彩石山庄房产项目调解方案 三联集团返房款赔利息

          23日上午，市法院、市司法局召开新闻通报会，向社会通报三联集团彩石山庄案件司法处置情况。

　　截至22日，共有308户白领公寓和水晶花园项目的购房群众与三联集团等达成人民调解协议，其中140户购房群众收到了法院的司法确认裁定书。10月30日，济南中院将对三联集团涉案979亩土地及其地上建筑物依法进行拍卖，拍卖变现后，法院将立即按照调解和司法确认的先后次序向购房群众发放款项。

　　三联、购房者均有过错三联集团负主要责任

　　彩石山庄房地产项目涉及2000多名购房群众，长期没有得到解决，赔偿和利息计算问题备受关注。济南中院新闻发言人、副院长刘延杰表示，因为购房群众与三联签订白领公寓和水晶花园项目房屋买卖协议时，三联没有取得商品房预售许可证，依据法律规定，协议无效，三联应当返还购房群众交纳的购房款并承担缔约过失责任。签订合同时双方明知没有商品房售许可证，均有过错。三联过错大，故让其赔偿主要的利息损失。

　　利息损失的计算方式为：以实际交纳的房款为基数，按照同期中国人民银行流动资金1年期基准贷款利率，自交纳房款的第二天开始计算至实际给付之日。

　　人民调解和司法确认程序

　　维权成本最低

　　刘延杰介绍，从群众利益角度考虑，首先适用人民调解和司法确认程序是最好的处理方式，“因为人民调解和司法确认程序不收取诉讼费，不需要开庭审理，也没有二审、再审程序，可以最大限度地减少购房群众的维权成本。”

　　“三联彩石山庄案件司法处置程序人民调解工作适用快速调解程序，”市司法局新闻发言人、巡视员肖阳表示，目前，37名专职人民调解员组成的法律服务团队已全部在一线展开工作，在当事人填写事先设置好的各类填充式文书表格后，一旦当事人有签订协议意向，短时间内就可出具调解协议书。“人民调解协议书签订后，第一时间安排当事人填写司法确认申请，当即转法院立案庭，法院裁定实施同步跟进。经过司法确认的调解协议具有强制执行力，购房者可在约定的履行期限届满后依法申请法院强制执行。”

　　据了解，由于案件案发时间早，基础资料不规范，名义购房人与实际购房人不一致，购房当事人分布全国乃至世界各地，这些都使人民调解受理和资料审核工作变得相当复杂。

　　11月底前调解结束未签协议业主可走诉讼程序

　　刘延杰说，11月底之前，白领公寓和水晶花园项目购房群众的人民调解工作就要完成，法院的司法确认工作也将同步完成，涉及这两个项目尚未申请人民调解的购房群众请抓紧时间申请人民调解和司法确认。购房群众也可以选择通过诉讼实现自己的权益，但一定要及时到法院起诉，以免导致自身权益最终无法得到实现。

　　市司法局通过本报公布了各区人民调解电话。历下区：81691190、81691008;市中区：82567165、81677815;历城区：89939331。

　　涉案979亩土地月底拍卖变现后按次序向购房群众发放

　　购房群众何时能够实现自身权益?为了更好更快地解决问题，济南中院确定了人民调解、司法确认、审理和执行拍卖工作同步进行的工作原则。10月30日，济南中院将对三联集团涉案979亩土地及其地上建筑物依法进行拍卖，拍卖变现后，法院将立即按照调解和司法确认的先后次序向购房群众发放款项。

          刘延杰告诉记者，三联涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房群众可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以实现。为了维护购房群众的切身利益，济南中院经过反复调研论证，形成了购房户的基本债权应优先受偿的意见，通过省法院向最高法院报告，得到了最高法院的答复认可，为司法解决问题奠定了法律基矗。

　　购房群众：“终于看到了曙光”

　　公司职员张女士是彩石山庄的购房户之一。这些年来，购房者们之间一直保持着交流，有的人是为了结婚买的房，现在孩子都上学了，有的人把城区的房子卖了，想改善一下生活，可是一直都没能见到新房。“本来以为没有希望了，这次政府给我们这么大的支持，终于看到了曙光。”张女士有点哽咽。

　　“10月10日申请了诉前调解，15日就拿到了裁定书，这样的效率让我们对解决问题增添了信心。”律师蒋先生是某公司的代理人，2007年，该公司出资1000多万元购买了彩石山庄的30多套房屋。

　　三联集团委派的法务工作者刘女士表示，彩石山庄房地产项目已经停工数年之久，他们将积极配合司法调解工作。

　　人民调解和诉讼哪个更合适?

　　目前的调解和司法确认意见，是省法院和我市两级法院依据法律和最高法院的答复意见研究决定的，标准对同种情形的购房群众统一适用，对调解和判决统一适用，因此，购房群众之间不必相互观望和攀比。选择诉讼解决纠纷的购房群众，通过判决所获利益不可能高于通过调解和司法确认程序所获利益，并且除符合缓减免交诉讼费条件的外，还要依法缴纳诉讼费，实现利益的时间上也要受诉讼程序的限制。

　　购房群众应当提交哪些证据?

　　购房群众可根据合同标明的地段，在市中区、历城区、历下区法院申请人民调解，申请时应当提交有关协议、收款收据、银行付款凭证等证据材料，这是查清案件事实的基础。如果没有银行付款凭证或银行付款凭证遗失的，可以提供银行流水明细，用以证明交款事实。

　　如果在购房期间存在转手倒卖的情况，所有参与购房环节的当事人均到场才可申请。