济南市物业管理办法公开征求意见
相关链接 ： 《济南市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求意见
一座座商业化小区拔地而起，居民和物业服务企业打交道的事情越来越多，随之带来的物业管理矛盾，不少人掰着指头都能说上几件。10月22日，从市政府法制办获悉，即日起至10月29日，《济南市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。该稿针对物业专项维修资金的征收和使用、小区车位使用管理、成立业委会等一些业主高度关注的问题，都作了详细规定。
物业维修金咋用业主大会说了算
●业主问题：物业专项维修资金用在哪儿了？是不是一直在“沉睡”？
●征求意见稿规定：
物业管理区域内有两户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
住宅物业和住宅小区的业主须在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，开发企业应在办理房屋产权初始登记时一次性交存。公有住房售房单位应按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。
办法对物业专项维修资金的使用也规定得更加细化。共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的，应当由相关业主表决通过。有下列三种情形之一的，可以按应急维修支用维修资金：屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙破裂等影响居民正常生活或房屋使用安全，并经业主委员会或社区居民委员会核实的；电梯出现故障，报请应急机构维修的；消防设施出现故障，公安消防部门下达消防监督检查记录和责令限期整改通知书的。
供水供电等专业经营单位不得强制物业代收费用
●业主问题：
每年交那么多物业费，物业公司究竟干了哪些活儿？
●征求意见稿规定：
物业服务内容主要包括8 类事项：管理和维护物业共用部位及共用设施设备；养护公共区域绿化；维护公共区域环境卫生；维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；保管物业档案和物业服务档案；其他约定的物业服务事项。
物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉或者申请仲裁。
住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。
街道办组织指导成立业主大会
●业主问题：
业主大会难召开，业主委员会迟迟成立不了，或者说了不算。
●征求意见稿规定：
街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。
符合下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组：业主入住面积比例达到50%以上的；业主入住户数比例达到50%以上的；自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到25%以上的。筹备组应当自组成之日起60日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。
业主大会的职责包括：制定、修改业主大会议事规则及管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用物业专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施；决定物业管理区域内的其他事项。
业主委员会应当履行的职责包括：执行业主大会的决定和决议；组织召开业主大会；代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益等。
业主出租房屋应告知业委会和物业公司
●业主问题：
小区部分业主随意出租房屋，经常进出一些不三不四的人，还有的民房被改成理发店、小饭桌等经营机构。
●征求意见稿规定：
业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意，并依法向有关部门办理相关手续。业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。
物业管理区域内车库应优先满足业主需要
●业主问题：
小区车位不足，公共道路上经常发生“车位大战”。还有的人没买停车位，物业公司不让进小区，合理吗？
●征求意见稿规定：
物业管理区域内的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。在满足业主需要后，开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过6个月。
因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或其他共有场地停放车辆。
未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。
物业公司信用成招投标“门槛”
●业主问题：
老百姓对物业的信誉度不够了解，只能听凭开发商安排。
●征求意见稿规定：
市房管部门应当建立物业服务企业及物业使用信用信息管理制度，加强对物业服务企业和物业使用的监督管理，把物业服务企业信用信息作为企业资质晋升、招标投标等重要参考依据。具体办法由市房管部门制定。
新建物业销售前，房地产开发企业应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅项目总建筑面积3 万平方米以下的、非住宅项目1 万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当在物业销售前对临时管理规约向买受人明示并予以书面承诺。