楼市新政落地满一月 济南不敢贸然涨价青岛成交创新高

　　编者按：3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合发文，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发文，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　“3·30”楼市新政落地已满一月，其对房地产市场影响如何?近日，记者赴济南、青岛、烟台、济宁4市(均在国家统计局跟踪监测的70个大中城市之列)，带来楼市一线调查。

　 　专家表示，楼市新政下，“量增价稳”或将在较长时间内持续。

　　每个在售楼盘都感觉到了库存压力仍大

　　济南楼市“不敢贸然涨价”

　　记者　杨学莹

　　“特价房+活动，是这个五一的‘标配’。绝大多数楼盘促销很积极。特价房的让利在一个百分点左右，卖得还不错。”5月3日下午，说起节日期间的济南楼市，世联行山东区域董事总经理朱江告诉记者。

　　尽管多数楼盘声称“特价房仅限于五一”，有的还打出“4日立涨100元/平米”的口号，但买房人看起来并不着急。4月30日，在西客站一处楼盘，“政策重磅利好，楼市疯涨在即”的牌子就放在沙盘旁边，消费者并不多看它一眼。“西客站到处都是房子，去年五一前首开每平米卖6700元，现在卖6100元，往哪里涨去?现在股市这么好，谁来投资?稳住就不错了。”从泺口来看房的宋先生告诉记者。

　　据济南住宅与房地产信息网的预售公示，4月1日至5月3日，济南有75个单体建筑申领了预售许可证，其中住宅6573套，批次超过2月和3月的总和。从成交上看，记者据该网每日成交信息加总，4月济南新建商品住宅网签6924套，比3月份的6634套高出4.3%，高于往年同期。

　　“销量的增加，有降息降准、松绑二套房的刺激，也有山东取消择校政策的促动。”朱江注意到，4月，学区概念房的销售体现了明显的优势。而山东中原投资顾问部总监薄夫利认为，三四月份是传统旺季，销量增加是因为供应量的增加而致，3·30新政的刺激并不大。

　　价格方面，按照5月1日的百城房价指数，济南新建住宅上涨1.11%，涨幅居百城第4位。“这个涨幅是由于供应结构造成的。市中心楼盘、改善型楼盘集中推盘，拉高了房价均值。其实单盘看，并没有多大起伏，应该说量增价稳。”薄夫利说。

　　世联周报印证了这一点，4月9日，保利中心华府开盘成交309套，均价1.08万元/平米;4月26日保利海德公馆加推，当日成交92套，均价1.05万元/平米;4月25日燕玺台首开，成交55套，均价1.9万元/平米。绿城百合花园、重汽翡翠外滩等改善型楼盘，成交价也高于区域平均水平。

　　4月的旺销并没有根本扭转供求局面。房价与“3·30”新政之前差别不大。在鑫苑世家公馆，售楼顾问表示“现在的房价比去年首次开盘时还低四五百元，随行就市呗”。

　　“库存压力仍然大，在售楼盘不敢贸然涨价。”朱江说。记者从济南住宅与房地产信息网上看到，截至5月3日，济南有可售住宅51152套，去化周期8.5个月。

　　“12个月内算正常。但是济南潜在的供应量很大。前两年大批供应的土地纷纷到了上市期，随时可以补充市场。每个在售楼盘都感觉到了这种压力。”朱江说。

　　对于后市，朱江的预计是“稳中微涨”:“估计下一步政策会进一步宽松，有继续降准降息的可能。但房地产供不应求的时代已经过去了，投资客已经远离楼市，猛涨的基础已经不存在。”

　　 4月份共成交3854套

　　青岛二手房成交创两年来新高

　　记者　白晓

　　“自从‘3·30’政策发布以来，店里的电话就特别火爆，全天基本都在带客人看房、签单和前往交易中心的过程中。”谈到近一个月来的市场，刘洁难掩兴奋。

　　作为青岛一家中介的负责人，刘洁主要经营宁夏路周边的二手房业务。在她看来，楼市新政让中介们告别了以往的清闲日子。

　　统计数据显示，4月份青岛共成交二手房3854套，创2013年3月以来单月成交量新高，比今年3月上涨49.9%，比2014年同期大涨54%。从4月青岛二手房每日成交走势来看，共有21天单日成交量过百套，这样火爆的数据属近年来青岛楼市少有。

　　“政策导向调动了购房者的积极性，积蓄已久的需求开始集中爆发，其中‘五改二’政策市场反应相对较快，主要表现在二手房房源数量的增多和置业者购买意向的高涨。”刘洁说。

　　21世纪不动产青岛区域总监程东说，从各门店成交量变化来看，自3月下旬市场对政策预期不断升温之后，各个门店的成交量就开始齐头并进地增长，成交量与去年月均情况相比几乎翻番。

　　二手房成交火爆的同时，新房成交量也在持续回升。统计显示，4月份青岛新建商品住宅共计成交7644套，环比上涨了9.32%，同比上涨了23.50%。

　　记者调查发现，开发商推盘的节奏明显加快。据来自青岛市不动产统一登记中心的数据，5月份确定入市的新盘数量在40家左右。“从开盘规模来看，5月份的入市量远远超过了去年同期。”青岛工商联房地产联盟副理事长龙江表示。

　　“不少开发商都纷纷晒出了新政实施之后成绩单，值得注意的是，其中改善性需求占了较大一部分比重。这是由于新政的一大亮点是首次把政策鼓励的重点从首次置业调整为改善型购房。”龙江说，开发商也越来越意识到调整户型结构的重要性，很多开发商增加了三居室、四居室的房源供应。

　　截至2014年末，青岛全市各类待售房屋总面积505万平方米。而截至今年3月末，这一数字已经增至566万平方米，其中住宅待售372万平方米。从数据不难发现，青岛房地产销售市场的复苏显然跟不上库存的增速。“接下来楼市会加快回暖，但去库存仍是未来市场的主流，将以平价走量为主，‘量增价稳’仍会在较长时间内持续。”青岛锐理数据总经理马光明说。