社科院：一二线城市中房价下降或稳定的城市个数将增多

日前，由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布了2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称“报告”）。报告显示，3月份，北京房价有所回升但复苏基础并不牢固，部分热点二三线城市房价仍较快上升，前期房价涨幅相对较小的东北部分城市房价开始出现追涨。

报告显示， 北京房价连续2个月企稳回升，环京楼市再度下降。2018年3月大数据房价指数环比显示，与2月相比，北京房价环比上涨了1.25%，涨幅比上月扩大0.28个百分点，结束了连续9个月的房价回调。但作为环京楼市风向标的廊坊（燕郊）房价，在经历了连续三个月的止跌回升后，2018年3月环比再度下跌了1.73%，显示出市场复苏的不稳定性。西安、青岛、南宁、大连等成为新的热点二三线城市，房价环比涨速居样本城市前四位。

重点城市房价存在先涨先跌的现象。廊坊、天津、北京、上海、厦门、合肥等2016年以来第一波房价快速上涨城市，3月的房价均低于一年前的价格。2018年3月大数据房价指数同比显示，与上年同月上比，廊坊、天津、北京、上海、厦门房价跌幅分别为33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%，居样本城市房价年度跌幅前五位。成都、西安、南宁等第二波房价上涨城市，近一年房价涨幅仍然较大，分别居样本城市年度房价涨幅前五位。

一、二、三线城市住房单价普遍在万元以上，其中以1-2万元区间为最多。从大数据单价中位数看，30个样本城市中，只有沈阳1个城市每建筑平方米单价中位数在1万元以下。样本城市中在5万元以上的有北京、深圳2个城市，4万元-5万元的有上海1个城市，3万元-4万元的有厦门、广州、南京、杭州、天津、青岛、廊坊（燕郊）7个城市，1万元-2万元的有苏州、武汉、济南、石家庄、郑州、东莞、合肥、南宁、成都、惠州、佛山、重庆、西安、大连、长沙、无锡、中山、烟台、太原19个城市

对于未来楼市的形势，报告分析，从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。从金融条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处于历史相对低点。

从市场本身看，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来第一波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布了摇号购房政策或意见。新房价格管制、房价上涨预期与库存不足共同造就了部分城市新房市场严重供求失衡的局面。

从政策面看，调控政策延续，限购、限售的城市继续增加。昆明将住宅限售从呈贡区2年加码为三大热点区域3年；大连本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；一些三四线城市也开始限购、限售。

报告认为，基于以上因素综合推测，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数将增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。