又是中天汇丽华城!办房产证咋这么难?
开发商要求业主签订的互抵款项情况说明
中国山东网3月25日讯 (记者 姜瑞丽)近日，济南中天汇丽华城小区业主王先生向中国山东网反映，他2009年在该小区买了一套110平米左右的房子，直到现在房产证仍没办下来，开发商要求签订一份不合理的房款互抵协议，不签就不给办理房产证。
投诉：业主被迫签房款互抵协议 不签不给办房产证
中天汇丽华城小区位于燕子山西路2号，由山东中天置业有限公司开发。2009年，王先生在该小区购买了一套110平米左右的房子，并于当年入住。让王先生感到闹心的是，入住已经5年多了，房产证至今还没办下来。
“按说房产证在去年年底就应该能办下来了，很多业主却没办成。”王先生说，这些业主之所以没能办下来房产证，是因为开发商要求业主签订一份不合理的协议，如果不签就不给办房产证。一些着急用房产证的人迫于无奈只好签了这份协议，他因为没签，办房产证的事情就一直拖到了现在。
记者拿到了王先生所说的这份名为《互抵款项情况说明》的协议，协议内容显示，关于商品房面积差异款、逾期办理权属登记违约金以及小区二期换热站供暖设施分摊费用，由本人(业主)自愿同意上述各项费用互抵，至此，本人(业主)与山东中天置业有关公司就上述费用互不拖欠，再无任何争议。
“开发商卖给我们的房子，每家都多收了1-2平米不等的钱，加上延期办理房产证的违约金，开发商应该退还给我们一部分钱，但是在未征得业主同意的情况下，开发商让业主公摊了建换热站的钱，一分钱也没给退。”王先生说，当时建换热站的时候，开发商就未经业主同意，占用了小区的公用停车位，为了尽快供暖，业主也就没说什么，但是供热设施的费用已经包含在配套设施费用里了，开发商私下截留房屋面积差额款，并以不给办房产证为要挟强迫业主签订互抵协议，明显侵犯了业主的合法权益。更让王先生气不过的是，开发商还“倒打一耙”，称这笔钱不够用于抵顶换热站的费用，多出的部分已经由开放商垫上，不会再向业主要钱了。
记者了解到，根据《商品房销售管理办法》，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。也就是说，如果合同中的房屋面积与实际测量面积存在误差，应遵循多退少补的原则。以王先生所购房屋为例，房屋的实际面积(即产权登记面积)比合同约定的面积小1.3平方米，所以开发商应退还王先生1.3平方米的房款。
王先生告诉记者，逾期办理权属登记违约金，业主已经通过济南市仲裁委要了回来，但是商品房面积差异款，开发商至今没退还给业主。“每家应该退的钱数都不一样，就算建换热站的费用由业主承担，也应该是平均承担吧?更何况这笔钱本来就不应该由业主承担。”王先生说。
回应：暖供上了 业主不认账了
记者了解到，2009年之前，汇丽华城小区是没有集中供暖的，为此业主们曾“闹”得很厉害，对于一直没办房产证的事情媒体也曾多次曝光。此次业主投诉开发商以不合理的协议为借口不给办理房产证，在开发商看来，是业主“不认旧账”。
山东中天置业有限公司的一位不愿意透露姓名的负责人告诉记者，在2006年开发该楼盘的时候，按照当时的规定，换热站是可以建在建筑物下面的，并且建换热站的费用应由业主承担，后来出台规定换热站与建筑物必须分离，原来的换热站便弃用了，建了一个新的换热站，开发商垫付了新建换热站的费用，小区供上了暖气，业主却不认账了，不想承担这笔费用。
不过，当记者问起新建换热站花费了多少钱时，该负责人却含糊其辞，没有正面回答，而是向记者讲起了一些历史遗留问题。据他表示，该楼盘在开发的时候证件手续是齐全的，但是由于一些“小违规”导致房产大证一直没办下来，直到去年，济南市成立了“历史遗留问题房产证办理有关问题小组和办公室”，汇丽华城作为历下区解决历史遗留问题确权办证的试点小区之一，于去年10月办下了房产大证，解决了业主不能办房产证的问题。
记者查询公开报道了解到，该负责人所说的“小违规”，实际上是中天置业在汇丽华城的建设中超规划超面积建设，在原本规划的18层建筑上加盖了3层，导致一直无法办理房产证。
对于王先生所说的强迫业主签订互抵协议的情况，该负责人予以否认，并表示可以让业主拿出证据来当面对质。上述负责人告诉记者，已经售出的190多套房子，有100多套已经办理了房产证，只剩下几十户没办理的，他也不清楚他们为什么不来办理房产证，开发商的大门一直敞开着，也没人来跟他咨询办不下来房产证的事情。
此外，当记者问及房屋面积差的问题时，上述负责人也跟记者打起了“马虎眼”，称房屋面积都是按照房管局测绘中心出具的面积出售的，并向记者出示了一份房屋面积的表格，记者要求仔细查看时，对方表示不方便给记者看，让记者去房管局查询。
律师：开发商不应将自己的违约行为转嫁到业主身上
那么，新建的换热站费用应该由谁承担?开发商以互抵协议为由不给办房产证合不合理?开发商要求业主签订的互抵协议具不具有法律效力?
山东康桥律师事务所律师蓝钰霞认为，业主和开发商签订的购房合同是双方真实意思的表示，合同对逾期交房的违约责任以及面积差退房款问题已作出明确约定，开发商应按照合同约定承担相应的责任。根据《城市房地产开发管理条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，开发商负有协助办理房产登记的义务。
“互抵协议与房产证的办理属于两种法律关系，开发商不能将自己的违约行为转嫁到业主身上，更不能以互抵协议掩盖违约事实，拒不协助业主办理房产登记。”蓝钰霞表示，对于被开发商扣留的房款，业主可以通过和开发商进行协商的方式讨要，或者依据合同约定的纠纷处理方式，向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，维护自己的合法权益。
至于换热站的建设费用应该由谁承担的问题，蓝钰霞说，要看双方在合同里是如何约定的。不过，2014年9月1日起施行的《山东省供热条例》明确规定，供热经营设施的建设资金，由房地产开发企业按照规定缴纳，专项用于供热经营设施的投资建设。
记者了解到，根据《合同法》第54条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
“对于已签订互抵协议的业主，如果没有证据证实其签订互抵协议时存在重大误解及显失公平的情形，那么法院或仲裁机构一般会确认协议的效力。”蓝钰霞说。