贷款当事人，工作人员均与其面谈，详细登记面谈记录，由当事人签字确认。
        （三）事中过程严格控制。一是明确审核重点。复审人员、主审人员、审贷会议在审核审批过程中均有不同的审核侧重点，确保对每一个风险点都能重点审核。二是对承办银行办理环节实施监督、监控。主要有：合同签订、抵押物登记、保证金管理等。任一环节没有按规定做好，放款资金都不能拨付。
        （四）严格贷后管理。一是及时传递信息，承办银行每月定期向中心传递拖欠人员还款信息。二是严格执行双层催收责任制度，按规定程序和责任催收，并对存量贷款中习惯性逾期和严重逾期人员单独管理，重点调度和监控，高强度催收。三是开展抵押情况检查，每年都组织开展对存量贷款抵押物抵押情况和保证金保管情况检查，发现问题落实责任、及时整改，不断规范风险管理。
        （五）强化自身建设，加强业务人员培训。一是加强贷款相关政策和制度培训，定期邀请金融行业法律专业专家学者为贷款前台业务人员讲授金融法律专业理论知识，提高他们的理论水平和综合能力；二是注重工作方法和操作技能培训，通过在工作中及时积累经验及组织召开与承办银行业务交流会逐步提高业务人员的操作技能和辨别能力；三是以会代训，每次贷款审批会议安排贷款科与县区管理部贷款员全员参加，将在日常工作中及本次贷款审核中发现的新问题开审贷会组织学习讨论，借鉴吸收。
        二、住房公积金贷款的主要风险与成因
        住房公积金贷款属政策性住房贷款，是住房公积金缴存职工在购买自住住房时，向公积金中心申请的以住房公积金为资金来源，委托银行发放的一种政策性住房贷款。其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。根据公积金贷款风险的成因，可分为国家政策方面的风险、借款人方面的风险、开发项目的风险、公积金中心内部的管理风险等4类风险。并按照中国人民银行贷款分类指导原则，根据住房公积金贷款内在风险程度，将住房公积金贷款形态分为正常、关注、次级、可疑、损失五级，后三种为不良贷款。
        （一）国家政策方面的风险。主要有两方面，一是宏观经济政策变化引起的风险。政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。二是住房公积金政策的特殊性形成的风险。依政策规定住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。住房公积金管理者决策失误也会造成住房公积金损失的可能，由于住房公积金制度没有建立全国统一的贷款办法，各地管理水平不一，决策管理缺乏成熟的经验和科学有效的手段，过度地降低贷款门槛，放宽贷款条件、提高贷款额度，容易形成管理和决策风险。三是抵押物处置风险。《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（2005年11月发面）第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。依照此司法解释，对于抵押物处置存在障碍。
        （二）借款人方面的风险。个人住房公积金借款用于住房消费，如果不按期还款便产生了风险，风险产生的原因有主观原因也有客观原因。主观原因表现在借款人恶意拖欠、假借款形成的骗贷等；客观原因表现在借款人因失业、伤残、死亡、离异等导致借款人不能如期还款。具体分析来看，一是部分借款人工作稳定性差，从我市已发放的聘用职工贷款中，已有不少借款职工已更换工作单位，虽然正常还款，但工作流动性强难以进行监控，形成了潜在的贷款风险；二是借款人出现失业、家庭成员患重大疾病或突发意外事故等发生大额费用支出，就会出现偿债能力下降，不能按合同约定的日期和金额归还贷款本息的情况就会出现；三是借款人婚姻发生变故，在离婚前，谁都不愿再归还贷款；或离婚后，家庭收入剧减，影响公积金贷款本息的归还；四是借款人因非正常投资及涉赌等原因，造成巨大债务，致使公积金贷款无力偿还。
        （三）开发项目的风险。该类风险是多方面的，近年来，各地因楼盘项目产生的风险频出，有的是开发商经营不善造成资金链断裂形成“烂尾”，有的是楼盘发生重大建筑质量问题也会造成贷款的相关合同难以履行，形成贷款风险。具体表现在，一是房地产价格波动造成房产贬值，自然灾害造成房产的毁坏等，使得抵押物不足抵债，造成的信贷风险。二是房地产交易过程中因法律纠纷带来信贷风险。
        （四）内部管理风险。主要表现在：一是工作人员责任心不强或缺乏职业道德操守等，面签、面谈制度落实不到位，对贷款相关人资料审核不严，给住房公积金贷款带来重大隐患；二是工作人员少，不能对楼盘情况和抵押物进行深入调查，给住房公积金贷款埋下隐患；三是贷后缺乏有效的管理机制，对借款人因职业、收入或其他变故导致失去偿债能力的情况掌握不够，抵押物证件保管不善，诉讼时效的保全机制缺失等等，也会给住房公积金贷款带来风险。
        三、住房公积金贷款风险防范及对策
        住房公积金贷款有些风险我们无法控制，但可以通过采取预防措施加以规避和转移风险。在大力发展贷款业务保障广大职工“住有所居”的同时，通过采取风险防范措施确保广大缴存职工的权益不受侵害。因此，贷款工作人员应增强自身对贷款潜在风险的识别能力，严格管理，规范操作，杜绝虚假骗贷现象发生，采取积极有效的措施防范贷款风险，确保资金安全。
        （一）建立借款人信用信息库。公积金贷款期限长，不确定因素多，个人信用状况尤为重要。在贷款申请受理阶段时，要充分了解借款人贷款的真实目的，是否用于自住、其收入来源及家庭状况，通过与借款人“面谈、面签”、贷前调查等关键环节的风险控制，确保贷款真实。在审核过程中逐步建立借款人个人资料库，包括基本身份状况、就业状况、收入况及家庭背景等，一旦发现有逾期苗头，通过调阅个人资料库，及时采取措施。
        （二）加强贷款项目调查。调查认证楼盘项目对防范贷款风险相当重要，从今年开始，我中心已开始对协议楼盘项目进行深入细致的调查认证，重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平、涉及办理公积金贷款项目的建设情况、销售前景、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷等情况。调查认证时，既要查验书面文件、财务报表，又要深入施工现场进行现场察看，预防“烂尾楼”现象发生。
        （三）严格贷款抵押管理，防范抵押风险。重点加强抵押环节和抵押物的管理，防范因抵押问题出现风险。一是认真审查抵押物合法性，权属不清的，不予贷款；用期房抵押的，认真审查开发商资信状况及其已开发房屋销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况，对开发项目跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工。二是期房在没办理房产证和房产抵押登记前，由开发商提供阶段性担保，并按按揭合作协议约定比例留存保证金。待开发商为职工办理完房产证、配合银行办理完房产抵押手续后，再解除担保退还保证金。三是加强贷后抵押物跟踪管理，组织开展对已发放公积金贷款的抵押物落实情况进行集中检查，是否存在故意拖延不办抵押或抵押不无效的情况。四是加强对受托银行抵押管理情况的监督检查，加强对受托银行履约情况的检查和监督，发现其有未按规定办理抵押等违规违约现象时，立即要求整改。
        （四）加强内部管理，提升业务人员素质。一是加强核算监督。中心会计核算部门在对贷款业务会计处理时，逐笔核对贷款发放通知单与放款借据是否完整、一致，总数是否与记账凭证数据一致。二是加强内部稽核监督，要定期对贷款业务进行稽核，检查贷款的合规性和档案的完整性，提出稽核意见，促进贷款业务的规范发展。三是建立贷款工作人员的资格准入制度，明确规定担任贷款业务工作所具备的技能。二是加强业务培训，不但要加强专业知识学习，还要加强思想政治工作，开展职业道德教育，提升贷款工作人员的职业操守。
        （五）建立健全贷款风险管理制度。有效防范贷款风险的根本还是要建立防范贷款风险的长效机制，管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。一是严格执行贷款的各项法规政策和操作流程，规范贷款的发放、管理、控制、收回程序，建立完善的审核机制、内控机制。二是加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收，并按照谁放贷、谁清收的原则落实到人，加大清收力度。三是建立贷款风险预警与应急机制，要做到对各类风险的早发现、早识别、早防范，一旦发现违约现象，应制定处置计划，找出违约原因，采取相应措施，立即进行催收工作，并建立逾期催收跟踪记录。四是建立贷款审批责任终身制，确保责任到位和贷款资金的安全回收，坚决杜绝因工作松懈而导致风险累积，最终形成不良的现象。