山东住房维修资金管理拟出新规 简化了使用程序

我省住房维修资金管理拟出新规

住房“养老钱”:反对者不超1/3就能用

□　本报记者　杨学莹

本报通讯员　关　川　刘春藏

维修资金是住房的“养老钱”,关系每家每户。10月31日,省住房和城乡建设厅网站公

草案公开征求社会意见,11月10日前公众可将意见和建议发至邮箱[email protected],联系电话0531-87087037、0531-87087030。

使用: 7种情况可启动应急维修程序

现行维修资金的使用采用“双三分之二”的决策方式,即“维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意”,才能动用维修资金。

济南市市中区某小区业委会主任告诉记者,征集签名很头疼。“有人把房子租出去了,找不到人；还有的联系上了,但认为事不关己,就是不搭理、不签名。”最后,资金不能动、维修被搁浅。

新办法草案在沿用“双三分之二”做法的同时,允许业主采用“异议表决”,即“持不同意意见业主的专有部分占建筑物总面积且占总人数不足三分之一的,视为表决通过。”这样,表决的难度就大大降低了。

随着技术革新,表决的方式已不限于“书面同意”,草案提出“维修资金管理机构应当建立公开电话、网站,开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介,接受社会投诉监督,提高维修资金管理效率。”

现行办法允许“应急维修”可以不采用“双三分之二”程序,但只含糊地规定“发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况”。新办法草案对“应急维修”的情形进行了明确,提出屋面或外墙防水严重损坏、电梯故障或停运、消防系统故障、建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动、玻璃幕墙炸裂、排水管道爆裂和其它可能造成人身安全事故的紧急情况等7种情况可以启动应急维修程序。

交存: 不交维修资金不能入住

前不久,济南某小区护栏破损希望动用维修资金维修,业委会主任宫女士到住房维修资金管理部门查询时吃惊地发现,虽然小区已入住多年,但部分业主居然仍未交存住房维修资金。

“这样不公平。修的是共有部位,应该人人有份,怎么老老实实交钱了的反倒吃亏?”有业主知道了此事,提出异议。

据了解,现行办法主要用房产证“卡”不交存维修资金的业主,规定商品住宅的业主应当在办入住手续前交存住房维修资金,否则产权登记部门不予受理产权登记申请。而实际上,许多人就是拖着不办房产证,觉得只要不卖房、不抵押贷款,就用不到房产证。

新办法草案提出,“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,一次性足额交存首期维修资金。”同时,还明确“未按照本办法规定交存首期维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋,产权登记部门不予受理产权登记申请。”这样,就给维修资金的交存上了“双保险”。

没有卖出的房子怎么办?新办法草案提出,截止统一交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应交的维修资金可从监管的预售资金中划转。

补充: 公共收益60%用于补充维修资金

维修资金不是只能做“减法”,而是还应得到补充。现行办法规定,“旧住宅区中有车位场地使用费等共有部分收益的,应当主要用于补充住宅专项维修资金。”但规定比较模糊。

新办法草案明确,物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分:利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益；物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值；保修期满后,建设单位因注销,或因违法被责令终止业务活动,或反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60%。

新办法草案提出,经设区的市、县(市、区)物业主管部门同意,维修资金管理机构应在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金,以及出售公有住房提取的维修资金；公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益,以及业主大会或业主共同决定转入的其他资金。

保值增值: 存款收益不能低于两年期定存

新办法草案的住房维修资金交存标准与现行标准没有改变,也是按住宅建筑安装工程造价的5%至8%交存。若建安成本按每平米2000元估算,一套100平米住房约缴纳1-1.6万元。

来自千家万户的巨额住房维修资金如何实现保值增值?新办法草案提出,设区的市、县(市)物业主管部门或维修资金管理机构应当通过公开招标的方式委托商业银行,作为专户管理机构,并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等,并持有到期,确保资金的安全和保值增值。

维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。银行实行利率市场化以后,维修资金管理机构应通过招标方式选择同等条件下利率高的银行作为维修资金储存银行,或者通过合同方式在国家允许的利率浮动范围内,与维修资金存储银行约定维修资金综合存款收益。

维修资金是业主的钱。根据新办法草案,维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

维修资金使用难在哪?

建账难,程序复杂……

□　本报记者　杨学莹

维修资金支用难,是一个全国性的难题。这边维修资金在账上“睡大觉”,那边业主想修房却用不上,小区入住多年没动过一次维修资金的情况,常见诸报端。

济南市住房维修资金管理中心副主任刘保瑞告诉记者,维修资金支用难,第一个原因是建账难。如济南市有1100多家企事业单位参加房改,当时,住房维修资金很多是一个单位多栋宿舍楼存入一个账户,但2007年住建部要求建账到幢,否则不能使用。而有的单位就是不配合建账,导致维修资金职工就是用不上。该中心从2012年成立以来主动上门指导建账,实在不配合的,直接代为建账。如今已完成了资金量的90%,盘活维修资金12亿元。

第二个原因是程序复杂,特别是征求意见难。支用维修资金必须征得与维修事项相关的“双2/3”(户数及面积比)以上业主同意,在操作中要征得这么多签名很费力。如修电梯,有的低楼层业主不同意,有的业主未交存维修资金不能签,有的业主长期在外联系不到,还有的知道却不愿参与。大的小区,征集签名往往花费数月。济南市住房维修资金管理中心为此开发了“业主自治管理系统”,业主可通过短信、上网或在手持终端上刷身份证投票,从技术上降低了表决难度,去年7月投用以来,已经用到了218个维修项目的表决上,效果明显。

据了解,维修资金使用难还有无钱可用、“没人张罗”等原因。有的业主未按规定交存维修资金,也不急于办理房产证；大批房改房当初售价低,按比例提取的维修资金更是数额有限；而业委会成立难,同样是一个全国普遍的难题。