探寻小区停车难：价格高无产权 业主拒做“车位奴”
不少小区业主将车辆停放在露天收费停车位
据悉，目前济南新式小区的车位较为充足，笔者对本市十几座在售楼盘抽样调查后发现，这些住宅楼盘车位配比一般在1：0.8到1：1.5之间。但由于停车位价格高、没有产权等诸多因素，导致许多小区地下停车库使用率并不高。
房子买在“河北”，车位却在“北京”?
从笔者随机调查的楼盘来看，停车位报价均在10万元左右，已经整体超过普通家用轿车的价格，有的报价甚至直逼小型公寓，比如文化东路与山大路交叉口某楼盘22万元的停车位。随着“有车一族”仍在不断增加，预计停车位的价格也会一直攀升。
“我买房时房价每平方米不足五千元，目前买车位至少要10万元。一个车位10多平方米，平均每平方米接近1万元，不仅是贵过房价的问题，对我们这些早些年就下手买房的‘投资者’来说，简直相当于把房买在房价低的河北省，却在北京买了个车位。”鲁能领秀城一位业主张先生说，虽然小区内停车位充足，但多数业主都是这样的想法，因此不愿意将车停入小区的地下停车库，而是租用小区周边的地上停车位。
不买车位，能同时养10辆小车?
“小区外道路两侧停车只要5元/晚，每月停车费支出150元，一年停车费不足两千。”家住盛世花城的杨先生是“有车无位”业主的典型，他从2010年买车(买车本金11万)到现在，从未有过买停车位的念头。杨先生给笔者算了一笔账：养一辆车一年油费大约8000—10000元;760元的交强险，3500元左右的商业险，夏冬2次保养最少1000元，洗车500元。粗略统计，他每年养车需要花费约15000元，而所住小区的一个车位价格为180000元，超过每年养车费的10倍。
“换句话说，如果不买车位并不计算购买本金、通货膨胀，我可以同时养10辆车，或者说是同一辆车能养10年。”杨先生说,也正是这个惊人的车位支出，让他宁愿把车子停在外面，承受着被刮蹭、耗油的损失，也不做“车位奴”。
人防工程加四条线，凭啥卖到近10万元?
鲁能领秀城另一位业主王先生告诉笔者，该小区地下车位是没有产权的，即人防工程改建的停车场，因此无权销售，现在卖的只是使用权。“利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖10万元?”他认为，小区停车位10万元/个，以租赁合同最长年限20年为期，即10万元买了20年的车位使用权，除此之外每月还需支出管理费。“考虑到机会成本、通货膨胀，这10万元拿去存定期，回报也不少。”
家住鸿建花园的纪先生反映该小区停车位也是“只有合同没有证”，每个仅卖7万元，但却没有业主肯掏这笔钱。据了解，该小区地上车位出租50元/月，一年才600元的停车费;地下车库车位出租200元/月，一年停车费需要2400元。比起买个不知使用期限是多少年的车位，业主更倾向于出租的方式。他说：“没有产权的车位卖得太贵，业主都有‘买不如租’的感觉。”
济南地下车位成本多少钱?
笔者了解到，目前楼盘销售的产权车位的产权与业主所购住宅产权一样为70年，价格普遍在13万元至25万元之间;协议车位由业主与开发商签订买卖协议与使用年限，一般在10万元至12万元左右。“10来平方米，刷上四条线圈了块儿地，就超过10万元，简直是暴利。”这是来自购房者的声音，更是很多人拒买车位的抗性所在。
那么，一个车位的成本到底是多少，10万元以上的车位是否合理呢?
车位是否有产权 成本算法不一样
据悉，目前济南现有小区车位规划主要分为三类：一类是地面露天停车，一般用于临时停车，或对业主出租;第二类是地下产权车位，由于这种车位具备产权，多以销售套现为主;第三类是地下人防车位，该类车位一般用以租用或销售使用权的形式而存在。
据业内一位财务人员透露，有的车位有产权，有的车位没有产权，针对不同的产权模式，车位的成本核算有所不同。他认为：“第一种情况是地下车位有产权，出售的就是该车位的所有权，该车位转让收入相对应的成本就应该从整个楼的建造成本中单独留出来作为收入的配比成本，但因为该车位是整个地下车库划分出来的，地下车库的建造成本和住宅因为在结构上存在显著的差别，不能以建筑面积分摊。较为合理的是成本要少留，而该成本财务人员确定不了，应该由单位造价部门或者总工程师来确定车位的单位造价，以他们出具的专业造价报告来确定车位成本的依据。”
该人士介绍，第二类情况是该地下车库没有产权，建成后无偿捐赠政府作为人防工程，该产权属于国家和政府所有。人防工程建成后无偿移交给政府，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)其成本、费用可以扣除。他强调，各省份是根据实际情况来适用这份文件，因此不能一概而论，是否有成本无法估计。但普遍的是，开发商会把人防工程改为地下车库、地下室按照与住宅产权年限70年出售，实际上出售的是使用权。
成本高周期长 开发商其实不愿建车位
根据各地报道，厦门、沈阳普通地下车位每平方米建造成本在2000元左右。本市某开发商带着笔者算了一笔账，他强调，一个车位并不是大家认为的10多个平方米，一般车位的面积至少为12.5平方米(2.5米×5米)，还要包含柱体、通道、楼梯等面积，平均一个车位要公摊约25平方米，所以平均到一个车位身上的建筑面积在35—40平方米，还要加上消防、喷淋、人防等成本，济南地下车位成本基本接近8万元。另外，地下深度也影响开发成本。
笔者并未查到关于计算车位公摊的相关国家标准，但济南业内人士普遍认为，车位价格受小区地点关系影响，价格也并不均等，而且决定车位价格的因素有很多，包括土地成本、税费、建筑成本、配套费用等，所以无法得出确切的结论，但8万元的车位成本预算比实际的费用偏高。可是仍有开发商坚持：“普通地下车位的建安成本为2000元/平方米，作为人防工程报建的地下车位建安成本更高，则应该在2200—2500元/平方米，那么成本就接近8—10万元，卖一个车位10万元的话根本不赚钱。小区地段越好，地下车位的成本就越高，出售车位利润不高，但出租回收成本周期太长。一些开发商特别是中小开发商，其实非常不愿意建停车位。”
相关链接：地下车库问题解析
笔者采访中，有开发商声称，“人防停车位成本要大于普通地下停车位”，那么真相如何呢?据了解，房地产企业单独建造地下停车场的可能性较小，基本上都是利用地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。
一般来说，地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应缴纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，避免了以后年度成本大于收入的状况。
计算企业所得税时，可售车位的开发成本应该与其他开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊的方法可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发【2009】31号)第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第四条第(三)项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。