济南开放式小区“微整形”：效果有待检验

　　今年7月，山东省住建厅出台《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，计划用5年推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理。在具体实施上，将对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助和多种形式的经营激励。

　　11月，济南市老旧住宅小区整治改造和物业管理工作领导小组办公室向历下、市中、槐荫、天桥、历城区政府和市政府有关部门发函，就《关于老旧小区整治改造和建立长效管理机制试点工作的意见》征求意见，并提出将在2016年6月底前完成11个老旧小区、180万平方米的整治改造。

　　楼道脏乱易回潮、消防通道停满私家车、小区安全存在隐患……这些早已是很多老旧开放式小区居民头疼的问题。“引入‘物业化管理’是今后开放式小区管理的主要方向。”业内人士表示。不少基层街道办事处都在创新社会管理上动脑筋，尝试给开放式小区引进物业管理。物业化管理的模式在全市多个社区已有实践，但街道及社区负责人也都表示，目前还在“摸着石头过河”，效果如何，仍然有待时间检验。

　　 居委会承担着“物业职能”

　　在封闭式小区，楼道内的灯坏了，谁来修?物业。下水管道堵了，找谁?物业。停车位被占了，谁负责?还是物业。但在老旧开放式小区，没有物业，这些问题都会被反映到居委会来。翻看多个居委会的工作总结不难发现，给老旧居民楼换声控灯、更换楼道玻璃，甚至收缴每月几元钱的保洁费，这些都名列其中。

　　在记者采访过程中，常有居委会工作人员说，“上面千条线、下面一根针。”在行政性工作之外，很多老旧小区的居委会还要承担着一部分物业管理的职能。

　　以玉函小区北区为例，在引入物业之前，小区的公共环境卫生往往是只能由居委会出面协调，而环境卫生、乱堆乱放等都是“老大难”问题，居委会力出了不少，却往往并不讨好。

　　采访中，很多居民都表示，开放式小区进行物业化管理，其实是对以前配套不完善在还债。去年刚搬进燕子山小区的何先生，今年就赶上了小区实行物业化管理。

　　“以前住的也是开放式小区，一旦加班回家晚了就没地儿停车，还有很多邻居都加了地锁占车位。”而停车难这一状况将会在这里得到改善。燕子山小区社区党委书记于永峰说，他们已对有条件封闭的院落安装道闸，并陆续为小区内车主办理门禁蓝牙，由于小区停车资源有限，他们将优先考虑户口本、行车证、房产证“三证”统一的住户，其他车辆可选择离小区并不远的燕山学校地下停车场。

　　也有人提出，如果要在开放式小区试行物业化管理，第一条就要成立业委会，从而将小区委托给物业公司。在这一点上，燕子山小区社区则另辟蹊径。

　　在居委会进行的前期摸底调研中，约有7成居民同意、1成犹豫、2成反对。正是因为这样一份数据才更加坚定了于永峰要在小区开展物业化管理的决心。在成立业委会这一问题上，社区采取的是居民代表大会制，以楼道单位为单位，由居民推选代表，和单位宿舍的家委会代表，共79名成员参加，并选出了15个人组成的执行委员会;由执委会授权居委会进行招标、管理和监督。而在评标时，居委会并不参与，也是由居民代表组成评标人团队进行投票。

　　虽然没有业委会，但从始自终，燕子山小区社区还是坚持着“民事民意民决”的原则，将物业化管理这一与居民息息相关的问题，交由居民自主决定。甸柳八区也是根据居民代表大会的意见，将引进物业公司的权限委托给居委会。李世芬就告诉记者，“最后汇总上来的签字率达80%以上，如果不算租住户，签字率会更高。”

　　而有了物业公司之后，燕子山小区社区也仅仅是把楼道卫生和墙面、停车、安全巡逻等问题交给了物业;小区内道路、绿化庭院整修等问题要么是由政府主导，要么是由办事处另外委托专业公司来做。杨珂就说，因为开放式小区物业化管理这一概念还属于新兴事物，其实在早年间的整治中，政府和社区已把原本的物业职能分解了，“比方说小区绿化，大明湖街道在4、5年前已将绿化维护外包，专人专管”，杨珂告诉记者，现在为了帮助居民解决家里小修小补的难题，街道还聘请了两个专业水电工，成立了“家家帮”，同时也配合物业进行工作，“因为居民早已养成了习惯——有事找社区，所以居委会的‘左手’拉着物业，‘右手’拉着居民，得等他们双方的手拉在一起，居委会才不用承担过多的物业职能。”在采访中，很多基层工作者赞同杨珂的观点，目前，居委会夹在居民和物业之间的状态，是一个过渡，也是必然。