山东调研各地商品房库存 住房供应偏多将被"釜底抽薪"
3月27日,国土资源部、住房城乡建设部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。鼓励将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
由增变减,
住宅供地转向
每年拿出多少土地盖住房?百姓很关心。按惯例,每年3月底,各市要向社会公布年度住房用地供应计划。记者从省国土资源厅获悉,目前,我省已经有城市上报了计划,但没有报齐。至于各市今年的住房用地安排增了还是减了,还要等汇总以后才能算出。“从去年的实际供地看,我省住宅供地面积比以前略有减少。”省国土资源厅相关负责人告诉记者。
某市一位长期从事国土管理的工作人员告诉记者,强调局地“减少住宅用地供应”,多年来还是头一次。过去无论“国五条”还是“国八条”,都要求“增加”。2013年2月出台的“国八条”还要求,“当年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。”
我省的住房用地供应量有多大?据中国土地市场网数据,2012年,山东住房用地供应计划1.1万公顷,约占全国的10%。年底供出9470.55公顷,其中,中小套商品住房6294.05公顷。
山东财经大学房地产研究所所长郭松海教授告诉记者,在库存高企的地方,减少住房供地不仅能调控市场,也减少土地浪费。长期以来,土地的城镇化快于人口的城镇化,土地使用粗放浪费,按国家标准,城镇人口每增加1万人,占用土地应增加1平方公里。但实际上,我省和国家平均水平类似,是这个标准的2倍。
转型利用,
难在地价“倒找”
27日两部《通知》提出,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。
郭松海告诉记者,以前,各级国土部门也密切关注未开发房地产用地,比如国土资源部法律中心公布过,截至2012年底,全国这类“囤地”14.45万公顷。不过,当年的导向是促其开发,早日补充市场,这次的倡导“转型”,是新的提法。
从操作上说,一位长期从事国土管理工作的人士直言:“有点难度。因为住房用地贵,其他用途的便宜。要转变用途,政府就要退还一部分土地出让金。不过能发展别的产业,政府也应该有积极性。”
是否“偏多”,
我省正调研库存量
和全国的大形势一样,调结构、去库存,是今年2月我省住房城乡建设工作会议对房地产调控的定调。
到底我省各地的商品房库存是个什么状况?省住房城乡建设厅相关负责人告诉记者,该厅做过一些调研,但他并没有透露调研的结果。
记者27日晚从济南市住宅与房地产信息网上获悉,目前济南市区新建商品住宅可售套数为51484套,相比去年全年销售的6万套,去化期8-9个月,比较正常。
由青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”,近日停止了公布可售房源数据。据中国价格指数研究院青岛分院的数据,截至2014年12月底,全市新建商品住宅库存量大约16.3万套,总面积1800万平方米,而去年,青岛销售9万套、909万平方米,去化期近两年。
到底怎样才算“住房供应明显偏多”?郭松海说,并没有一个明确的杠杠,通常库存量高于月销售量的12-15倍,就算高库存。或者看套户比。据公开数据,我国户均拥有住房1套多,有些三四线城市已经达到1.5、1.6,这还不包括小产权房。
消化存量,
户型可调打开通道
《通知》提出,多渠道筹措房源。将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构。
“以前我们也尝试过购买商品房当公租房,但商品房户型太大,公租房国家要求不超60平方米。允许调整户型,就打开了通道。”济南市住房保障和房产管理局住房保障处处长贾萌告诉记者。
记者从省住房城乡建设厅获悉,我省青岛、潍坊等地已经开始了购置存量房当作保障房的探索。记者从潍坊有关方面了解到,近年来潍坊市区的公租房并未集中建设,全部从市场上购买。还有一些棚改项目,政府尝试“牵线搭桥”,基层政府或村民、居民自治组织和开发商“谈判”,整体购买市场存量的现房作为安置房,即消化了存量房源,又实现了快速安置。老邻旧居的仍然住在一起,满足了群众集中居住的愿望。
原标题【 山东调研各地商品房库存 住房供应偏多将被“釜底抽薪” 】