潍坊市创建“5+X”模式推进老旧小区改造

    老旧小区改造作为推进新型城镇化建设的重要举措，是贯彻共享发展理念、破解城市内部二元结构、改善群众居住条件的重要抓手。2014年9月，潍坊市在充分尊重群众意愿的基础上，创新提出“5+X”改造模式，在全省率先启动了老旧小区改造工作，计划利用5年时间，对市区1998年前建成的具备改造价值的老旧小区进行整治改造提升，预计可改善近20万居民生活环境。目前，该市已启动18个、151万平方米老旧小区改造，其中5个、33万平方米已改造完成，改造后的老旧小区公共配套设施得到有效改善，老年日间照料中心、立体停车场等设施建设实现零的突破，居民在养老、停车、出行等方面获得很大便利，回访满意率达100%；剩余13个改造项目今年年底前基本完成，可改善约5万名群众居住生活条件。主要做法：
    （一）完善推进体系，解决“谁来改”的问题。一是落实改造主体。建立“市级主导、区为主体、街办为业主、社区全程参与”的推进机制。市级加强对各区工作的指导督导，区级以街办为主成立指挥部。二是明确改造方式。按照“是否具备整治提升价值”，分危房拆除、纳入棚改和整治提升三类推进工作。对主体结构承载力不能满足正常使用要求的D级危房，立即搬迁拆除，对原住户进行现房安置或货币化补偿，目前已拆除危房232户，占今年计划拆除胡数的82.3%。对不具备整治提升价值的老旧小区纳入棚户区改造范畴进行改造，住户享受棚改资金等优惠政策，目前已改造7345户。三是尊重群众意愿。对拟列入改造计划的小区，充分听取业主的意见，90%的小区业主同意改造方可列入改造计划，85%的业主同意改造方案方可开展改造。四是加强任务考核。根据年度改造整治提升计划，市区两级签订目标责任状，将各区改造情况纳入市政府对各区科学发展综合考核，并对改造质量好、群众满意度高的给予资金奖励。
    （二）明确改造内容，解决“改什么”的问题。探索推行了“5+X”改造模式，对老旧小区进行彻底改造，不做表面文章、不留改造隐疾。 “5”，即在老旧小区改造过程中，将环境整治、房屋修缮、公共安全、专营设备、便民设施等5项列为必选项，满足老旧小区居民基本需求。环境整治方面，重点整治乱停乱放、乱搭乱建等现象；房屋修缮方面，重点做好屋顶防水、落水管更换等；公共安全方面，重点配齐监控设备、消防设施等；专营设施方面，重点完成一户一表改造；便民设施方面，重点完善自行车棚、智能储物柜、直饮水设备等设施。“X”，即结合各小区条件、居民需求等实际情况，在保证实施5项刚性指标的基础上，充分尊重群众意愿，在既有建筑节能改造、停车场建设、地下管线雨污分流改造等方面进行选择，使改造内容更具灵活性、针对性。
    （三）多方筹集资金，解决“钱哪来”的问题。按照“五个一点”的原则，上级资金争取点、市级财政补助点、区级财政配套点、专营单位减免点、受益群众分担点，多方筹措改造资金。一是落实财政补助。5年内市、区两级安排老旧小区改造资金10亿元。对需要拆除的D级危房，市财政按户均28.7万元给予补贴，拆除后的土地用于城市绿地、停车场等公益项目建设。对整治提升类项目，市财政按户给予补助，其中中心城区每户补助7000元。截至目前，市财政已拨付各区补助资金1.36亿元。二是强化政策支持。对纳入城市棚户区改造的老旧小区，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，落实安置住房税收优惠政策，每平米节约建设成本约300元；对仍不能实现资金平衡的，按照“一项目一政策”的原则，给予土地等政策倾斜。三是引导社会参与。引入企业投资运营立体停车设施；对水电暖气和有线、宽带等专业经营设施设备，由专业经营单位适当承担改造费用。四是业主适当承担。如老旧小区实施既有建筑节能改造、更换节能门窗的，业主承担每平方米100元改造费用，低保家庭改造费用由区财政承担。
    （四）建立长效机制，解决“前改后乱”的问题。对改造后的小区，全部纳入社区服务管理。一是组建业主委员会。落实街办、社区、业委会“三级”物业管理模式，由社区居委会主导，依法组建业主委员会，并与专业物业服务企业签订服务合同，确保小区改造后实现物业管理全覆盖。二是落实奖补政策。对负责连片小区物业服务的物业企业，视服务标准给予每平方米0.1—0.3元财政补助。如奎文区张面河小区，由物业公司按三级服务标准提供服务，第一年业主承担0.2元/平方米，政府补助0.3元，补助逐年递减，三年后完全市场化。三是推行建立老旧小区公共账户。将改造后的小区车位租金、广告费等公共部位收益纳入公共账户，逐步建立公共维修资金，解决后续公共设施维护问题。( 于浩、夏凡、徐明翔)