山东省以城镇化推进“去库存”

　　去年以来，山东省加大新型城镇化力度，以城镇化为动能，加快房地产去库存步伐，让进城务工人员成为长期稳定的住房消费群体，商品住宅去化周期进入了合理区间，取得了“一石二鸟”的效果。

　　截至2015年10月底，山东省商品房库存1.87亿平方米，去库存周期大约为23个月。要去库存，新市民群体无疑是最强的拉动力。

　　按照山东省的计划，今年要为200万进城农民工和140万城中村、城边村原有居民办理城镇户口。实现三个市民化，即有序推进外来务工人员市民化、城中村和城边村原有居民市民化、其他农村地区就地转移就业人口市民化。

　　为促进外来务工人员在城市扎根落户，山东先于全国实现了城乡居民养老保险和医疗保险并轨，农民工随迁子女都能够就学。为解除进城落户农民的后顾之忧，山东规定，他们的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权保持不变，支持引导他们依法自愿有偿转让“三权”权益。此外，还综合运用住房公积金使用、信贷、税收等政策，对农民在城镇首次购房的，给予政策优惠。

　　2014年，山东省出台文件，通过降低缴存门槛、放宽提取条件、优化贷款政策等措施，将农民工纳入住房公积金制度范围。对农民工，允许按最低工资标准5%的下限缴存住房公积金。只要足额缴存6个月以上，买房就可申请贷款，3个月以上即可提取公积金支付房租。

　　今年3月，山东住建厅、金融办和省农业银行推出“农民安家贷”业务，对农民买房执行城市居民按揭贷款政策，实行20%的首付比例和优惠基准利率，并针对农民收入的季节性特点，可按月、季、半年或按年灵活还款。3个半月，全省(不含青岛)即放贷近60亿元。农民购买首套房还享受契税补贴、规费减免等优惠，有些库存较多的县还根据购房支出给予3%-10%的补贴。寿光市对农民购房一平方米政府补贴360元，开发商让利240元，原价3600元一平方米的住房农民3000元即可购买。在政府补贴、开发商让利双重利好下，农民进城买房热情高涨。

　　棚户区改造也成为一个契机。目前山东的棚户区改造大多为城中村、城边村，棚改的货币化安置是把城镇化与去库存紧密结合的路径之一。2015年山东省棚改货币化安置13.9万套，货币化安置比重达29.3%，相当于消化了1000多万平方米的存量商品房。今年截至5月底，已货币化安置10.79万套，货币化安置比重达41.6%。

　　为顺利推进棚改货币化安置，山东各地普遍在征收拆迁启动阶段，就将货币化安置作为重要选项供棚改居民选择。

　　对货币化安置比重高的棚改项目，提高财政补助资金比例，优先给予补助资金支持。政策性银行实行差别化贷款政策，重点支持货币化安置的棚改项目。菏泽曹县通过政府采购已筹集2000多套存量商品房用于安置棚改居民。

　　对选择货币化安置的棚户区居民，给予购房资金或面积奖励，确保其不贴钱买到同区位、同面积的存量商品住房，并从落户、入托、就学、社保等方面制定一揽子优惠政策，引导群众自愿选择货币化安置。

　　青岛市规定，征收住宅房屋，在规定期限内，居民选择异地房屋安置并签订协议的，每户给6万元奖励;选择货币化补偿，给予货币补偿金5%的奖励，不足6万元的按6万元计算。也就是说，棚改居民最低可拿到12万元奖励。两年来，青岛主城区已启动的棚改项目中选择货币化安置的居民总体已超过80%。

　　不仅如此，山东省还加强社会化筹集公租房源力度。山东17个设区的市都把在城镇稳定就业、符合有关准入条件的农民工纳入公租房保障范畴，济南则取消了准入中的收入限制。

　　近年来，山东省积极推进公租房房源的社会化筹集，以购代建、以租代建、以改代建。在市场上购买符合条件的商品住房作为公租房。鼓励有房源的房地产开发企业参与投标或竞争性谈判，政府以团购价格收购，购买价格均低于项目周边同品质在售商品住房销售均价。青岛、淄博、烟台等9个市开展了以购代建，累计通过购买方式筹集公租房1.11万套;对面积较大、不符合公租房标准的商品房进行改建，作为公租房。通过这种方式筹集公租房8601套;在市场上长期租赁符合条件的住房作为公租房。潍坊、德州等5个市开展了以租代建，累计筹集公租房1546套。

　　记者最近从山东省住建厅了解到，山东省房地产市场总体企稳向好，商品房库存逐步减少。到8月底，全省商品房库存去化周期16个月，其中商品住宅去化周期12个月，已经进入合理区间。