西海岸部分住宅土地使用权到期 租售正常进行

　　近日，温州部分商品房交易中遇到的问题引发热议。据介绍，作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一的原黄岛区也曾尝试，目前有些 住宅用地 使用权也已超限多年。4月19日，记者在西海岸的阿里山小区、东小区等出现“超限房”的小区调查发现，这些房子租售交易仍在进行，特别是由于紧靠香江路第一小学和黄浦江路小学，这些“超限房”仍抢手。

　　部分住宅超限三年

　　4月19日中午，记者来到了阿里山小区。不过在小区的广告栏上，记者看到贴有房屋的 租售 信息。

　　连日来，浙江温州部分商品房交易中遇到的问题也让这个小区的居民们尤为关注，因为不少人也同样面临着土地使用权到期的问题。据介绍，1990年5月19日，国家发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地的土地出让最高年限为70年，而此之前尚无政策可依。1989年，作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一的原黄岛区在国有土地使用权出让上作出了大胆的尝试，对部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限，而现如今阿里山小区不少住户的住宅用地使用权已经超限。

　　按照《物权法》规定： 住宅建设 用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没作更多解释，而这让住户们陷入了尴尬。采访中，一位王先生说，他的国有土地使用证上标明的土地使用到期的日子是2012年，目前已经过去了快4年了。王先生透露，虽然是房子土地使用权超限了，但这并没耽误租售，“房屋还是能够交易的。”王先生说。

　　紧挨小学房价未跌

　　期间，记者在小区里走访时看到一则二手房销售信息上写有：“阿里山小区78平 套二 2楼56万元”。记者计算发现每平米的价格约7200元。

　　在珠江路上一中介公司工作人员称，手里正好有一处阿里山小区的房源，房子面积70多平方米，总价50多万元，每平米价格七八千元。

　　“因为阿里山的房子比较老了，部分房源土地使用权已经超期，所以价格都在七八千元左右。”这位工作人员介绍说。此外，她还透露，他们公司代理销售位于武夷山路与阿里山路交会处一处写字楼，60平米的房子便可以落户，价格每平米只有八九千元。“这个写字楼的土地使用权是50年的，而且还是精装修，所以相比较来说，阿里山小区的房价并不低。”这位工作人员说。

　　虽然房子“超限”，但房价并没怎么受影响。至于原因，房屋中介的一位工作人员分析，这是由于该地段的地理位置所决定的。他介绍，阿里山小区位于西海岸阿里山路上，往东南方走一两公里便是区政府，西侧是开发区第一人民医院，而且由于小区建设时间长，周边配套也比较齐全。

　　“尤其是旁边有两所小学，这对提升房价作用特别明显。”该工作人员称，在小区西北角是香江路第一小学，而小区往西则是黄浦江路小学。“这两所学校的教育质量应该是排在新区前列的，所以新区很多居民为了方便孩子上学而到这里购买学区房。”这位工作人员称。

　　盼望出台 续期 政策

　　在走访中，有不少居民也表示，由于房屋土地使用权超限，对房产的交易还是存在一定影响的。“如果跟其他房源一样的话，这里的房子会卖得更好，而且价格会卖得更高一些，平时很多准备购买房子的市民都会提前到物业来询问，当得知房子超限的问题后，往往会再考虑。”采访中，阿里山小区物业办公室一位工作人员透露说。

　　除了阿里山小区之外，旁边东小区的住宅土地使用权也已经到期。一位李女士说：“我们天天都在关注着这方面的信息，也盼着国家能早日出台详细的续期政策。”

　　房子交易受阻还有银行贷款方面的原因。“毕竟房屋使用权到期，所以有些银行会以此为由拒绝贷款，但并非是所有银行都这么做，有些银行还是能够放贷的。”期间，一家房屋中介也表示。

　　对此，辖区国土部门的工作人员则表示，虽然土地使用权超限，但并非房子不能买卖，办理过户并不受影响。只需在交易或者抵押时写一份知道土地到期的知情书。

　　“而对于如何来续期，目前还要等国家出台政策。”该工作人员称。 文/图 记者 徐新东

　　■背后 续期有偿还是无偿存争议

　　山东川佳律师事务所的张宝清律师说，根据我国现行法律规定的建设用地使用权最高期限：居住用地70年。《物权法》第149条则规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　“但使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费并未确定，而续期后是否应支付土地使用费的问题存在争议。”张宝清说，他更倾向于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。既然法律上没有明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期时要缴纳土地使用费，那么住宅建设用地使用权到期时住户就无需缴纳。

　　对此，西海岸土地使用权到期的市民对于续期是有偿还是无偿也各抒己见。其中，正日山庄小区的赵女士则表示，无论是有偿还是无偿，都应该根据当地的实际情况来处置，要体现公平。

　　“这一争议问题的解决，尚待法律法规作出明确规定。”有业内人士也呼吁，国家立法机关在设计上应审慎权衡，尽快出台关于出让土地续期的实施细则和收取标准，并通过立法予以确认，以缓解公众焦虑。记者 徐新东

　　焦点

　　住房土地使用权到期了该怎么办

　　近日，温州房屋２０年土地使用权到期事件引发社会高度关注。记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。对此，记者三问相关部门，期待找到市民关心的答案。

　　一问有多少“温州困境”？

　　近日，有媒体报道，温州出现了２０年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。那么，全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况？

　　记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

　　全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

　　二问年限为何会“缩水”？

　　我国的绝大部分住宅用地使用年限都是７０年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：一是在政策范围内调整。二是方便管理和处置。三是先试先行地区历史遗留问题。

　　广东省房地产研究会会长黄远华认为，除了以上三点之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限“缩水”严重。

　　三问到期到底该咋办？

　　那么，对于７０年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

　　业内人士认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。