济南五大区域商品住宅库存压力不算大

　　由中央经济工作会议掀起的楼市去库存热点仍在持续升温。确定去库存方式的前提要先弄清楚一个城市的库存特点。据调查，济南新建商品住宅库存量不大，去化周期不到半年，价格适中，市场稳定健康。不过，有资料显示，济南住宅库存仅占整个商品房库存量的22%，济南整体楼市去库存压力依然不小。

　　东部每月新增量最大 目前住宅存量也最多

　　山东最大的房地产顾问机构世联怡高根据济南城市规划及发展特征，并结合济南五区房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。该机构11月份的月度数据显示，五大区域中东部区域11月月初库存量为 11343 套，占总存量的45%，中部区域库存商品住宅仅占总量的3%。

　　从新增供应角度来看，东部占绝对地位。以11月数据为例，当月济南新增6813套住宅，仅东部地区就增加了3324套，占比49%，增加的房源中有5个新项目，还有众多已开盘项目加推房源。

　　中海华山珑城带动 北部住宅去化周期最短

　　东部地区新建商品住宅库存量最大，去化周期却并不是五大区域中最长的。事实上，去化周期最长的竟是库存量最少的中部区域。这是怎么回事?

　　新建商品住宅去化周期一般由目前新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量。从世联怡高每月公布的济南楼市月报中合计，可以看出从2014年11月至今年10月，济南东部区域共成交新建商品住宅33531套，月均成交量为2794套，与目前东部地区11343套的存量做除法可以得出，济南东部区域的新建商品住宅去化周期约为4个月。

　　以同样的方法计算，济南北部区域前12个月总成交量为15462套，月均成交量为1288套，去化周期为1.9个月。值得注意的是，济南北部区域2015年以来的月均成交量虽有波动但不大，均维持在千套左右，但列入统计基数的2014年11月受北部中海华山珑城销售火爆影响，当月成交量超过5300套，较为特殊。如果“刨”去该波动性特别大的数据来计算，北部区域的去化周期在2.5个月左右。

　　此外，根据上述方法，西部、南部和中部的去化周期分别为4.9个月、5.5个月和5.9个月。中部区域虽然存量最少，但月均成交量较少，因此去化周期最长。

　　中部成交均价最高 西部住宅升值潜力大

　　价格方面，世联怡高数据显示，济南新建住宅整体成交均价为每平方米8657元。具体到每个区域，价格最高出现在中部区域，住宅均价为每平方米17047元。该区域价格如此之高，与目前在售的高端项目有关。

　　东部区域价格则在11月出现了下滑，住宅均价为每平方米9145元，较10月份下滑了300余元，分析人士认为这与东部新入市项目价格普遍偏低，且成交较好密切相关。南部地区由于发展前景较好，且有多年的开发基础，目前处于五区中价格第二位，具体为每平方米9594元。

　　目前济南市区内具有房价优势的区域有西部和北部，其中北部价格最低，为7326元。西部目前住宅成交均价为每平方米7774元，相对于今年1月份来说，西部区域的每平方米均价已经上涨了200多元，升值潜力大。