记者调查山东烂尾楼乱象 未建好先预售挪用购房款

　　与持续火爆的楼市伴生的，是久治不愈的“城市伤疤”——烂尾楼频繁出现。枣庄市烂尾楼盘多达200万平方米，燕山公馆四周积水成河;平度市铂金府烂尾至今，有业主甚至产生过自杀的念头;济南金志地产槐苑欣城项目烂尾8年，套牢500 户;“荒芜”、“杂草丛生”、“设施破坏严重”，这是烂尾楼盘的共同表象;绝望、虐心、梦碎，是众多购房业主遭遇烂尾工程之后内心的普遍写照。

　　记者调查烂尾楼中乱象

　　记者历时两周对山东各地主要住宅类烂尾项目调查发现，此类项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象，烂尾楼在监管、经营等层面，均有着许多共性。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗对记者说：“烂尾楼之所以会大量出现，主要是政府监管不力和开发商监管不得当造成的。宏观经济环境、经济政策出现波动，可能会使部分房地产开发商资金链断裂导致烂尾。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授分析说，烂尾楼成因主要可以归结成三点：资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中，多数是由于资金链断裂产生。一方面，国际经济大环境下的金融风暴、信贷资金收缩调控房地产过热投资等宏观经济情况，容易影响项目资金来源;另一方面，开发商破产、投资方意见不合、债务问题缠身等问题，也会切断资金，促生“半拉子”工程。如何治理烂尾楼项目，尽早的让烂尾楼重获新生?这也成了一个社会难题。”

　　李铁岗向记者透露：“要解决此问题，归根结底需要政府和开发商加强监管，事后追究责任，加大执法力度。”

　　说到监管，就不得不提商品房预售制度。在烂尾项目频频出现后，关于商品房预售制度的讨论再度被提及。正是有了商品房的预售制度以后，烂尾工程才不断出现。换句话说，业主也只有在购买期房后，才会遭遇楼盘烂尾的不幸。李铁岗向记者总结说：“预售资金管理，是项目建设的最后保障。”

　　预售证制度的普遍应用带来了许多弊端，开发商在土地中标后，凭着土地使用权证就可以向银行贷款拿地，用业主钱做开发资金，建筑商垫资盖房，许多无良房地产开发商借此大玩“空手套白狼”的游戏。李铁岗认为，监管预售资金的目的显而易见就是为了防止烂尾楼的蔓延。现实的情况却是，按照目前的商品房预售资金监管的规定，预售款监管是由银行、监理单位进行多方监管。但存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款后会否及时交给银行，更多的是靠自觉，这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

　　记者了解到，东湖龙城项目的开发商在售出楼房后，预售资金并没有汇入银行监管账户，负责监管的枣庄市市中区住房和城乡建设局开发科也没有第一时间得到这个信息。因此一旦出现这种情况，商品房预售资金监管根本无从谈起。临沂市房产和住房保障局开发办科长赵廷刚向记者透露：“企业在办理预售许可之前，需要进行预售资金监管备案，就是说他需要提前和我们监管部门还有银行签一个三方监管协议，确定以后卖的房款要打入监管账户，一旦进行备案之后，我们会给他发一个预售资金监管备案证明，这个备案证明里就会显示项目信息、监管银行监管账号，就是说每一个老百姓、买房人的房款一定要存入这个监管账号，这样才能确保购房款的安全。”

2014年10月27日，临沂市人民政府颁布了新的《临沂市区商品房预售资金监管办法》。办法中第九条规定：房地产开发企业没有银行贷款的，由