聚焦楼市政策"组合拳"对百姓的影响:怎样买划算？

31.03.2015 18:17

本文来源: 中国山东网

　　 新政策后100万元房子首付少交20万，总价多付14万，怎样买划算?

　　——聚焦楼市政策“组合拳”对百姓的影响

　　新华网广州3月31日新媒体专电(“新华视点”记者王凯蕾、郑钧天)30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。

　　政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响?怎样交易更划算?

　　买100万元房子，首付少20万元总价多14万元

　　30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。新政策出台后备受瞩目。

　　“我看到政策后，立即给熟识的中介打电话，但都占线，不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况，那里也挤满了询问的客户。”广州市民陈晓芸最近一直在看房，她打算在女儿学校附近再购买一套住房，以方便照顾孩子起居。

　　面对新政策，一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么，怎样买房更合算?先看一笔购房账。

　　以100万元总价的住房为例，贷款利率按5.90%进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

　　首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。

　　如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，六成首付下，买房总金额为60万+68万共128万元;四成首付下，买房总金额为40万+102万共142万元。这样对比，要增加14万元。

　　“这是政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策或远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40%，将加大市场交易的活跃度，刺激消费需求和心理。预计各地政府将出台更积极的松绑政策。

　　 普通住房营业税免征期“五改二”，或可少缴税费十数万元

　　几乎在同一时刻，财政部官网发布政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　也就是说，个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。

　　事实上，这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.5%营业税税率计算，一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。

　　“过去，住房如果持有不满5年，需要交纳交易的营业税，不论是由出售方缴纳，还是实际操作时转移到购买方缴纳，都在一定程度上抑制了住房交易。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，新政策成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。

　　 “稳定住房消费”对百姓有利好

　　回顾过去十年，中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，反映出中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。

　　华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下，央行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定市场预期，拉动内需。住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房以及供应结构的政策，以控制二、三线城市住房土地供大于求的状况。

　　来自满堂红置业广州分公司研究部的数据显示，2014年全年广州二套房置业的客户最终成交比例为11%。分析认为，主要是此前二套房首付需要七成，较高的门槛挡住了很多客户。另外，去年广州业主持有二套房满2年但不足5年，有换房意向的比例是11.7%，新政推出后，估计这部分需求会增加至35%。

　　“现在首付比例降低至四成后，我们预计在二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16%至17%;二季度二手房住宅成交量每月将升至6000宗，而目前每月不足4300宗。”周峰说。

　　记者发现，现在市场对二手房的价格存在正反两面的预测。一方面，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。