济南二套房商贷首付比例降至四成
中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
昨日下午5时，记者致电济南多家银行信贷部了解到，新政来了，银行将积极执行央行的相关政策。
去年9月央行出台政策，已拥有1套住房并已结清房款的家庭，再次申请商业贷款购买自住普通商品住房，执行首套房贷款政策。
今年3月中旬，济南住房公积金管理中心下发的《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。
两相对照，使用公积金贷款首付两成还是三成，此次新政是看“是否已经有1套住房”，济南则看“是否过90平方米”。
综合上面政策来看，对于今年市民关心的国家政策实施后，面积超过90平方米的首套房能否也执行首付比例为20%，记者自济南住房公积金管理中心了解到，“最低首付款比例为20%”是一个界限性的规定，并不是统一标准。济南是否根据具体情况进行调整还要研究。政策调整的一般流程为，住建部等中央部门通知，省住建厅调整，市住房公积金主管部门调整。
专家解读房地产金融政策回归到常态
“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该及时调整，下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”中国银行金融研究所副所长宗良说。
“从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健，最低首付比例降为四成较为审慎，风险仍然可控，可以防止投机性需求的膨胀。”中国民生银行首席研究员温彬表示，“房地产金融政策调整有助于改善民生，发挥政策的引导作用，而非为了提高杠杆炒房子。”
专家指出，过去房价上行期间，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合，这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月人民银行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整，已经在市场化调节手段上作了一定的探索。
“在调整住房信贷政策时，更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。”郭田勇表示，今后住房信贷政策调节应采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，以更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。 (据新华社)
济南商贷和公贷首付比例区别首套房商贷首付30%公贷(目前政策)90平方米以下首付20% 90平方米以上首付30%
二套房商贷1.拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，最低首付40% 2.拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，按首套房商业贷款政策执行，首付30%公贷1.拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，按首套房公积金贷款政策执行2.拥有1套住房且相应购房商贷未结清的家庭，目前首付60%
三套房
公贷 不可贷款商贷 可贷款
首付款降低前后月还款额对比
以济南一套总价100万的房屋为例，按照现有的二套房首付比例六成计算，首付款为60万元。若首付降至四成，则只需付40万元，比之前少付20万元。
【此前政策】 首付60%，贷款40%
采用商贷二套房利率上浮10%计算以等额本息还款法贷款20年计算本息共计715185.14元，支付利息总额315185.14元，月均还款2979.94元
【最新政策】 首付40%，贷款60%
采用商贷二套房利率上浮10%计算以等额本息还款法贷款20年计算本息共计1072777.71元，支付利息总额472777.71元，月均还款4469.91元。
上述两种情况贷款利息差额约16万元，月供差额约为1490元。
近年二套房首付比例变迁之路
2010年1月“国十一条”二套房贷款首付款比例不得低于40%
2010年4月“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2011年1月新“国八条”二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍
2013年2月新“国五条”北上广深等城市都将二套房首付提高至七成
2014年9月央行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。