5月起按11%征增值税 二手房虚报网签价格或将吃亏

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　　18日，财政部官网发布消息，5月开始“营改增”，房地产行业将按11%的税率征收增值税。与老百姓关系最密切的要数二手房了，虽然尚未出台实施细则，省城市场也未见明显波动，不过一些市民非常关注这一政策将带来哪些影响。买房光看“证满两年”还有用吗?当年几万块买的房改房，如今价值百万，增值不少，税咋收?原来买二手房网签时故意压低成交价，再卖会吃亏吗?

　　 现在“证满两年”免税　营改增后是否优惠

　　济南市民高先生正考虑换房子，准备买套大点的二手房。“5月开始营改增，税到底多了还是少了?”现在中介给他推荐房源时，都把“证满两年”作为一个关键要素。因为按现行税收政策，房产证满两年的话，交易时免缴5.6%的营业税(含附加税)。对大户型来说，这笔税不是个小数。因此，在挑选房源时，高先生更倾向于“证过两年”的“免税房”。

　　从5月开始，营业税就要取消，改增值税。高先生表示，按他的理解，这是针对房子增值部分征税，买房只看证满几年恐怕不行了。“增值税有没有满两年免征这回事?”

　　按今年两会期间国家税务总局局长王军的说法，“营改增”的改革方向和本意是减轻税负。3月18日，财政部官方网站发布消息，在明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

　　据此，业内人士认为，二手房交易营改增之后，延续证满两年免征的优惠政策是大概率事件。

　 　房改房增值近百万　税负是否增加

　　高先生说，自己现在住的是房改房，当年房改花了几万块，由于地段好，现在卖的话起码能值100多万。“要是按增值部分缴税，我这种房子岂不是最亏了?”而且由于历史遗留问题，他的房子虽住20多年，但刚拿到房产证。

　　济南一中介负责人介绍，在实际交易中，有些房源可能会受影响。像高先生这种住了几十年才拿到房产证的情况也常遇到，济南地税部门对这种新办证的房改房，在征收营业税时，允许用当年的统一购房收据来证明实际持有时间，以实现减免优惠。但改增值税后，具体怎么办尚不得知，如果按房地产行业11%的增值税税率征税，肯定是笔大支出。

　　“济南房价一直稳定增长，房龄越大的房源增值越大。如果单纯按增值部分缴税，不考虑持有年限减免因素，对老房子将是一大利空。按以往经验，个人房产交易税负增加，房东必然抬高房价转嫁给买家。”该负责人称，如果继续满两年免征增值税，则不存在这个问题。

　 　虚报网签价格或将吃亏

　　准备卖房的市民胡先生看到营改增的消息后，不免叫苦:“我的房子别看网签成交价才40万，其实花了70万。几年前为少缴税，故意在网签时填低一些。如果按增值多少缴税，再转手就要吃亏了。一下虚增30万呢!”

　　一中介交易员李先生透露，目前为省税，二手房买卖双方在网签时刻意压低成交价早已不是秘密。“我上周刚办完一个，历下区一套二手房，实际成交价120多万，但网签时，双方一致同意填报80万。因为征税是以网签价格为基数，这样能帮买家少缴税，包括契税，甚至个税、营业税。”

　　“营改增”后，这种现象或被改变。二手房买卖没发票，税务部门计算房产增值多少，很可能按网签系统中的报价。一套房子买时压低价格，将来再卖时，增值额“虚增”几十万，将按11%的税率缴纳增值税。买时省了几千块税，卖时可能增加好几万元税。虚报网签价格将失去意义，甚至得不偿失。

　　 济南二手房市场还没现明显波动

　　2013年“新国五条”出台时，传闻二手房转让按增值额的20%缴个人所得税，加税猜测在短期内掀起一波交易高潮，济南市二手房市场突然爆棚。随着后来细则出台恐慌消失，市场才恢复平静。这次“营改增”，是否会复制“20%个税”的行情?

　　20日，记者从链家、21世纪等多家中介了解到，虽然已敲定5月开始“营改增”，但二手房市场并未出现明显波动。目前二手房买卖的税费支出一般都由买家承担，因此，对业主影响不大，至于对买家的影响，则要看具体政策细则和具体操作。“一切都处于不确定状态，买卖双方都不会着急。”济南链家一工作人员表示，有的已成交客户催促抓紧过户，避免夜长梦多，防止政策出现变动。

　　业内认为，按实际增值多少缴增值税，相比以前按售价和持有年限征营业税，更公平合理，在交易中赚得多就得多缴税。营改增将有利于二手房交易和流通。(生活日报记者 赵国陆)