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近日，在济南西客站一售楼处内，前来看房的人并不少。记者 王媛 摄

　　济南楼市5月已经热起来了，你感觉到了吗？统计局数字显示，济南房价一年来首次上涨。数字的背后又是一种什么情况？楼市上涨中介的收入是否大涨？楼盘价格会水涨船高吗？从股市赚的钱会流入房市吗？

　　中介5月入账350万，环比增六七成

　　作为二手房中最受欢迎的房源，学区房成交量在增加的同时，价格也出现了微涨。辅仁学校附近一家中介的负责人说，未来小学不能择校，受政策影响，学区房价格目前在每平米14000元左右，涨了200块钱。“济南目前热门学区房价格已经到了一个制高点，未来大涨基本不可能，最多是小幅地上下浮动。”

　　二手房市场的红火让经纪人刘明(化名)尝到了甜头，5月份他的业绩在公司28家门店中成了第一名，成交了7套房子，是一般员工的三倍多，为公司赚取佣金12万，而他自己当月也有了3万多块钱收入。

　　“上个月成交的7套房子有4套都是年前观望的客户。”刘明说，“3·30”政策出台后，无论是贷款还是税收对购房者都是有利的，自此之后，刘明明显感觉店里的客户多了，此前观望的客户跑得更勤了。“公积金政策松绑后，有些房主提出要涨点钱，有些老客户就有点坐不住了。”刘明说，他上月成交的房子都是二七新村附近一室或两室的小户型，总价在五六十万，最高的不超过80万，客户都是首次置业的刚需客户。

　　“往年楼市行情好的时候，我有同事一个月能带来18万的佣金，个人赚个七八万也很正常。”刘明说。

　　刘明供职的大型连锁中介负责人说，4月份起，各家门店的人明显增多。除了刚需这样的主力客户外，受营业税“5改2”政策影响，不少“次新房”的成交量明显增多，二次改善需求的客户增加了4 0%，这些客户多是给孩子买学区房的，还有想改善当前住房条件的。“公司5月份的业绩在350多万元，比前几个月增长了六七成。”负责人说，客户需求量明显得到了释放，此前也不是没有需求，只是需求没有得以实现。济南市房管部门统计显示，5月济南二手房网签量4515套，创下了26个月来的新高。虽然 成交量明显回暖，但多家中介负责人坦言，价格波动不大，整体稳定，市场刚回暖，买卖双方都比较谨慎。

　　改善型新楼盘一个月卖1.2亿成主角

　　5月份的新房市场，俩楼盘的“超水平发挥”惊呆了不少想买房的小伙伴：经十路上的一家改善型楼盘，13000元的高价开盘，开盘当天就卖了9.6亿；北部的一家刚需楼盘，在去年“4字头”低价开盘后，又一口气加推了1500多套房子，每平方米价格也涨了300-500元。“济南的楼市又热起来了？一直低价走量的地价盘咋也有底气涨价了？改善需求的房子怎么也这么好卖了？”

　　“客户明显多了，也比较容易谈了，整个销售也感觉好受多了。”省城西部一家大型改善型楼盘的案场负责人牛经理松了一口气，她基本不用再帮着置业顾问去谈客户了，上个月完成了1.2亿元的销售额，比4月份增加了20%左右。

　　西客站片区一直是各家楼盘竞争厮杀的主战场，这片以刚需为主的片区，像牛经理做的改善型住宅比较少见，180平米至260平米的户型主要吸引的是二次、三次置业的改善客户。虽然成交没有刚需走得快，但是项目每天的来访还是比以前增加了50%左右，跟年前“看看就走，纠结房价降不降”不同，客户的预期发生了明显变化，他们想的是“现在能不能低价买到房子，好户型好位置的房子多不多”。

　　牛经理说，二套房首付、降息等政策在不同程度上刺激了改善需求的释放，这也明显缩短了成交的周期。“像业绩好的置业顾问，一个月的业绩就能有1400万，像这种大户型房子，有这个业绩确实不容易。”跟改善型楼盘的“甜头”相比，刚需楼盘作为市场主力，表现更为谨慎。东部一家刚需楼盘负责人说，去年市场形势不好，他们做了“保底甚至是赔本”的促销，今年政策刺激过后，价格微涨100元。“未来市场的不确定因素很多，我们根据成交量试探性地调价，不会轻举妄动。”该负责人说，去年“一降到底”的价格战让不少项目虽然换来了成交量，但也是元气大伤，今年将慢慢恢复。据不完全统计，多达10家以上的在售刚需住宅楼盘减少了优惠力度，也就是说，这些楼盘都变相涨价了。但是涨价幅度并不大，每套房子的涨幅大约在5000元-20000元之间。济南市住宅与房地产信息网统计显示，5月份住宅市场成交7582套，环比增加12.5%。虽然本月开盘的数量有所减少，但是住宅市场仍然保持热销，成交量也创下了年度新高。

　　20万本金投股市，赚出260平米房首付

　　“这名客户应该是老股民，他比较理性，他当时跟置业顾问聊天说，大盘越是不断创出新高，风险也随之累积，他目的就是赚了钱买房，牛市获利后及时套利出局。”负责人说，到了5月28日股市剧烈震荡，这名客户还特意给置业顾问打了电话说，他很幸运，通过买房保住了股市的“战果”，资金落袋才会为安。

　　伴随着楼市逐步回暖，A股市场的跌宕起伏，也让省城一些股民套利出局，及时转战。在今年“5.28”暴跌之前，随着指数的节节走高，A股市场赚钱效应明显。5月之前，省城有一些股市挣了钱的股民，开始落袋为安，将股市收益投资房产，在一定程度上拉动了楼市的交易量。

　　“5月底，我们迎来了一波股市资金的回流，有三组老股民转向了楼市。”省城西部一家改善型楼盘负责人说，4月初，一名40多岁的市民来到售楼处，当时他看的是260平米的房子，总价在240万左右，想的是买一套大房子改善下居住条件，首套房是单位的房改房。客户比较能聊，自称是资深股民，炒股已有多年。信贷政策调整后，他买二套房首付降低到三成，以这套房子为例，首付款只要72万就够了。“当时客户对股市有些难以自拔，还想着再等等，再多赚点可以多交一些首付。”该负责人说，当时这名客户买房的需求很明确，他也看好了信贷政策的松绑，要在以前，他买二套房，首付至少得144万，现在首付压力的降低，让他坚定了“股市赚钱买房”的想法。

　　到5月下旬，这名客户又带着家人来到售楼处把房子定下。“他当时说了句话‘我这套房子是用20万的本金赚出来的’。”该负责人说，客户当天就交了75万元的首付款。

[编辑: 宋涛]

本文来源: 半岛网

20.06.2015  12:19