大限将至：济南30宗地集中挂牌 多数是走程序
03.07.2016 21:39
本文来源: 半岛网
来源: s.news.bandao.cn
多数只是走走程序
刚刚经历了一场创纪录的土地拍卖大战，6月30日，济南再次大规模供地，罕见地一次性推出30宗。难道要上演新一轮抢地大戏?
省城一家房企的相关负责人7月1日告诉记者，这轮供应的土地与之前的净地不同，多数早已“名花有主”，只是走走招拍挂程序而已。不会像唐冶那样引得房企砸钱互掐，而是以底价成交为主。
海晏门项目虽然尚未完成出让，但规划早已成型。记者 赵国陆 配图
还有地产圈内人士透露，这批挂牌的土地以老城区旧改、棚改项目为主，早已被房地产企业提前锁定，投资实施了前期土地熟化(出资征收拆迁原有建筑，使土地变成可开发的净地)。
比如，天桥区三孔桥街西侧、津浦铁路东侧、盛世名门北侧的仁丰纺织公司改造项目，今年6月1日就已经开始签署房屋征收补偿协议。据业内人士透露，该地块熟化人为山钢地产。
另外，田园新城4宗土地，大约430亩，为天鸿地产的“后院”；转山西路东侧3宗土地，则是融建地产的财富中心项目后续用地；世纪大道北侧4宗土地大约518亩也是融建地产投资熟化的，是中新智慧城的一部分；华山片区的土地则全是中海地产的。
再不挂牌就晚了
这些房企是怎么做到快人一步，提前锁定土地的呢?
据记者了解，此前对于土地熟化，济南实行的是“唯一熟化人”政策，全国独一份的“一二级市场联动”。在开发某个地块之前，先通过招标的方式，确定愿意出资熟化土地并开发建设的企业。如果在第一轮招标中竞得了熟化资格，后期净地挂牌转让时，将作为唯一竞买人参与拍地。其他企业就算有心，也没资格来竞拍。
也就是说，开发商只要拿到了前期投资熟化土地资格，到了拍地这个环节，只需坐等“二次公告”。这就是很多土地“底价成交”的真实原因。
不过，2015年5月18日，济南市政府出台了《关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》，规定不再实行“唯一熟化人”的老办法，土地熟化阶段仍然向企业招标，但完成熟化之后，要把净地交给政府，组织完全意义上的竞拍，其他开发商也可以参与。这个文件同时规定，该政策出台前已经实施“唯一熟化人”的项目，如果到2016年6月30日尚未完成熟化挂牌出让，就需要重新签订协议，执行新政策。
这30宗土地多数已按“唯一熟化人”制度熟化，因此，可以说6月30日就是挂牌出让的“大限”。
新政可能推高房价
虽然新政策规定，如果前期实施了土地熟化，在竞拍中又出局了，企业可以依前期投资总额，从政府拿到最高15%的投资回报。但对参与土地熟化的开发商来说，新政策的实施，意味着“到嘴的鸭子”有可能被别人抢走，风险很大。
“前期土地熟化时，企业就得做好规划策划方案，甚至同步建设安置回迁房，整个地块基本上等于量身定制，其他的房企一般不好掺和。”据业内人士介绍，这种半路杀出个程咬金的情况应该很少出现，“但按照新政，确实存在地被别人抢走、只拿15%回报的可能性。”
抢地难度大，那么抢熟化项目难度会小吗?济南一家房企的相关人士告诉记者，他们曾有意参与土地熟化，但是终究嫌门槛太高而放弃。“我们看好的项目大约80亩，位于市区黄金地段，不管是货币补偿还是回迁安置，成本很高。算了一下账，大约得10个亿。熟化周期两年，顺利的话两年之后开工才能回收资金。万一遇到钉子户，可能三年都拆不完，风险就大了。”
有业内人士表示，新政的实施，可能会推高房价。在唯一熟化人制度下，开发商拿地成本低，现在有了被别人拍走的可能，甚至上演抢地大战，地价如果被拉高，成本最终还得转移到房价上。
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03.07.2016 21:39