济南小区开放除了拆墙还需做啥？

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23日，明湖小区内的公共道路被停放在路边的私家车占用。 记者高歌 摄

　　“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的消息，发布两天后依然在发酵。有对于安全的担忧、对资源占用的质疑，也有对公共管理的建言献策。22日，人民日报发声，称政策“不是拍脑袋决定的”，预示了大量的后续工作即将展开。有哪些改变可以预期?有哪些问题即将浮现?且看“拆掉围墙”将如何“牵一发而动全身”吧。

　　法律要改?保护业主权益的物权法，也要随之调整

　　拆小区墙是否违背物权法?最高法：将通过立法妥善处理

　　“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”最高人民法院民一庭庭长程新文在23日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。

　　程新文在回答记者提问时说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”

　　程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。

　　问题在这! 停车问题不解决，开放了也不治堵

　　明湖小区开放16年，4条车道只有1条能走车

　　“小区开放这些年，晚上堵车是最头痛的事。”23日下午5点多，明湖小区一居民向记者“吐槽”。此时，小区内道路两侧划线的车位已被占满，自行车道及部分车道也已开始被大量占据。居民称，夜间车道被占得更厉害，开车基本没法正常通过。

　　明湖小区位于大明湖路和泉城路之间，东西两侧都是商业街。这个竣工于2000年的小区，小区内南北东西所有道路一开始就对外开放。“晚上没地方停车的居民，就把车往车道上停，双向四车道的道路，最后只剩一个车道。”小区内一临街饭店的老板介绍，由于停车难，自己的生意也受到了影响，最后只好花钱租下门前的车位，留给顾客停车。

　　记者注意到，小区内道路虽然四通八达，但很少有车辆从小区内穿行。“小区里不好走，都是从外围绕行。”明湖小区该饭店老板介绍。

　　考验来了! 物业管理和居民素质得跟上

　　不建围墙开发商省钱了，物业却可能洗牌

　　“封闭式小区要逐步开放，至少需要10年才能完成。”23日，济南一房地产企业负责人大胆预测。在美国学习城市规划专业归来的他，对于济南封闭式小区开放问题，眼下的看法并不乐观。

　　“小广告、乱停车等问题，现在封闭式小区都管不好，更不用说小区开放以后了。”他介绍，百姓的整体素质和物业管理的水平，是封闭式小区开放面临的主要考验。

　　“国外大城市居住区的人口密度较低，且整体素质较高。封闭式小区开放后，也都是公寓式管理，每一栋楼的管理水平可以与国内的酒店媲美。”他介绍，而国内一二线城市的居住区人口密度极大，刻意复制国外模式，实施难度较大。

　　“封闭式小区开放是未来中国的发展趋势，但眼下来看难度较大。”他介绍，不建小区围墙，恐怕购房者不买账，销量会受影响。

　　他表示，对开发商而言，建开放式小区，除了可减少围墙的建设成本，也可节约土地面积。但每栋单元楼入户的管控投入，势必将加大。对物业公司而言，也有了更高的要求，很有可能将导致物业行业的新一轮洗牌。

　　他山之石

　　看看国外开放式小区方便和安全如何兼顾

　　韩国一两栋楼就有一个专职“管家”

　　韩国的居民小区，基本全是开放型的，一般的小区之间的分界线都会用那种矮的常青树，或者一条条马路就可以作为分界线。但是小区的管理十分严格。一般大一点的小区要分几个更小的小小区，每个小小区顶多几栋楼，还都设有所谓的管理室。管理室的管理员都要身穿制服，专门负责小区居民的安全和生活的便利。一个管理员可能负责一个楼或者两个楼，他们非常熟悉楼里面的每一个业主，要负责电梯或者是小区角落的一些监控器的画面监视，还要负责小区的巡逻，还有垃圾分离处理后的整理等等。管理员一般都是由那些从事其他职业退休后的人员来担任，小区每家都有内部电话，随时可跟管理室接通，一旦有情况随时都可以解决。

　　俄罗斯喜欢临街居住，多安摄像头

　　俄罗斯小区以开放式为主，封闭式小区属于极个别现象。首先从城区划分上看，俄罗斯大部分城市的古城内部几乎不存在居民小区的概念。大多是独立的居民楼，居民楼的设计、规划、修缮等等环节都必须要考虑到整个城市的整体规划。临街而居，成了俄罗斯民众最舒适、又最快速融入城市的生活方式。面对社会的动荡，治安的相对不稳定，居民小区最普遍的做法，是增加摄像头的总体数据及在重点区域的密度。相反，选择封闭式小区的业主，大多是注重隐私和安全的富裕或者权贵阶层。因此，俄罗斯封闭式小区，天然成了小众业主的选择。

　　英国社区基建安保都“外包”

　　英国是社区建设的发源地，因此也积累了比较丰富的社区建设经验。而英国的社区并不是封闭性的，而是相对来说非常开放。无论是在基础设施建设还是安全照顾方面，政府将大量的具体事务交给社区和非盈利组织承担，并鼓励企业参与，但政府在规划指导、法律环境和资金方面还是发挥着主要作用。英国内政部下设社区行动部，主要负责社区工作。政府积极投资建设，应该说在英国建设实践当中，政府是强有力的推动者。