棚户居民可自发申请拆迁

　　在今年的全国两会上，国务院总理李克强在作政府工作报告时提出，要把一些存量房转为公租房和安置房。年初，住建部为了稳定房地产市场而出台的一系列调控措施中，就有一条涉及存量商品房向安置房或公租房转化的问题。近段时间以来，“存量房转为公租房和安置房”这个提法，已逐渐成为保障房领域的“热词”。

　　济南也早已在该领域有所谋划。从去年的数据来看，济南的商品房待售面积为117.3万㎡。从济南当前的房地产市场形势和保障性安居工程建设需要来看，推动“存量房转为公租房和安置房”，既能减轻商品房库存压力，又有助于解决安置房和公租房筹措房源难、选址建设难等问题。年初召开的全市经济工作会，就提出要“把部分符合条件的存量房转为公租房”。

　　但在具体执行层面，推动“存量房转为公租房和安置房”只是一个原则性的指导意见，要把这项政策真正落实到位，还得跨越许多操作上的障碍。在这一领域，济南如何破题?

　　据了解，济南将根据城中村或棚户区项目的具体情况，逐步落实鼓励货币化安置的政策，让更多被安置居民选择到房地产市场上买房，为商品房去库存创造更多需求。相关部门也会借鉴外地经验，结合当前房地产市场走势，研究存量房向安置房、公租房转化的办法和措施，探讨采取“定制房源”、“发行房票”等模式，打通存量房向安置房、公租房转化的通道。

　　在全市保障性安居工程建设工作会上，还印发了《关于进一步加强国有土地上棚户区改造工作的意见》。记者注意到，该意见中就明确提出，市房屋征收部门要制定利用商品房实施棚改房屋征收安置管理办法，积极采取搭建购房平台、购买定制房源、发行“房票”等方式，引导被征收人通过购买商品住房满足安置需求。

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　　外地咋发行“房票”?

　　2014年，浙江诸暨曾试水“发行房票”这一模式。当地出台的房屋征收市场化安置新政规定，手持政府补偿安置的“房票”，被征收户就可在当地房产市场上自主选房。“房票”上清晰列明了安置面积、优惠价格及总的结算价格，一张“房票”相当于一笔定额购房款，被征收户可手持“房票”，在市内各楼盘中选购安置房或商品房，并可根据实际购房价格自行进行“多退少补”。

　　为尊重被征收户的权利，他们可以选择领取“房票”买房，也可以选择全货币补偿，但在奖励政策上有所区别，选择“房票”的，政府给予补偿总额30%的奖励，而选择全货币补偿的，奖励标准减半。

　　这项新政推行后，效果较好：诸暨当年启动的1391户房屋征收行动中，选择市场化安置的征收户1033户，占总户数的97.5%，市场化安置面积15万平方米，约为当地上半年商品房销售总面积的1/ 5。也就是说，这一政策影响了诸暨房市1/5的销售。在多地市场一片萎靡的背景下，市场化安置让诸暨楼市成为亮点。 (据《文汇报》)

　　记者自济南市规划局获悉，《关于进一步加强国有土地上棚户区改造工作的意见》出台实施，在今年9月底前，启动今年8089户的棚改任务。并从现在到2017年底前，改造国有土地上的2万户棚户区。同时，在土地出让与征收拆迁方面均有“新思路”。

　　改造计划3年改造2万户到9月底动工14个项目

　　济南市棚改相关部门与市政府签订了“责任状”，在今年9月底前，启动今年8089户的棚改任务。并从现在到2017年底前，改造国有土地上的2万户棚户区。

　　济南规划局旧城更新处相关负责人介绍，目前我市城区尚有棚户区约4万户，占地约6平方公里。今年计划改造的8089户分布在14个项目。14个项目片区主要分布在槐荫区、历城区、天桥区、市中区等。从具体项目来看，经四纬十二棚户区、全福立交西南棚户区、文庄棚户区、华山片区城市棚户区等都在改造计划内。

　　对于棚户区改造，济南市规划局旧城更新处有关负责人说，济南的棚户区改造有多种类型，除了国有土地上的棚户区外，还有城中村、林区矿区的棚户区等，像今年棚户区改造的8089户不包括城中村。“今年的8089户要求在9月底前必须开工，也就是说开工的各种手续都要完备。”该负责人说。

　　拆迁办法房屋征收探索“市民说了算”模式

　　《意见》要求，由济南市城乡建设委牵头探索实施模拟房屋征收。结合棚改项目实际情况，开展模拟房屋征收试点工作。市房屋征收部门负责研究制定模拟房屋征收操作办法和程序，并做好组织实施工作。

　　在普通市民看来，模拟房屋征收是比较新鲜的一个名词。据介绍，模拟房屋征收也就是“模拟拆迁”，在南方一些城市有成功试点的经验。其主要方式和步骤是，期望改造的居民自愿申请拆迁改造达到相应比例后，才启动模拟拆迁;由政府指定的改造单位与居民代表通过公开方式确定评估机构，进行房屋资产预评估;改造单位制定拆迁安置补偿方案，开展协议签订工作;在双方约定期限内，协议签订率达相应比例，所签协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁，反之，模拟拆迁自行终止。

　　模拟拆迁的最突出特点在于充分尊重民意，通过模拟拆迁的全过程，提前最大限度地发现拆迁中的问题，并通过平等的沟通协调进行逐一解决，在争取了绝大多数被拆迁户的支持并签约的基础上，拆迁工作也就取得了事半功倍的效果。传统的拆迁方法虽然符合规章程序，但忽视了被拆迁人的知情权和选择权，容易使被拆迁人认为拆迁是政府的单边行为，会有抵触情绪。土地政策改造难度不同的项目土地出让“肥瘦搭配”

　　棚户区改造，资金、土地都是难点。《意见》指出，完善社会资金参与棚改项目土地熟化工作机制，并做好与原有土地熟化方式的过渡衔接。各区政府和市投融资平台可根据土地熟化成本、熟化周期及市场情况等，对参与土地熟化投资的社会资本给予一定比例的投资报酬。

　　此外，棚户区及周边范围内的零星低效用地，可根据项目实际情况一并纳入改造范围。改造后暂不具备供地条件的地块，可先行纳入政府储备，结合区域功能需求安排临时使用。对收益性较差、市场化改造难度大的棚改项目，可采用“肥瘦搭配”或“新旧搭配”的方式，与旧城区内改造难度较小的项目或者新城区开发地块合理搭配，一并出让、同步实施。