济南公积金贷款“全面宽松”不少购房者弃商贷用公贷

      济南公积金贷款“全面宽松”,不但利率创历史最低点,从25日起首付款比例降至新低,首套房一律最低两成,二套房三成。部分购房者享受到了实惠趁机出手,不过从整体市场来看,暂时无明显的拉动效果。业内人士认为,公积金政策调整往往是先头部队,影响有限却预示着下一步的政策走向。

　　不少购房者弃商贷用公贷

　　25日起,济南住房公积金贷款再次“大松绑”,使用住房公积金贷款购买首套住房,首付款比例一律最低20%,不再分套型面积是否超过90平方米;买二套房的,最低首付30%,不再区分此前贷款是否还清,而且利率也不再上浮。

　　27日,刚向银行提交了公积金贷款材料的吴先生告诉记者,为了等公积金贷款新政落地,他把贷款手续推迟了一周。最近吴先生在市中区买了一套学区房,属于二套房,因为原来公积金贷款的门槛高,像他这种首套房没还清贷款的,首付得六成。

　　吴先生都打算放弃公积金贷款而申请商贷,济南很多银行的二套房首付比例降到四成了。“公积金贷款利率只有3.75%,商贷是5.65%,还是公积金贷款便宜,能省不少利息。但是以前首付比例太高,我这套120多万的房子,凑不齐七八十万的首付款。现在好了,公积金贷款的首付比商贷还低,只要三成就行。”

　　不少购房者像吴先生一样,在权衡公积金贷款和商业贷款的利弊。显然,经过新一轮调整,在购房者眼中,“公贷”已经完胜商贷。

　　省城一家二手房中介连锁店的负责人王先生表示,在二手房交易中,客户申请公贷的积极性明显提高。

　　“公贷”市场占有率不到三成

　　济南南部一家楼盘的销售负责人表示,暂时还没看出公积金贷款比例发生明显变化。“公积金贷款政策调整确实力度不小,但在整个市场中占的比例还是偏小,一般也就是两到三成,绝大部分客户还是使用商贷。不可否认,新政对有公积金的工薪阶层、白领一族,肯定有刺激作用。公积金账户有钱,利率低、门槛也降了,一高兴就换个房子。但是,这个群体数量毕竟有限。”

　　这位负责人认为,这个群体大部分已经买房,不需要房子的人,就算是贷款再优惠,也不会出手。而且公积金贷款有限额,单身最高能贷25万,夫妻最高可以贷50万元。以济南目前的房价,一套商品房总价大多超过100万元,虽然首付比例最低降到了两成,但购房者用公积金贷款,无论如何也贷不到80万,必须使用公贷+商贷的组合贷款。

　　业内人士认为,目前济南市住房公积金政策基本已实现了全面松绑。记者翻查1999年以来济南住房公积金贷款利率调整变化情况发现,目前3.75%的基准利率已经达到了最低值。　　　　不过也有业内人士表示,由于公积金贷款市场份额有限,对市场的实际作用将打折扣。济南住房公积金管理中心2014年度统计数据显示,个人住房贷款市场上,有27.5%的购房者使用公积金贷款,也就是说“公贷”的市场占有率不到三成。超过七成的购房者使用商贷,并不能从中受益。

　　公贷新政对房价影响不大

　　公积金贷款新政降低了买房门槛,这会不会由此推高房价?济南公积金管理中心相关工作人员认为不会。

　　他解释说,公积金的缴存人数毕竟有限,根据济南市住房公积金2014年年报,截至去年底,济南公积金缴存人数106.2万人,在房贷市场的占有率仅为27.5%,只能算是小头。

　　“房价归根结底还是由供需决定的。不需要房子的人,就算是贷款再优惠,也不会去买。信贷政策作为调控手段,影响还是比较间接的。”业内人士告诉记者。

公积金的使用,客观上还存在着一些限制。如由于房价高,而公积金贷款额度有限,换房客很难真正享受到“首付3成”。“目前济南公积金对单个家庭的最高贷款额度是50万元,房价只有低于72万元,50万元才够70%。一般的改善型客户都会选择组合贷款。”一楼盘置业顾问告诉记者。

　　商贷和公积金政策同时放宽影响程度有多大?“信贷宽松的确激发了部分客户换大房的热情。”一楼盘销售顾问告诉记者,“目前在我们附近,改善型房子比小房子看得多。”但她也告诉记者,像阳光100等小区的二手房价并没有因此上涨。

　　公贷调整或预示下一步的政策走向

　　按照住房公积金的相关管理规定,住宅楼全面封顶后才允许使用公积金贷款。而市场上大多数楼盘都是期房,这在一定程度上制约了公积金贷款的使用。

　　济南市为了扩大公积金贷款范围,已进行了调整,只要工程进度完成主体2/3以上,办完商品房预购抵押手续,也可以使用公积金贷款。

　　“现在买房子,选择的余地很大,客户不会因为你这个楼盘可以使用公积金贷款而买你的房子。”省城一家房企的营销负责人认为,公积金政策全面宽松,未必能对整个市场产生立竿见影的效果。“各种利好政策从半年前就开始不断出台,放开限购、限贷,连续降息降准,降低首付比例,取消差异化信贷政策等等。刺激了大半年,房地产市场至今还是没有根本性改观,就拿济南来说,各个项目还在努力去库存,只不过日子比去年好过一些,压力没那么大了。”

　　不过,业内人士认为,公积金政策调整历来是房地产调控的先头部队,虽然涉及人群有限,却预示着下一步的政策走向。不排除地方政府采取更激进的措施帮助楼市走出低迷状态。

　　首付门槛降低,贷款总量势必增多,济南公积金资金池会不会揭不开锅?一旦钱不够用咋办?据济南住房公积金管理中心发布的数据显示,到2014年底,济南市公积金结余170.3亿元。缴存余额432.9亿元,同比增长17.5%。再加上前期贷款不断回流,资金总额并不紧张,贷款额度有保障。