房地产新政频来袭 “营改增”新政引济南扎堆卖房
春节假期刚过，房地产新政频频来袭，相较于不少一线城市的疯狂抢房，济南的楼市还有些“不温不火”。不过，近日来，不少市民却反映房产大厅频频上演“排队大戏”。昨天，记者来到房地产交易大厅，探访近期排队取号是否真如传说中的那般“疯狂”，同时大厅里又发生着哪些“买房那些事儿”。
【现场】早晨6点多就来取号，队伍排到楼梯间
“一大早来排号，那阵仗可吓人了，队伍都绕了好几道弯”，昨天，不少在济南市房地产大厅办事的市民们都在讨论着这件事。近来房产交易大厅的人数到底多到什么程度?房天下二手房公司的周先生昨天7点多来到房地产大厦时发现，等待取号的队伍已经排出了办事大厅，就连楼梯间也满满都是人，从二楼大厅沿楼道一直延伸到楼下。“从业这么多年，第一次有这样的景象”，从2008年就开始从事房地产行业的他如此感叹道，“就连2009年限购那会儿也没这么夸张”。
昨天上午十点，记者来到房产交易大厅，此时等待办理的市民相比早晨已经少了不少，但也挤满了整个大厅，想要办理业务就需要不断地在人群中穿来穿去，“借过”的声音也是此起彼伏，工作人员手不停歇地处理着各项业务。不少办事市民告诉记者，“早上8点来钟放号那会，人都排出去在一楼绕了好几圈”，基本上拿到号后大家也就各自散去了。滕女士昨天早上7点半就来到大厅排队取号，8点多就已经拿到了100来号，而上午十点窗口才办理到50多号，“还以为早点来办完就可以去上班，现在看来下午都不知道要等到几点呢。”
下午两点，房产大厅叫号显示屏上显示已经办理到109号，此时前来办理二手房网签业务的孙女士刚刚取了一张486号，取号条上显示需要等待300多位。“今天还能办得了吗?”惊讶的孙女士向工作人员问道，在得到“所有取号都会当天办完”的答复后这才安心离开。一位工作人员告诉记者，这阵子取号的人非常多，大厅不到8点开始发号，6点多就有市民在门口排队，不仅如此，就连预约也需要提前2、3天才能排上。
除此之外，记者注意到，在大厅西侧的住房交易办税服务厅里，场面更加“火爆”。咨询辅导区初税填表的市民将工作人员团团围住，有些站得远的人更是高举着房产证等相关证件，想要早点将材料交到工作人员手中。
对于如此“疯狂”的场景，不少常跑交易大厅的房产中介一边抱怨着人多，一边又觉得挺正常。“其实3、4月份本来就是房产交易的‘春天’，成交量高不是件怪事，再加上最近降税、降息、降首付，连公贷额度也提高了，一系列利好政策刺激，市场热点是正常的”，链家房地产公司的中介毕女士说。
除此之外，据不少中介分析，最近早晨排队取号的人数突然暴增也和2月底开始实行的“实名制”有关。记者在现场看见，一张温馨提示中写着“抽号排队已实名制，请申请人出示本人身份证抽取排队票号，同一申请人只可抽取一张排队号;号票上打印的姓名必须与业务申请人一致”。自打限制了他人代取号、一人占多号后，原本由中介早早来到现场，替多个客户抽取号码的场景不见了，想要办理业务必须本人持身份证前来抽号。因此，“实名制”限制了不合规的取号方式同时，也无形中让取号的队伍看起来更加“壮大”。
【市场】“营改增”影响不确定，房主争相提早卖房
根据日前召开的国务院常务会议，从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。昨天，记者在现场注意到，“个人二手房交易将改征增值税”的消息也引起了不少买卖双方的关注。
“现在办理要收营业税，5月份就又改政策了，到时候可能能再少收点税，要不我们等等?”昨天现场，记者就听到几位办理过户交易的市民在讨论“营改增”问题，不过最终双方还是当场办理了缴税业务。“虽然听说是税收只减不增，但到时候的细则还很难说，还是不等了”，买方告诉记者。
房天下二手房公司的资深置业顾问刘先生告诉记者，虽然最近“营改增”讨论的很热，但细则没出也让不少准备卖房的卖家担心有所变动。“以前10万块就能买套房子，现在出让可以卖到100来万，营改增之后按照增值部分11%征税，原本只需要交房屋价格的5.6%营业税，对符合条件的还可免征，因此现在看来有可能出现比原来缴税还更多的情况”，刘先生说最近不少卖家正为此顾虑，生怕“营改增”之后自己的房子卖不到现在的高价，这几天就开始急着抛房。“不过，由于政策还没有最终出来，到底哪些项目可以抵扣并不明确，甚至是否涉及二手房交易税费的变动也尚未明晰，现在还很难说”，刘先生表示。
专家解读
“回暖”谈不上，济南刚需购房仍是主力
相较于一个月前各项利好政策刚刚出台，济南楼市还有些“不温不火”的状态来看，近日来济南无论是新房还是二手房的交易量、成交价格都在噌噌上涨，就连房产大厅现场排队取号的市民也比先前多了不少，如此足以证明济南楼市的春天来了吗?
对此，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授向记者表示，“回暖还谈不上，只能说是平稳”。 据李铁岗分析，北上广等一线城市出现疯狂抢房存在着投机和融资的问题，深圳个别房价上涨50%的情况更是非理性的，而济南作为房地产三线城市区域资金的流动性比较慢，总体来看还没有达到“回暖”的程度。
“不可否认各项利好政策影响比原来预期的效果好，但从济南本地的楼市环境来看，交易成交中刚需购房仍是主力，大多数不属于在利好政策下积极参与房产买卖的族群”，李铁岗说。对于即将实行的“营改增”，李铁岗也认为“和先前的政策区别不大，都是对去库存有一定积极作用”，但结合济南的楼市情况会产生什么“化学反应”，还需要进一步观望。
问题观察
缴税需“首套房”声明 个别中介钻空子
“你是否除此套房外在省内没有住房了?”昨天，记者在涉税咨询辅导区看见，工作人员反复向每一位填表的卖家提问。得到肯定答案后，卖家就需要在《济南市房屋登记信息查询结果证明》中写道：“我声明，除此住房外，在山东省内无其他自有家庭住房”，并按上手印。
而卖家杨女士在填写证明时却发现，“为什么我在省内还有其他房产，但中介却叫我填‘首套房’声明”。 对这张声明起了疑虑的杨女士当即停下笔来，向身旁的中介问道：“我在东营和烟台都是有房的，写这个会不会影响我以后的交易?”而中介却不停地催促她“你签了就行，不会有影响”。见杨女士仍犹豫不决，中介便告诉她，“你要不放心就别填，你个人掏钱付了这笔个人所得税”，最终杨女士还是在证明中写下了“首套房声明”。
经过多日来的暗访，记者发现这样的“钻空子”操作并不是个例。根据济南目前执行的个税缴纳标准，当该套住房为家庭唯一住宅，购买时间超过5年，如果两个条件同时满足可以免缴个人所得税，因此为避免买卖双方为谁缴税而争执，又能尽快促成成交，个别中介便“支招”卖家隐瞒房产信息。“这样填就是冒个险，有时候联网信息查不出来就可以少缴，”，一位中介曾向记者透露，“如果审核的时候查出来，再补缴就行了”。