手续难产四年 新世界商城停车场仍悬半空

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　　新世界商城投建的公共停车场主体建筑已经完成 记者刘彪 摄

　　为解决停车难问题，四年前，济南出台《鼓励公共停车场建设暂行规定》(以下简称《暂行规定》)，鼓励社会资本投资建设公共停车场。如今，企业投建投用的公共停车场屈指可数，背后阻力在哪里?近日，记者调查采访了新世界商城公共停车场四年来建设历程，希望用解剖麻雀的方式，找出社会资本建停车场缓慢的真正原因。

　　【幸运降临】搭上优惠政策，老商场将加建双层停车场

　　新世界商城负责人吴先生回忆，2012年初，看到刚出台的《暂行规定》，他很兴奋：“新世界始建于上世纪80年代末90年代初，距今将近30年，当时汽车还是奢侈品，因此商城也没配建停车场。如今停车难问题越来越突出。”据介绍，新世界商城所在的马鞍山路西段，停车位供需比为1:9。

　　“《暂行规定》中明确，企业可以利用自有用地改建、楼顶加建等方法，将已建建筑改建、扩建成公共停车场。”吴先生说，最关键的是，企业还可以按不高于总建筑面积30%的比例，配建商业经营面积。

　　正好老商场需要提升改造，当年新世界商城便向发改、规划、国土、城建等部门报送材料，具体方案是借鉴家乐福空中停车场思路，在新世界商城上加建六层、七层和1-6层上下跑道，建成后将增加七八百个停车位，同时新增商业面积7000余平方米。

　　后来，旁边的中华名优小吃城也要改造提升，配建公共停车场，使之与新世界商城连成一片，两者加起来，将新增上千个停车位。

　　【难题拦路】加建项目要交土地出让金，交多少无规可依

　　时间来到2014年，新世界商城要歇业进行消防改造，趁此机会，公共停车场项目也动工了。项目负责人闫先生说，他们的停车场项目是《暂行规定》实施后济南最早申报的之一，也是最大的项目。

　　没有成功案例可以借鉴，很多政府部门也是第一次接触这类项目，导致在审批时无章可依，遇到很多困难，其中最大的是土地出让金问题。“当时项目在发改委立项了，环评、交评也通过了，规划部门也给了指标，还征得了三分之二以上业主同意，由城建、发改、国土、规划等部门组成的联席会议，也通过了。”闫先生说，一切似乎很顺利。

　　然而，项目报到国土部门时被发现，由于加建停车场，新世界商城这栋建筑的容积率提高了，按照规定，一旦提高，就需要补交土地出让金。按什么标准补交，《暂行规定》中没有明确。于是，济南国土部门拿出国土部2013年20号文件《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》，作为土地出让金额缴纳依据。“核算了一下，仅新世界商城停车场项目，就得补交上亿元的土地出让金。”闫先生说。

　　“个别房地产开发商为多建房子多卖钱，原来规划建8层，建成了10层，导致容积率增加，需要处罚补交土地出让金，但是我们的项目不是地产开发，而是建公共停车场，带有公益性，盈利能力不能跟房地产开发同日而语。”闫先生说，后来，相关部门调整收取标准，按照商业用地评估，收取4000多万元土地出让金。闫先生说，这种评估方式也不合理，因为商业经营带来的商业价值，要远远高于公共停车场，两者没有可比性。

　　【困局无解】土地出让金最终免收，后续手续仍办不下去

　　后来，闫先生查阅国内其他城市鼓励社会资本建停车场的政策发现，在大连，2009年就发布《通知》称，像新世界商城这种情况，可以免缴土地出让金;在杭州，2014年也发布《通知》称，社会资本投建停车场，其建设不受现有用地属性及规划控制用地性质限制，另外还有政府专项资金、建设补贴资金、规费减免、发展专项基金等优惠政策。

　　“济南倒好，不但没补贴，还收土地出让金。”闫先生说，他们将这一情况向相关部门汇报，去年底，济南市政府召开会议，专题研究加快推进公共停车场建设的有关问题，今年初，还发布了《关于研究加快推进公共停车场建设有关问题的会议纪要》。

　　记者注意到，《会议纪要》中涉及到了新世界商城所面临的土地出让金问题，其中提到：利用依法取得的自有土地建设公共停车场，不再重新办理土地使用手续，原为划拨土地的，维持原用地性质;原为出让土地的暂不调整土地出让金，同时研究制定公共停车场不计入容积率的具体措施。

　　拿到这份《会议纪要》后，闫先生就找到国土、规划部门，要求继续推进项目的手续办理，力争尽早对外开放：“毕竟，我们这个停车场，大体框架已经基本建设完成，如果顺利，今年8月份就可以投用，将大大缓解周边停车难、交通拥堵等问题，但是最近又遇到了落实难。”

　　国土部门称，需要规划部门调整规划指标，如容积率等;规划部门则称，规划指标已经出了，不可能再出了，现在问题依然无解。

　　新闻延伸

　　新建民资停车场，被指无一能办全手续

　　目前，闫先生很苦恼，手续不健全，总感觉这个停车场“名不正言不顺”。事实上，济南西城某商场的停车楼，也早已建完，但一直没启用，手续也不是很健全。据业内人士透露，目前济南社会资本投资兴建的公共停车场，就没有一家是手续健全的。

　　“这个原因，可能不是企业，而是政策配套不够，很多手续根本没法办，导致一些停车场建完却没启用，一边是停车难，一边是停车场空置。”济南市社科院经济研究所所长王征说，这是个新事物，无章可依，也导致了进展缓慢，下一步要做的是尽快完善配套政策，才能激发起社会资本建停车场的热情，才能缓解停车难、拥堵等问题。

　　事实上，相关部门正按照适度满足停车需求的原则，研究制定涉及停车场建设的体制机制、政策措施。比如从今年起，每年在政府储备土地中安排一定数量用于公共停车场建设;国有企业代表政府出资建设的公共停车场，以划拨方式供地;社会资本投资建设的公共停车场，在出具规划意见时，用地性质按交通场地用地办理。

　　另外，国土、规划、城建等部门，也将尽快研究简化公共停车场建设审批程序的具体细则;市财政局等部门，也在制定济南以PPP模式建设公共停车设施的具体扶持政策，并尽快启动试点。