二手房资金监管遇冷 买卖双方都不知有此业务

　　核心提示： 济南市房管局自2008年9月推出二手房交易资金监管业务至今6年时间里，办理该业务的数量占到二手房成交总量的比例不足两成。
　　??齐鲁晚报济南10月31日讯(记者 喻雯)10月27日，二手房买卖济南版合同正式启用。为了保障房款交易安全，实现“钱房两清”，合同中对资金监管做出明确要求。齐鲁晚报( http://www.qlwb.com.cn/ )记者采访获悉，济南市房管局自2008年9月推出二手房交易资金监管业务至今6年时间里，办理该业务的数量占到二手房成交总量的比例不足两成。好的政策为何遇冷？30日，记者进行了深入了解。
　　??现状：房款由买卖双方直接交易
　　??通过中介买卖二手房，广大购房者最为关注的就是房款的交纳方式和安全性。买方担心先交首付款，卖方不给过户；卖方担心先把房子过了户，房款拿不到。由于房产交易无法真正做到“钱房两清”，房产交易资金何时付、如何付，成了买卖双方最为关注的问题。
　　??30日，记者走访省城多家中介了解到，目前大家对资金监管业务并不熟悉。济南百居安房产总经理熊良顶说，他们店里成交的房子很少有做资金监管的。一 般来说，购房者的定金、首付款都是直接交给房主。双方签订买卖合同后，买方把定金先给房主，银行审批完贷款后，再把首付款直接打给卖方。
　　??“中介会帮助购房者把房子的基本情况核实清楚，比如有没有抵押、查封等，有关房款都是买卖双方来完成。”熊良顶说，多数客户对资金监管这项业务不了 解，也有一些人认为没必要去做。三宇和记地产有关负责人说，现在不少房主卖的房子还没有还清贷款，卖房子时，要求买方把首付款给他们用来还贷。双方签订合 同后，买方把首付款放到卖方还贷款的银行账户，等贷款还清后，再办理过户。“买方给卖方还贷，这中间是有风险的，卖方如果没有把钱用来还贷款，而是挪作他 用，房子就无法办理过户，这对买方来说有可能是‘钱房两空’。”该负责人说，考虑到这一点，客户应该关注一下资金监管业务。
　　??随后，记者又走访多家小中介，大家对资金监管并不知情。当记者提起资金监管业务时，多数中介的态度是：没听说过，太麻烦，没必要。也有中介工作人员称，他们可以帮忙代收首付款，作为第三方监管，没必要再额外做监管。
　　??记者随机采访了多名购房者，大家的反应普遍是：去中介买房，中介不主动介绍这项业务，他们自己不了解，也就没办理过。
　　??阻碍因素1
　　??中介都有自己的“小算盘”
　　??济南市房管部门统计的数字与市场反响基本一致。济南市房屋产权登记中心有关负责人称，为了避免二手房资金交易风险，早在2008年9月，济南市房管 部门就推出了“二手房交易资金监管”业务，买卖双方与服务中心签订《济南市存量房交易资金托管协议》，并按照协议约定，买方将交易资金先存入专用账户，产 权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。
　　??统计显示，2008年9月推出至今6年的时间里，办理资金监管业务的数量占到二手房成交总量的比例不足两成。“业务量不大，大部分市民根本不知此项业务。”济南市房屋产权登记中心主任杜建刚说。
　　??业务推出后为何遇冷？省城一资深地产评论人分析认为，市民买卖二手房大多通过中介完成，中介希望提供的服务越少越好，而且中介都有自己固定的业务流程，甚至有个别中介出于其他方面的考虑，不告知或不推荐客户办理资金监管业务，希望资金从自己手里走。
　　??“相当一部分群众选择中介机构代收代付房款或者首付款。”该人士说，但是按照规定来说，中介是不允许经手购房款的，此前一中介60余家店面房款一夜“蒸发”事件，就暴露了交易资金的极大风险。
　　??阻碍因素2
　　??业务量少，银行没动力去做
　　??此外，记者了解到，资金监管账户设在各大银行，但是考虑到目前业务量少，没什么收益，银行也不愿意做这项业务。最早的时候有四家银行有这项业务，后来有银行陆续退出，目前只有建行的部分营业网点在做。
　　??济南市房屋产权登记中心受理科有关负责人说，目前大多数市民对此项业务的整个流程并不了解，认为这项业务看似很麻烦，就不再过问。从办理资金监管业务的客户来看，基本都是没有通过中介，买卖双方自己成交的客户，也有少部分人对中介不信任，选择资金监管。
　　??记者了解到，目前能开展资金监管业务的银行数量不多，多数银行考虑到收益问题不愿支持该项业务。省城一家大型连锁中介有关人士透露，房子没有取得他项权证之前，原则上是不能放款的。银行肯定不愿意提前放款，这会对他们造成利息损失。
　　??此外，举个例子，同样是工商银行，并不是每个支行都会开展资金监管业务，比如市民是在历下支行贷款，但是在市中支行办理资金监管，首付款和贷款发放 都要在市中支行办理，这就使两个支行之间造成了大量资金对账问题，这种麻烦的流程银行也不愿去做。“其实在整个流程中，银行是很重要的一个环节，银行如果 一直不愿配合，资金监管也很难开展。”该人士坦言。
　　??阻碍因素3
　　??资金监管要交一定的担保费
　　??二手房买卖需要贷款时，银行需要相应的担保公司做阶段性担保，而做这项业务时，就要缴纳担保费用，这部分费用也是部分市民不愿做资金监管的原因之一。
　　??济南市房屋产权登记中心受理科有关负责人说，按照正常流程，房子过户做完抵押，取得他项权证后，银行才能发放贷款。但是资金监管业务要比正常流程提 前放款。“房子在过户前就放款，银行就没有抵押物，考虑到资金风险问题，需要找第三方机构提供相应担保。”该负责人说，这样一来，担保公司可向银行提供担 保函，有了这个担保银行就可放款。一旦贷款出现问题，将由担保公司承担补偿损失的责任。
　　??该负责人说，目前公积金贷款的监管费用是300元，商业贷款的监管费是按照最高贷款额千分之四的比例收取。“这部分钱是担保公司收取的，房管局对资金的监管完全是免费的。”
　　??政府出手制定政策
　　??简化手续缩短周期
　　??济南市房屋产权登记中心受理科有关负责人说，资金监管业务对于老百姓来说，一点都不麻烦。房子网签后，市民如果想做资金监管，就可以签订《济南市存 量房交易资金托管协议》，签完协议后，买方就去银行的监管账户中存钱，银行出具存款凭证后就可以办理过户手续。买房人领取房产证后的两个工作日内，就可以 把房款打给卖方。“签协议与网签是同时办理的，一点时间也不会耽误。”
　　??记者了解到，目前，资金监管业务对于老百姓来说是自愿办理的，相关法律法规还没有明确规定二手房交易资金监管制度。从外地市的经验来看，多数是由政府主导全面实施的资金监管。
　　??2009年7月，哈尔滨市全面实施资金监管；2011年9月，天津市全面实施资金监管；2012年4月，南京市全面实施存量房网上交易和资金监管。 多名房产业内人士认为，资金监管不是房管局一个部门的事，需要金融等多个部门的配合，建议政府出台相关政策，在全市范围内全面实行二手房买卖资金监管。
　　??为了推动业务开展，杜建刚说，目前他们正在研究学习天津等外地经验，未来登记机构也将注重与金融机构合作，整合并简化相关手续，加快房产权属转移登记办理速度，减少购房人资金滞留的时间，缩短资金监管周期。
　　??“目前来看，对于购房者来说，办理资金监管并不麻烦。”杜建刚说，下一步他们会再与银行等多个部门探讨研究，在相关费用的减免上做工作，共同推动资金监管业务量的提高。