一季度房地产形势分析及二季度展望
内容摘要：2017年一季度房地产走势超出市场预期，并未延续自2016年四季度严厉调控后的弱势走势，房地产开发投资和销售呈现两旺的格局，部分三四线城市房价出现较快上涨，房地产企业拿地积极性较高。3月起部分热点地区三四线城市加入限购行列，房地产调控政策密集出台。在“房子是用来住的，不是用来炒的”思路指导下，房地产市场从严调控的基调近期不会发生改变，二季度房地产销售和开发投资将会放缓，预计房地产投资同比增长8.5%，房价将趋于稳定，部分三四线城市去库存压力依然较大。房地产市场仍需加强长效机制建设和供给侧改革。
虽然各城市自去年底就在因城施策的导向下，积极深化房地产政策调控，但2017年一季度商品房销售和房地产投资在去年同期高基数基础上仍然增长较快，投资增速更是达到2015年3月以来的高点，大大超出市场预期，部分三四线城市表现更为突出，房价上升压力不减。因此，3月起，多城市楼市政策调控密集出台，一些热点区域三四线城市也积极加入限购行列，限购表现出较强的扩散效应。
一、一季度房地产市场特点
自去年底的调控并未给一季度的房地产市场带来压力，房地产市场销售和投资、房地产开发企业拿地都呈现出开门红的现象，同时，房价整体上涨的局势虽然得到了控制，但是部分地区上涨幅度仍不断扩大，房价上升压力依然较大。
1.国房景气指数3月份上升较快，季度指数处于适度水平区间
图1：国房景气指数
2017年国家统计局对1997年编制的国房景气指数进行了修订，仍以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成。修订后的指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。国房景气指数1、2月份处于比较平稳的状态，分别为100.75和100.76，3月份较2月份上升了0.37个基点，一季度整体水平仍然处于景气指数的适度区间。
2.房地产投资增速创近两年新高，住宅投资增速超固定资产投资增速
虽然自2016年下半年房地产政策收紧，但在区域性房地产销售依然旺盛的带动下，加上2016年主要房地产企业销售行情较好，今年房地产投资热情依然较高。一季度房地产投资总额19292亿元，住宅投资总额12981亿元，同比增速分别为9.1%和11.2%，房地产投资增速创下2015年一季度以来的新高，而住宅投资增速更是自2014年5月以来再次超越房地产投资和固定资产投资增速，而且增速提高幅度较大，这意味着市场对于住宅供给有扩大的趋势。
图2：全国房地产和住宅开发投资额及增速
3.商品房销售依然高位增长，但回落趋势开始显现
一季度商品房销售有些超乎市场预期，2016年下半年主要热点城市从紧的政策并未带来销售的全面回落，尤其是1、2月份很多三四线城市出现销售火爆情况，全国商品房销售依然高位运行。一季度商品房和住宅的销售面积分别为29035万和25484万平米，增速分别为19.5%和16.9%，增幅虽然较去年同期大幅收窄，但仍然保持较快增长水平。从增长趋势看，回落趋势较为明显，1-2月商品房和住宅销售面积增速分别为25.1%和23.7%；一季度商品房与住宅销售额分别为23182亿元和19399亿元，同比分别增长25.1%和20.2%，1-2月增速分别为26%和22.7%，房价升高带动销售额回落比销售面积回落得慢。
图3：全国商品房和住宅销售面积及增速
图4：全国商品房和住宅销售额及增速
4.房屋和住宅新开工面积高位攀升，土地购置面积增速两年来首次转正
虽然2016年四季度的调控对房地产市场产生了一定的影响，但是2017年一季度房屋和住宅新开工面积以及土地购置面积出现高位攀升的态势让市场始料不及。一季度全国房屋和住宅新开工面积分别为31560万平米和22751万平米，同比分别增长11.6%和18.1%，各月增速均重回两位数，而2016年四季度曾滑落到个位数。土地购置面积一改前两年不断减少的趋势，实现两年多以来首次正增长，一季度土地购置面积为3782万平米，同比增长5.7%。热点城市地方政府积极推地，企业拿地意愿也较高，各类城市 住宅用地 成交规模均保持增长。
图5：全国房屋、住宅新开工、土地购置面积及增速
5.房地产开发企业到位资金和个人按揭贷款增速都出现回落，但银行贷款增速上升
一季度房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%，低于去年同期3.2个百分点；个人按揭贷款5538亿元，同比增长18.6%，低于去年同期27.6个百分点,各月增速下降趋势明显，反映出房地产调控对个人按揭贷款产生较大影响。而银行贷款增速和利用外资增速出现一定攀升，尤其是利用外资虽然总量不大，只有74亿元，但同比增速达到308%。银行贷款增速出现的回升，与房地产开发投资增速的加快有关，一季度银行贷款同比增长10.7%，高于去年同期4.1个百分点。
图6：全国房地产开发企业到位资金、国内贷款及个人按揭贷款增速
6.商品房整体去库存继续向好，但区域性和结构性压力依然较大
一季度商品房和住宅待售面积分别为68810万平米和39082万平米，分别比去年同期减少4706万平米和6901万平米，同比分别下降6.4%和15%，而去年同期增速分别为13.1%和7.4%，去库存呈加速趋势。一季度办公楼和商业营业用房待售面积继续增加，同比分别增长11.6%和6.2%，但增幅比去年同期有所收窄，尤其是商业营业用房增速收窄幅度较大。从一季度月度数据看，商业营业用房去库存有加速趋势，但办公楼去库存却有减速趋势。从区域看，三四线尤其是非核心城市周围的三四线城市去库存压力依然较大。
图7：全国商品房、住宅、办公楼和商业营用房待售面积及增速
二、二季度房地产市场形势判断
一季度经济数据开局较好，制造业信心回升，工业企业利润持续提升，民间投资增速有所回升，但内外需求动力仍然不足，经济发展对房地产的依赖仍然较大，去产能、去库存、去杠杆等问题仍然突出，国内经济仍然面临一定压力。而货币政策仍将以稳为主，两会也将2017年货币政策导向定调为“稳健中性”。总体来看，二季度房地产发展面临的整体宏观环境趋紧。
1.房地产调控政策继续从紧，房地产景气指数将有所回落
2016年底中央经济工作会议明确了中国楼市发展方向,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。2017年3月国务院总理李克强作政府工作 报告 ，提出“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任。因此，未来房价上涨过快的城市都将面临政策紧缩的压力，二季度房地产市场将面临信贷从紧的约束，房地产景气指数必然会出现回落，但由于前期房地产投资开发和销售的惯性依然还会持续一阶段时间，因此，景气指数会介于101-100之间。
2.全国商品房和住宅销售增速将回落,房价将保持平稳
当前，热点城市房地产从紧的政策仍然没有松动，在价格出现反弹后还会有不断加码的可能。而自3月份以来核心城市周边的三四线城市也开始采取严厉的调控政策，在这些投机性需求最集中的地区房地产政策的不断加码必然会在二季度有所显效，成交量显著回落将是必然。另外，信贷政策的不断升级，对于改善型需求也将产生较大影响，会加剧成交量的回落。但是，那些受调控政策影响较小的地区、去库存政策积极的地区以及具备 产业 支撑或者交通条件得到改善、宜居的三四线城市的成交量将保持平稳态势。成交量的回落必然会带来价格的反应，由于价格的市场反应滞后于成交量, 3月份政策的不断加码将带来二季度初成交量的回落，到二季度中期价格必然会开始出现松动。同时，金融监管力度也在不断加大，信贷环境更为趋紧，房地产行业的信贷收紧压力较大。但是，在金融风险可控，投资渠道较少，刚需市场仍然旺盛的情况下，房价整体上将保持较为平稳的态势。
3.房地产和住宅开发投资增速将放缓，房地产开发企业拿地意愿将下降
一季度房地产投资增速虽然创下近两年的新高，但随着房地产调控政策的趋紧，市场销售的回落，加上在货币政策收紧的环境下，金融市场对房地产开发信贷的谨慎，2、3月份国内信贷增速已经开始放缓，二季度这一趋势必将延续。但是，由于受到前期积极拿地的影响，在经历2015年土地购置面积大幅下滑后，2016年土地购置面积增速下滑减轻，降幅呈现逐月收窄趋势，今年一季度房地产开发企业土地购置面积同比增速由负转正,同比增长5.7%，所以二季度房地产开发投资虽将受政策影响而增速出现回落，但回落幅度比较有限，预计二季度房地产开发投资增速为8.5%。
三、房地产市场政策建议
当前在房地产市场投机气氛依然较浓、热点地区房价上涨压力较大的背景下，要消除局部区域房价上涨带来的恶劣影响，化解房地产市场风险，需要继续强化因城施策的调控措施，加强房地产市场供给侧改革，落实结构性的市场化调控措施。
一是继续强化因城施策的调控措施。在当前房地产长效机制未有效建立、投机资本仍然比较盛行的情况下，需密切关注各地房价的异常波动，对于房价上升较快地区必须及时采取因城施策的调控措施，及时将星星之火熄灭，防止形成燎原之势。
二是加大房地产供给侧结构性改革。当前对房地产市场价格还要利用限购这种行政方式限制住房需求，虽然遏制了一部分投机需求，但也扼杀了一部分改善型需求。对于一线城市和人口流入增长潜力较大地区，应该根据人口增长潜力加大土地的供给，但也要谨防有些库存压力较大城市，为了增加财政收入而增加不合理的土地供给。推行地票制度，让农民带着地票进城，实现城乡土地之间的流转，打破城乡土地之间的藩篱，在全国范围内实现土地的占补平衡。
三是加快落实房地产税等长效机制的建设。当前房地产市场成为投机者的焦点，主要是由于我国房地产市场的长效机制还不完善，还没有针对房地产的资本利得税，导致房地产的持有成本还很低，一方面有房家庭持有多套房的情况比比皆是，另一方面城市后进入的年轻人无力承受高房价，大量人买不起房。因此，必须加快推进以房产税为核心的相关长效机制的建立，在房地产领域推进资本利得税等，提高多套房家庭住房持有成本，收窄投机房地产的获利空间，这样会有利于增加市场住房供给，抑制房价过快上涨。
四是严格落实新型城镇化的相关政策。有序引导城镇化进程，通过加强释放农民进城的刚性住房需求，缓解广大三四线城市的供应压力。对于热点城市来说，要在增加供应的同时，继续抑制不合理的需求，并通过住房供应体系的完善，防止房价过快上涨。
五是遏制地方再次兴起的房地产投资冲动。在当前的新常态下，很多传统经济不景气，地方政府为了应对经济下行带来的财政、税收等压力，拟借新型城镇化的东风，再兴房地产投资热潮，回归靠房地产拉动地方经济发展的模式，这种情况极易在一些热点城市周边出现。对此，需要予以密切的监测并适时警示，防止非理性行为扩大化。
(来源：国家信息中心)
