在全省房屋交易和产权管理与不动产登记职责划分及衔接工作座谈会上的讲话

在全省房屋交易和产权管理与不动产登记 职责划分及衔接工作座谈会上的讲话

省住房城乡建设厅党组成员、副厅长李兴军

（2015年11月4日）

同志们：

今天省厅召集大家来，召开全省房屋交易和产权管理与不动产登记职责划分及衔接工作座谈会，是为了统一思想，学习贯彻省政府办公厅最近印发的《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》，履行房产主管部门职责，切实加强房屋交易和产权管理，同时做好与不动产登记的职责划分及衔接工作，保持全省房产交易管理队伍和工作稳定，促进房地产市场平稳健康发展。省厅对此高度重视，这个讲话是经王玉志厅长、李力书记研究审定的。下面，我介绍一下有关情况，谈几点意见。

一、全省房屋交易和产权管理与登记基本情况

房屋交易和产权管理与登记，一直是各级房产主管部门的职责，也是最核心、最重要的基础性工作。2000年前，各地的房屋交易和产权管理与登记是分开的,分别设有房产交易监理所、房产登记中心两个事业单位具体办理，不少地方还内设房屋产权管理科（处）。当时的《山东省城市房地产交易管理条例》就规定，房地产交易管理的职责是验证交易标的物权属、确认交易标的物价值，并在转让、租赁、抵押登记前办理“立契审核手续”，现在改为出具“交易手续证明”。2001年以来，各地按照建设部的部署，为方便企业和群众办事，大力推行房屋权属交易登记一体化，将交易和产权管理与登记融合起来，形成了内部运转、严谨规范的业务流程，并且将登记作为交易监管、产权确认的最终关口和收费环节，立契审核手续和交易手续证明大多被省略了,许多地方还将交易、登记机构合署或合并。

目前，全省各市县共有事业性质的房产交易登记机构176家、工作人员1.2万人，其中合同制4000多人。近年来，各级房产主管部门及交易登记机构，认真贯彻执行《房地产法》、《物权法》、《山东省城市房地产交易管理条例》和《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》等法律法规，依法审核房屋登记的相关条件，甄别和监管房屋产权来源、交易各方资格、交易行为的合法性与真实性，每年办理房屋首次、转移、抵押、变更、注销等各类登记约400万件，占所有不动产登记工作量的95%以上。截至2015年6月底，全省累计确权登记各类房屋2336万套、34.3亿平方米，有力保障了交易安全，维护了房屋权利人财产权益和经济运行秩序。通过房屋交易和产权管理与登记，全省每年完成房屋转让、抵押、租赁等交易额约1.4万亿元，直接和间接拉动建筑、建材、金融、物流、家具、家电、中介等行业实现年产值约1.6万亿元，缴纳房地产税收约1000亿元，对于稳定经济增长和地方财政收入发挥了极其重要的作用。通过在交易和登记环节把关，全省每年收取物业质量保修金、住宅专项维修资金约100亿元，有效解决了房屋维修资金来源问题，从长远上维护了房屋质量和使用安全。

二、国家和省关于房屋交易和产权管理与不动产登记的部署及省厅有关工作

2007年，《物权法》颁布施行，明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”。2013年12月，中央编办发出《关于整合不动产登记职责的通知》，确定住房城乡建设部的职责是：“负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；协同国土资源部指导房屋登记工作；负责建设个人住房信息系统。”2014年11月，国务院公布《不动产登记暂行条例》，其中第二十四条规定：“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。”2015年7月，国土部、住建部联合发布《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号），要求：“各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接。”9月底，住建部印发《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房〔2015〕45号），突出以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，突出将商品房销售、存量房转让、房屋抵押三类交易信息以交易告知单方式提供给不动产登记机构，要求加强房屋面积管理、档案管理和信息平台建设，推进房屋交易和产权管理规范化。10月21日，省厅以鲁建房字〔2015〕27号文件转发了《房屋交易与产权管理工作导则》。

2014年初，省编办根据中央编办通知精神，明确省国土资源厅负责指导监督全省不动产登记工作；6月，省委、省政府发出《关于市县政府职能转变和机构改革的意见》（鲁发〔2014〕11号），提出“将房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记、海域登记等职责整合到国土资源部门”。2015年6月底，省编办开始就市县不动产职责和机构整合征求意见，省厅作了大量政策研究和汇报争取工作。

10月14日，省政府常务会研究通过《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》，省政府办公厅20日以鲁政办字〔2015〕188号文件发布，除确定组建隶属国土资源主管部门的不动产登记经办机构外，将国土部、住建部《指导意见》作为发文依据，确定市县房产主管部门的职责是“负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；负责做好本级房屋交易和产权管理相关工作；协同国土资源主管部门做好房屋登记工作；负责建设和完善个人住房信息系统，配合推进不动产登记信息化建设”；规定“有关部门、单位能够共享的资料和信息，不得要求申请人重复提报”；要求“对现有登记机构中的人员，按照有关法律法规和政策规定妥善处理”，“财政部门会同国土资源、房产等部门做好资产划转和经费保障工作”。11月4日，省厅以鲁建发〔2015〕6号文件，发出《关于贯彻鲁政办字〔2015〕188号文件切实做好房屋交易和产权管理与不动产登记职责划分及衔接工作的通知》，会上已发给大家，并抄送各市县政府。

三、充分认识做好职责划分及衔接工作的重要性，切实增强主动性

推行不动产统一登记，是中央和省确定的一项改革任务。不动产登记的主要业务是房屋登记，房屋登记是对房屋交易结果和产权归属、变化的行政确认；房屋交易和产权管理是房地产市场监管与调控的基础，是中央和省政府明确规定赋予房产主管部门的职责。我们必须把思想统一到中央和省政府的规定和要求上来，针对房屋交易和产权管理与不动产登记的职责划分及衔接，在以下三个方面提高认识：

一是充分认识对于经济社会发展全局的重要性。房屋交易和产权管理，直接影响房地产市场运行；房地产市场能否正常运行，直接影响经济增长和地方财政。另外，房屋能否依法依规据实准确确认权属，房产交易能否保证安全，不仅事关企业和群众切身利益，而且关乎社会稳定。房产主管部门如果不能正常履行房屋交易和产权管理职责，是对国家、社会和人民群众的不负责任。

二是充分认识对于实施不动产统一登记的重要性。各类不动产中，房屋是企业和群众唯一拥有所有权的，而且涉及面最广；各类不动产登记中，房屋登记工作量最大、业务最复杂；现有各类不动产登记经办机构中，我们的房产交易登记机构最健全、工作人员最多、服务场所最齐备、运营管理最规范。我们必须积极作为，厘清职责边界、优化工作流程、衔接相关业务。

三是充分认识对于住房城乡建设行业的重要性。房屋交易和产权管理，是房地产开发、商品房销售、二手房交易、房屋征收拆迁、物业管理、保障性安居工程、房地产估价和经纪、住房公积金等住房工作的基石，所有的房地产市场调控政策都在这个环节来落实，城乡规划管理、工程建设程序、工程质量安全、公共设施配套、违法行为处置等最终都在这个环节来把关。必须站在住房城乡建设事业健康发展的高度，以对行业、对部门、对岗位高度负责的态度，勇于担当，向当地政府和编制部门主动汇报，陈清因由和利害关系，消除登记与交易和产权管理不可分甚至混为一谈的误区，依法依规、科学合理地做好职责划分及衔接工作。

 四、明确职责，优化流程，认真扎实地做好相关工作

从现在起到年底，各市房产主管部门要把房屋交易和产权管理与不动产登记职责划分及衔接，作为这段时间的第一要务，一把手要亲自抓，分管同志要靠上抓。大家回去后，不仅要立即搭建班子开展工作，还要立即召集所辖县市区房产主管部门一把手开会研究部署。总的要按照“履行市场监管职责，保障房屋交易安全，提升产权管理效率，有利登记机构整合，方便企业群众办事”的原则，做好做细做实相关工作，牢牢把握四个关键：

（一）明确房屋交易和产权管理职责

房屋交易与产权管理，是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、价格、产权档案等的管理。国土部和住建部联合制定的《指导意见》对此有比较详细的表述，住建部《工作导则》明确了11项具体职责，省厅6号文件又增加“房屋价值确认和交易评估”职责，还明确了组织部门委托的领导干部个人有关事项报告房产信息查核工作职责。这些职责就是属于各级房产主管部门的，毋庸置疑、不容动摇。这13项职责，无论哪个市县，一项也不能丢，一个都不能少。

（二）优化房屋交易和产权管理业务流程

根据省政府办公厅188号文件要求，省厅经深入调查研究，针对如何与将要实行的不动产登记有序衔接，对房屋交易和产权管理业务流程作了优化，确定了申请、受理、审核、确认四道程序。这四道程序，既符合《不动产登记暂行条例》和《山东省城市房地产交易管理条例》，又符合中央和省政府规定，确保了房地产市场监管职责的履行，确保了企业和群众办事方便。

四道程序中，房产主管部门最后出具的初始、转让、抵押三类《房屋交易和产权确认书》，就是《山东省城市房地产交易条例》中的“交易手续证明”，就是《房屋交易与产权管理工作导则》中的“交易告知单”。《确认书》既是对房屋交易和产权管理结果的书证，也是办理房屋登记的依据和凭证，是与不动产登记衔接的唯一节点，是信息实时互通共享的载体。以《房屋交易和产权确认书》为依据进行不动产登簿、发证，流程最顺畅、成本最低，是快速实现“不动产统一登记工作全面运转，颁发统一的不动产权证书”的最佳途径。

出具《确认书》之前，房产主管部门应当要求申请人依法依规缴纳物业质量保证金、住宅专项维修资金和房产交易手续费，并作为前置条件。要根据《房地产法》、《城市房地产转让管理规定》和《山东省城市房地产交易条例》有关规定，要求申请人如实申报成交价格；成交价格明显低于正常市场价格的，要对申报交易的房产进行价格评估，以评估价格作为缴纳契税、营业税、所得税、土地增值税的依据，防止税收流失。需要强调的是，对房产交易标的物确认价值、进行价格评估，是上述法律法规赋予房产主管部门的法定职责，不是登记机构的职责，因为《物权法》第十三条明确规定，登记机构“不得要求对不动产进行评估”。

有的同志担心，《<不动产登记暂行条例>实施细则》将来出台后，登记经办机构以其中的房屋登记条款为由，将我们审核过的相关资料再度审核，或者申请人越过房屋交易和产权管理，直接申请不动产登记。这不足为虑，原因有三：一是《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，“不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交”；二是因为这不利于业务衔接，还会给企业和群众添麻烦；三是影响交易安全，容易造成一房多卖、重复抵押、已抵押或查封房产违规转让等混乱，扰乱房地产市场，甚至影响经济秩序和社会稳定。

对职责划分、业务衔接、衔接节点、税费征缴、交易安全等利害关系，各地房产主管部门务必要向当地政府有关领导和编制部门汇报清楚。各地协商再造业务流程时，必须坚持把《确认书》作为房屋登记的唯一合法证明，必须坚持业经审核的资料不再重审。房管部门在与国土部门协调时，一定要坚决守住这条底线。

（三）切实加强房屋面积管理

房屋面积管理，是保证房产交易和产权真实性、安全性的基础。各市县房产主管部门要切实加强房产测绘管理，建立房产测绘机构及人员信用档案管理制度，全面推进房产预测绘工作。未进行房产预测绘并形成测绘成果报告的，不予办理在建工程抵押备案，不予受理商品房预售许可；未完成房产测绘并形成房产实测成果报告的，不予受理综合竣工验收备案；不符合城乡规划、房屋交易与产权管理规定的房产测绘成果资料，不予备案。各地要对房产测绘成果严格把关，严防不符合要求的房屋面积数据进入不动产登记环节。

（四）保持房屋交易和产权管理队伍稳定、工作稳定

房屋交易和产权管理具有很强的政策性、专业性、连续性。各地房产主管部门在不动产登记经办机构组建过程中，必须以保证自身业务正常开展为前提，尤其是关键岗位管理人员和专业技术人员要保持相对稳定。

档案是房屋交易和产权管理的基础。各地房产主管部门要确保档案资料的完整性，不动产登记经办机构组建后，可按照“急用先行”的原则为其提供相关登记资料。

建设和完善个人住房信息系统，是我们的重要职责。要突出完善房屋交易和产权管理信息平台，与不动产登记信息平台对接融合，实现所需相关信息实时互通共享，互相认可并充分利用对方已审核认可且能共享的资料和信息，确保连续、安全、便捷办理相关业务。

经费方面，首先要确保现行的房产交易手续费由交易机构收取，再要抓住机遇向当地政府积极反映，将工作经费缺口由财政部门予以保障。

同志们，房屋交易和产权管理与不动产登记职责划分及衔接工作，事关全局，影响深远。我们一定要严格按照中央和省政府的部署，统一思想，提高认识，履职尽责，在不动产登记职责和机构整合过程中，保持全省房产交易和产权管理职责不变、队伍不散、工作不乱，保持房地产市场平稳健康发展。