利好政策火了济南楼市 面对楼市升温买房还是租房？

　　进入2016年，受益于利好政策，济南楼市火了。房产交易大厅不断上演排长龙大戏。据房天下查房价济南二手房数据监控中心统计数据显示，济南楼市尤其二手房市场在2016年一季度呈现抬头之势，走出了小阳春行情。虽然4月份网签量环比跌幅6.57%，但同比增加3091套，涨幅为78.39%。面对楼市升温，不少市民陷入了纠结：是买一套属于自己的房子，还是继续租房?

　　泉城楼市升温波及租赁市场

　　随着楼市的升温，济南房屋租赁市场也受到波及。近日，工作已有三年的刘女士遇上了一件烦心事，她租住的市中区一处房屋的业主告知她提前终止租赁合同。“虽然房主支付了违约金，但是时间紧，来回找房的时间成本更高”。记者在走访调查时发现，像刘女士的遭遇在近期并非个案。哈考特不动产济南区域负责人于兆耀向记者透露，刚进5月，受理的业务中就已有2起类似刘女士的情况，虽然违约业主都支付了违约金，但给租房者带来了诸多不便。随着二手房市场的升温，很多业主选择了“转租为售”，“原来这种情况占租赁业务的5%左右，近期已上升至7%了”。

　　21世纪不动产领秀城店店长侯忠良则表示，每年3至5月都是房屋租赁市场相对活跃时期。因为年后很多人员返城工作，有部分租约到期或续租，租房需求较以往更胜;加之3至5月份本就是二手房交易传统旺季，很多业主选择此时将房屋出手，造成房源进一步紧张。

　　租房遭遇房主违约，刘女士也心生买房之意，“这种事情也不是第一次遇到了，但还是很纠结是否应该买一套属于自己的房子”。面对楼市的起起伏伏，很多人都纠结于该租房还是该买房。在高房价的压力下，买房需要倾尽积蓄，甚至全家老小“众筹”，日后还要按月还贷，沦为“房奴”;而租房则面临很大的精神压力，中国人的传统观念是有房才有家，租房总感到没有家的安全感，又担心房价涨得太快，以后可能连套房子都没有。

　　新举措推出后该买房还是租房

　　前不久，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施引发社会广泛关注。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，支持住房租赁市场发展。

　　那么该买房还是该租房，我们先来看看两组数据。据城市房产网提供的相关统计数据显示，4月份济南房屋均价为10440元/平方米，位居全国房价排行榜第25位;4月份济南房屋租金平均为25.14元/平方米，位居全国租金排行榜第22位。

　　算 账

　　买房和租房哪个更合算

　　前提

　　一套130平方米的二手房，售价140万元(不计利率变化、通货膨胀等因素)

　　买房

　　首付30% 42万元

　　商业贷款98万元 分15年还清 利率4.9% 月供7698.82元 15年总还款额138.58万元 利息40.58万元

　　税费约3.5万元 15年后还完贷款，房主共花费184万元

　　租房

　　租金3000元

　　每月储蓄4698.82元，5年期零存整取，5年后能存够281929.20元，利息23288.53元。将这些款项存5年期存款，继续零存整取，15年后存够845787.6元本金，利息296611.84元。

　　将45.5万元的首付款(含税费)存3次5年期的定期存款，15年后本息合计846694.48元。

　　以此方法计算，15年后最高可存款近199万元。

　　近年来，济南房价保持较快的增长。2006年时，济南住宅均价仅为4500元/平方米左右，10年后的今天，已经上涨了近9成。如果按照济南近10年涨价幅度计算，购买房屋更为合算。

　　买房租房都应从自身实际出发

　　对于是买房还是租房，侯忠良建议，排除家庭背景和工作收入等因素，刚刚参加工作的一般工薪阶层，还是应首先考虑租房。他认为，适合租房的人群主要分为三类。一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算;二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会支出一笔不菲的交通成本;三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房将会出现房贷无法偿还的情况。

　　那么什么样的人适合买房，侯忠良表示也可归纳为三类。一是工作多年、经济实力雄厚的白领;二是置业升级愿望强劲、追求舒适居住环境的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求;三是准备结婚的新人。如果资金不足的话，二手房则是不错的婚房选择。其实，关于买房还是租房，更多要从每个人自身的实际出发，“我感觉购买房屋的前提是工资收入、家庭构建以及工作生活圈等方方面面的相对稳定。”侯忠良说。

　　政策热点解读

　　国家四大举措助力住房租赁市场发展

　　长期以来，房屋租赁市场发展相对滞后，缺乏相应机制建设与规范监管。5月4日，为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，支持住房租赁市场发展。

　　供给方扩大房源 允许商品房改建租赁房

　　举措一：发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　业内人士分析：这是从市场供给方面鼓励房屋出租，从“住房租赁企业”“个人自有住房”和“商业用房改建租赁住房”三方面来扩大房源。中国住房租赁市场的特点是个人出租自有住房为主，缺少专营住房租赁的企业。据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%30%。我国“散兵游勇”式的出租模式其实也加大交易成本、信息成本，不利于租赁市场的发展和规范。所以会议决定“发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”。企业不愿意经营住房租赁，主要是租金的收益率较低，所以降低税收等各种成本就极为重要;同时，打通存量房与租赁市场通道，解决市场上包括新房和二手房存量房的闲置问题。

　　需求方扩大客源 推进公租房货币化

　　举措二：推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。保障对象，包括了在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

　　业内人士分析：这是从市场需求方面鼓励租房，扩大客源。一方面是鼓励政府保障对象通过市场租房，这就要推进公租房货币化，对他们给予一定补贴。另一方面是扩大公租房客源，就是把在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，这4类中符合条件的应纳入公租房保障范围。目前，我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式。此前多以实物保障为主，随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的发展，开始向货币补贴转变。有专家表示，货币补贴是国外住房保障的主流，尤其在欧美发达国家，政府不会参与供应，也就是不补砖头补人头。

　　税收、金融、供地三管齐下 鼓励住房租赁

　　举措三：完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

　　业内人士分析：这是从政府方面对住房租赁行业进行政策鼓励。第一个鼓励，房源、客源两个方面都需要税收优惠政策，有税收优惠，才能降低房屋出租方的成本，让企业和房东有利可图，同时也可以把房屋租金降下来，让更多人愿意租房;第二个鼓励是要金融机构加大支持，比如信贷利息方面可以降低住房租赁企业的成本，鼓励开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型，另外此前已经提出推进房地产投资信托基金(REITs)试点，吸引社会资本进入住房租赁市场，这也是一种金融扶持;第三个鼓励是“增加租赁住房用地供应”，这需要地方政府落实，这涉及城市规划以及租、售比例调整的利益变化问题。

　　监管规范市场 剑指行业三大痛点

　　举措四：强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

　　业内人士分析：可以说“房源”“租金”和“中介”是住房租赁行业的三大痛点，此次新举措的实施正是针对这些“痛点”。目前租房合同可谓五花八门，但单方面保护比较严重，有的只保护房东利益，有的甚至只保护中介利益，推行统一的租房合同示范文本有利于解决各方利益问题。建议采取全国统一文本模式。中介服务方面要建立行业规范，收费方面不要管得过死，既要规范，又要鼓励市场竞争。房东、中介和承租人三方利益都要保护，尤其要注意保护承租人的合法权益。

　　买房租房优劣比较

　　 买房

　　有归属感

　　不用忍受房东催缴房租、搬家等

　　孩子可就近入托、入学

　　可以打造私人专属的小窝

　　将来可租、可转让，是家庭的保值资产

　　买了房子不喜欢就糟了

　　需要日常的维护和维修，凡事得亲力亲为

　　长年累月的房贷偿还，如果无法偿还，可能会失去自己的房子

　　工作地点等不确定因素的出现，会增加出行成本

　　租房

　　拎包入住，潇洒自由

　　省出贷款，可提高生活质量，或来一场说走就走的旅游

　　不必担心房价下跌

　　没有归属感，感觉一直飘着

　　担心房东涨租、催租，提前收房

　　孩子无法落户，入托入学

　　延伸阅读

　　山东探索购租并举住房制度去库存

　　近日，记者从山东省住房和城乡建设厅获悉，山东省今年将通过建立购租并举的住房制度，大力发展跨界地产，鼓励引导农民进城购房等举措，实施房地产去库存行动。

　　2016年山东省将探索建立购租并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，引导开发企业售租并举，鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展。

　　在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。

　　此外，山东省还将促进跨界地产发展，包括鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营;探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。