济南墓地价格15年涨幅10余倍 是谁在背后推波助澜
市民在玉顶山公墓扫墓高歌摄
近日，民政部发布《2014-2015中国殡葬事业发展报告》绿皮书指出，在大部分省份现有墓穴将在10年内用完的背景下，目前特大城市存在墓地价格虚高等问题。
济南是否也存在类似问题?对此，本报记者进行了调查，从墓地成本、利润空间、土地猫腻、法律空白等角度为您一一揭秘墓地“机关”。墓价上涨房价10连跌，墓价却翻着跟头涨——
“任性”!济南经营性公墓一年涨两次价
2014年5月以来，济南房价接连下跌，而经营性公墓价格反而以平均每年涨价两次、每次2000元的趋势上涨，15年来涨幅10余倍。对此，业内人士认为，墓地涨价看起来任性实则正常。
调查：济南墓地15年涨价10余倍
“15年前，只需几百块钱，最多千把块，就能买一块墓地，但现在已经涨到了一两万块。”玉函山安息园负责人孙先生遥望着墓群感叹。
玉函山安息园的墓地并不是最贵的，在长清福寿园公墓，最便宜的墓地也要9800元，这种价位的墓地只有一个小卧碑，上面只刻着逝者的名字。中档的墓地价格已涨到四五万，价格最高的则需10万。记者探访济南3家经营性公墓发现，中档墓地的售价一般在3万元左右。
与济南房价2014年5月以来的10连跌相比，我市经营性公墓价格却平均一年涨两次，每次涨价2000元左右。一家公墓的销售人员告诉记者。从2000年到2014年，济南在岗职工月平均工资上涨5.4倍，而经营性公墓的均价却上涨10余倍。
销售人员：“卖坟”要比卖房难
多位公墓经营者表示，墓地涨价趋势看起来任性，实则想赚钱很难。
一家公墓销售负责人告诉记者，“‘卖坟’要比卖房难，一块墓地卖完至少得100年，回收周期是相当长的。”作为济南市首家经营性公墓，玉函山安息园负责人对此表示认同，他告诉记者：“即便是在上世纪90年代民营资本尚未介入公墓市场时，政府部门售完整个墓园也足足花了20年。”
“房子卖完了就可以了，但墓地的后期维护是很关键的。”玉函山安息园负责人介绍，一个公墓至少需要一个三四十人的团队，仅员工工资一项每年就得三四百万。看护、卫生、苗木栽种等，牵扯的人力、物料费用每年都在上涨，由此便导致墓地价格不断上涨。
与此同时，虽然墓地与房地产一样拥有土地证，但墓地无法抵押贷款，无法转化出其他效益。国家还规定，不得转让或买卖墓穴，像炒房一样炒墓就是违法。
案例：每年2000万支出要均摊到每个墓穴
一位业内人士介绍，他曾经营的公墓占地900亩，仅征地一项就需一次性投入2亿元，每年银行利息就得1200万元，再加上土地使用税、员工工资和其他管理费用，每年维持一个公墓正常运转的投入总共需要2000多万元。而在公墓建设期满20年之前，经营方无法二次征收管理费。因此，除了销售墓地，公墓没有任何收入来源。
“即便是打造全市最好的公墓，一年也就能卖出1000多个墓穴。”该负责人介绍，这也就意味着，每年2000多万元的开支需要均摊到1000多个墓穴上，每个墓穴均价2万元，基本与目前公墓的市场行情相符。
暴利疑云
低价拿地高价卖墓非法墓地谋暴利
墓地价格接连上涨，背后究竟有没有暴利驱使?
“对那些经营不正规的非法墓地来说，是有暴利可图的。”一家公墓经营者透露，一块墓地能否获得暴利，关键在于土地性质上。
按照《山东省公墓管理办法》，建设公墓，除了要通过政府部门层层审批，还必须通过招拍挂确定土地使用权。“非法墓地大部分是租用的集体土地，租用期限短，投入也就少。”上述知情人士透露。
业内粗略估计，目前，济南市除了10家正规经营性公墓之外，还有70多家公墓，其中包括违法买卖的公益性公墓、未办理相关手续的经营性公墓等。“合法经营的公墓根据成本提高墓地价格后，非法公墓也随之提价。比如，售价都是4万元/块，合法公墓一块墓地能赚1万元，而非法公墓能赚到2-3万元。”这位经营者介绍。
而在大多数购买者看来，墓地就是一块墓碑，同等档次的墓碑，人们更愿意选择价格较低的。“这正是为什么全市每年有5.5万人亡故，合法公墓却经营惨淡的原因。”土地性质猫腻多买墓地小心被坑
市民政局社会事务处相关负责人介绍，目前我市10家合法的经营性公墓中，只有两家是通过土地出让的方式高价买地获得永久使用权的。大部分公墓则是政府划拨用地，免费使用土地。
除了以上两种获得土地使用权的正常渠道外，目前济南市的墓地用地性质五花八门。市民在为逝者选购墓地时，一定要弄清土地性质，以免被坑。
案例少征多建，移花接木
“南部一处正规经营性墓地，只征用了少量土地，剩余土地大部分是租用了临近村庄的集体土地。”业内人士透露，该公墓违规占地155亩，每个墓穴占地约2平方米，一亩地可以建造墓穴300个，如果购买了土地手续不合法的墓穴，很有可能会带来各种麻烦。
对此，济南市民政局相关负责人表示，该公墓已被责令停止销售，目前正在补办各项手续。
案例先租地后有政策，难以约束
济南南部一家公墓1000多亩地，全是租用的周围村庄的集体土地。为了降低成本，该公墓首次租期只有30年。由此便为购买者遗留隐患：30年土地到期后，如公墓不再续租土地，土地被强制收回，墓地恐无法维护。
对此，济南市民政局回应，由于该公墓在《山东省公墓管理办法》出台前筹建，因此该“办法”无法对其约束。
案例私家墓地动用集体土地兴建
刘长山路延长线附近，不少墓地并未通过山东省民政厅审批，也未在市民政局注册备案，无任何正规手续。记者探访发现，其中有些墓地是私人出钱租地建设，或者直接以村集体的名义建成，这类私建公墓并不少见。
根据《殡葬管理条例》规定，未经批准，擅自兴建殡葬设施的，由民政部门会同建设、土地行政管理部门予以取缔，责令恢复原状，没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。法律空白公墓良性发展需补齐法律空白
采访发现，目前公墓的建设发展面临土地使用权获取方式不明确、规划不足限制建设空间等尴尬。因此，要想保障公墓健康、良性发展，必须补齐相关法律和规划的空白。
公墓用地性质亟须法律明确
“国务院出台的《殡葬管理条例》，并没有明确公墓应该以何种方式取得建设用地使用权。2011年出台的《山东省公墓管理办法》虽要求建设或扩建公墓须通过招拍挂的方式确定土地使用权，但办法刚性不强，只是部门规章，上升不到法律层面。”市民政局相关负责人告诉记者，公墓用地的性质、取得土地使用权的方式、期限等问题亟待法律明确，土地管理法及其他相关法律法规应无缝衔接。
公墓建设尚需科学规划
从经十路遥望而去，一座海拔不到100米的山丘孤立在高楼大厦的包围中，那就是临近饱和的玉顶山公墓。
“20年前政府批给我们300亩地，让我们自行征地建设，我们最初只征收了100亩地，但随着城市建设向东扩展，周围居民区也多了，剩下的200亩土地也就征不上来了。”27日，玉顶山公墓负责人告诉记者，全国不少城乡在规划时没有统筹考虑，导致殡葬设施在城市中的地位比较尴尬。
按照国家《殡葬管理条例》，在允许土葬的地区，县级人民政府和设区的市、自治州人民政府应当将公墓建设纳入城乡建设规划。
济南两家公墓超万座墓穴逾期
面临二次交纳管理费，其中有2000多座“无主墓穴”欠费
《山东省公墓管理办法》规定，公墓使用权限最长不超过20年，期满后继续使用，需再交管理费。目前济南建设最早的两家公墓——玉函山安息园和玉顶山公墓已出现1.15万座逾期墓穴，墓主家属面临二次交纳管理费。而更尴尬的是，这其中有2000多个“无主墓穴”无人交费。
玉函山安息园1/5“过期墓穴”欠费
25日，玉函山安息园负责人孙先生介绍，自1987年建成至今，已有4万多块投入使用的墓穴。“最早售出的墓地，至今已超出使用年限5个年头了。按照《山东省殡葬管理规定》要求，公墓使用20年到期的，应办理继续使用手续。意思就是到期再交钱，包括租用费和管理费。”
但玉函山安息园的继续收费并不顺利。“5年来，已有1万块墓到期，该续交管理费，但有2000多块墓没收上来。未来5年内，4万块墓地将陆续到达20年期限，都面临着续交管理费的问题。”
三年内只能“赔本”维护“过期墓穴”
对于早已饱和的玉函山安息园来说，过去的10多年来，基本上一直在吃老本维持运营。直到近5年来，才开始有墓主家属续交管理费，每年本应收入180多万。但由于其中有2000多名墓主家属不续费，每年有36万的欠账。
每年园区低产出、高投入的状态，至少需要再维持3年。等到需要续交管理费的墓穴数量达到3万个，才能扭亏为盈。目前玉函山安息园和玉顶山公墓的支出都是直接从市财政拨款，收入亦然。依托于市财政，公墓不会出现无力经营的局面。独立经营的公墓，20年到期后，管理费若无人续交，则面临经营困难。
“无主过期墓”问题亟待破题
对于2000多个不续交费用的墓穴，玉函山安息园相关负责人表示，他们也只能清明期间在园区支个牌子提醒交费，不可能上门去催。
《山东省殡葬管理规定》明确要求，公墓主办单位应当在期满前180日内通知户主办理继续使用手续;逾期不办理的，按无主墓处理。“逾期是指多长时间，无主墓该如何处理，都是企业行为，公墓可以与墓主家人合同约定。”济南市民政局工作人员介绍，政府对此无指导意见。
“无主墓不像违章建筑，牵扯问题太多，不能毁掉。”玉函山安息园负责人孙先生介绍，尽管没有续费的墓穴有这么多，他们也只能继续进行后期维护。