济南开放式小区微整形:摸着石头过河 效果有待检验
今年7月，山东省住建厅出台《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，计划用5年推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理。在具体实施上，将对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助和多种形式的经营激励。
11月，济南市老旧住宅小区整治改造和物业管理工作领导小组办公室向历下、市中、槐荫、天桥、历城区政府和市政府有关部门发函，就《关于老旧小区整治改造和建立长效管理机制试点工作的意见》征求意见，并提出将在2016年6月底前完成11个老旧小区、180万平方米的整治改造。
楼道脏乱易回潮、消防通道停满私家车、小区安全存在隐患……这些早已是很多老旧开放式小区居民头疼的问题。“引入‘物业化管理’是今后开放式小区管理的主要方向。”业内人士表示。不少基层街道办事处都在创新社会管理上动脑筋，尝试给开放式小区引进物业管理。物业化管理的模式在全市多个社区已有实践，但街道及社区负责人也都表示，目前还在“摸着石头过河”，效果如何，仍然有待时间检验。
居委会承担着“物业职能”
在封闭式小区，楼道内的灯坏了，谁来修?物业。下水管道堵了，找谁?物业。停车位被占了，谁负责?还是物业。但在老旧开放式小区，没有物业，这些问题都会被反映到居委会来。翻看多个居委会的工作总结不难发现，给老旧居民楼换声控灯、更换楼道玻璃，甚至收缴每月几元钱的保洁费，这些都名列其中。
在记者采访过程中，常有居委会工作人员说，“上面千条线、下面一根针。”在行政性工作之外，很多老旧小区的居委会还要承担着一部分物业管理的职能。
以玉函小区北区为例，在引入物业之前，小区的公共环境卫生往往是只能由居委会出面协调，而环境卫生、乱堆乱放等都是“老大难”问题，居委会力出了不少，却往往并不讨好。
采访中，很多居民都表示，开放式小区进行物业化管理，其实是对以前配套不完善在还债。去年刚搬进燕子山小区的何先生，今年就赶上了小区实行物业化管理。
“以前住的也是开放式小区，一旦加班回家晚了就没地儿停车，还有很多邻居都加了地锁占车位。”而停车难这一状况将会在这里得到改善。燕子山小区社区党委书记于永峰说，他们已对有条件封闭的院落安装道闸，并陆续为小区内车主办理门禁蓝牙，由于小区停车资源有限，他们将优先考虑户口本、行车证、房产证“三证”统一的住户，其他车辆可选择离小区并不远的燕山学校地下停车场。
也有人提出，如果要在开放式小区试行物业化管理，第一条就要成立业委会，从而将小区委托给物业公司。在这一点上，燕子山小区社区则另辟蹊径。
在居委会进行的前期摸底调研中，约有7成居民同意、1成犹豫、2成反对。正是因为这样一份数据才更加坚定了于永峰要在小区开展物业化管理的决心。在成立业委会这一问题上，社区采取的是居民代表大会制，以楼道单位为单位，由居民推选代表，和单位宿舍的家委会代表，共79名成员参加，并选出了15个人组成的执行委员会;由执委会授权居委会进行招标、管理和监督。而在评标时，居委会并不参与，也是由居民代表组成评标人团队进行投票。
虽然没有业委会，但从始自终，燕子山小区社区还是坚持着“民事民意民决”的原则，将物业化管理这一与居民息息相关的问题，交由居民自主决定。甸柳八区也是根据居民代表大会的意见，将引进物业公司的权限委托给居委会。李世芬就告诉记者，“最后汇总上来的签字率达80%以上，如果不算租住户，签字率会更高。”
而有了物业公司之后，燕子山小区社区也仅仅是把楼道卫生和墙面、停车、安全巡逻等问题交给了物业;小区内道路、绿化庭院整修等问题要么是由政府主导，要么是由办事处另外委托专业公司来做。杨珂就说，因为开放式小区物业化管理这一概念还属于新兴事物，其实在早年间的整治中，政府和社区已把原本的物业职能分解了，“比方说小区绿化，大明湖街道在4、5年前已将绿化维护外包，专人专管”，杨珂告诉记者，现在为了帮助居民解决家里小修小补的难题，街道还聘请了两个专业水电工，成立了“家家帮”，同时也配合物业进行工作，“因为居民早已养成了习惯——有事找社区，所以居委会的‘左手’拉着物业，‘右手’拉着居民，得等他们双方的手拉在一起，居委会才不用承担过多的物业职能。”在采访中，很多基层工作者赞同杨珂的观点，目前，居委会夹在居民和物业之间的状态，是一个过渡，也是必然。
探索从“大扫除”开始
“秋天开始买，冬天烧，等天暖和了，蜂窝没烧完怎么办?那就继续摆着呗。”对家住明湖小区东五区的朱光辉来说，在小区没有集中供暖以前，楼道里摆放的杂物多是蜂窝煤。
和朱光辉一样，很多开放式小区的居民都知道楼道里摆放杂物不仅不卫生，还可能因为上下楼不方便引发邻里矛盾，可现状却是，很多老旧小区在建设之初并没有储藏室，很多杂物居民无地安放，而烧蜂窝取暖又成为居委会清理时面临的最大诘问。因此，没有纳入集中供暖常常会成为居民反对引入物业公司第一条理由。
大明湖街道是全市最早试水物业化管理的办事处之一，但该办事处并不具备将小区全部封闭的条件，因此引入物业公司近一年来，仍是坚持先从楼道保洁入手。
“分两批进行，共有24栋楼144个单元纳入物业化管理，由物业公司招聘了13个人负责打扫楼道卫生、清理楼道小广告。”街道城管科科长杨珂告诉记者，“每天打扫、一周拖两次地。”虽然请了物业公司，但居民却不必花一分钱，这些费用全由街道办事处进行补贴，一年要投入近40万元。对这些钱，街道办事处认为花得值。
“在过去几年的创卫工作中，难度最大的就是清理垃圾死角、楼道杂物，花费更多。”杨珂说，“为了突击战之后的长效维护，这是必需的成本，如果再算上给居民带来的实惠，这些钱没白花。”
经过几年的努力，明湖小区东五区已纳入集中供暖，其他几个区也在“跑暖”过程中，有了集中供暖，楼道内的蜂窝煤才能彻底退出历史舞台。
建成于1994年的市中区六里山街道玉函北区，共有居民楼宇30余栋，是一处典型的开放式小区。2014年至今，市中区、六里山街道先后投入700余万元整治玉函北区，兴建便民市场、硬化小区路面、完善小区绿化等“多管齐下”。
为从根本上解决社区环境整治问题，为居民营造整洁、舒心、放心的居住环境，六里山街道办事处经过充分调研，广泛征求居民意见，引入第三方力量对社区进行管理维护，借助物业公司的专业化团队和服务模式，对玉函北区进行规范化卫生管理。
如今，玉函北区的物业公司与社区密切配合，协助居委会开展环境卫生清理、安全秩序巡逻等工作，消除目前管理人员不足、服务不到位不专业等弊端，提升小区居民的整体居住水平。同时，社区志愿者、义工、热心党员也将自发加入到社区自治管理的队伍中，成立“社区环境监督小组”，共同为社区建设和管理献计献策。引入物业公司进行规范化卫生服务管理后，六里山街道办事处力争将玉函北区这个开放式老旧小区建设成辖区一处宜居宜民的花园式社区。
收费或成最大“拦路虎”
说起物业化，收费将是必须迈过去的一个坎。按照省住建厅《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，政府将在5年内对实行物业化管理的开放式小区进行补贴，按照每月每平方米0.2—0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助，具体补助标准由各地政府据实核定。在全市《关于老旧小区整治改造和建立长效管理机制试点工作的意见(征求意见稿)》中，记者发现，2016—2020年，各区财政按每月0.3—0.4元/平方米的标准，对接管老旧小区的物业服务企业给予专项补助。我市的标准取值更高，意味着居民需要自负的物业费就更少。
二七新村街道推出“大拇哥”便民物业管家服务项目，24小时提供室内水、电、暖维修等免费上门便民服务。项目启动至今，已为开放式老旧小区的上百户居民排除了水、电、暖等故障。该物业管家设有免人工费服务项目和收费委托项目，涵盖修水管管道、疏通下水管道、更换灯管灯泡、维修暖气管等40个便民服务小项，并建有严格的报修登记、价格公示、服务承诺等相关制度，极大地方便了开放式老旧小区居民的需求。
在历下区，经过居民代表大会表决，燕子山小区一致同意由物业公司提供2星标准的服务，即每平方米每月0.75元，去掉政府补贴的0.4元，居民自付0.3元。按照100平方米的房屋计算，居民每月需自付物业费30元，因老旧小区多为50—80平方米的小户型，所以一般情况下20元左右就足够。因为目前仍在试运行阶段，居民还不需要缴费就能享受到2星级的物业服务。
甸柳八区虽然不收物业费，但有车的家庭每月缴纳80元的“场地占用费”，物业公司则负责派人打扫楼道卫生，派人进行车辆进出的检查，“目前物业公司还没开始赚钱。”李世芬告诉记者。
在省市两份意见中，对物业公司应有一定的激励机制。燕子山小区将把停车收费交由物业公司管理，每辆车大概每月在80—120元;明湖小区则把快递公司支付的快件智能存储柜的费用补贴给物业公司。一方面，物业公司可有多途径获得政府补贴，另一方面居民也只需付出少量金钱即可享受物业服务。
正如先行一步的这些开放式小区的居民认为的那样，“市场的就应还给市场”。虽然已初见成效，但多个办事处相关负责人仍对物业化管理保持谨慎的态度，毕竟每个小区条件都不同。
济南市房管局物业处处长张卫东也曾提出了准物业管理和单项物业管理的概念。在不具备物业管理条件、暂时无法推行正规物业管理的老旧小区，可按照低于一般物业管理标准的物业收费标准和服务标准，为居民提供基本的物业服务，比如维修、保洁等，这是准物业管理。单项物业服务则是根据小区实际需要，由政府购买服务的形式，购买物业公司其中一项服务，比如有的小区治安不太好，就可以专门购买物业公司安保服务;有的小区需要清理楼道，就可以专门购买保洁服务。济南市房管局针对老旧小区提出的两种物业服务模式构想适用对象不具备物业管理条件、暂时无法推行正规物业管理的老旧小区。准物业管理收费标准 居民需缴纳一定费用，但低于一般物业收费标准。服务项目为居民提供基础的物业服务项目，如维修、保洁等。单项物业管理收费标准 政府向物业购买服务项目，居民无需缴费。服务项目根据小区实际需要，有针对性地购买一项服务，如安保、保洁等。“让原本不需要缴费的小区居民缴纳一定费用也存在很大难度。”业内人士表示，“分级物业管理的模式最关键的还是需要群众的支持，作为新生事物群众接受总需要一个过程。”