山东青岛放宽首套房认定标准房贷松绑契税减免

24.09.2014 11:50

本文来源: 水母网

9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局等六部门发文，提出完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的六条十八点意见。“青六条”中最引人注目的，莫过于第七条意见——出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原

购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。而在之前，不管名下有无房产、不管房贷是否还完，只要贷过款，再贷都不能算首套。

房贷松绑，契税减免

9月23日，市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局、市规划局等六部门发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》，要求强化政府住房保障责任，持续加大保障性住房建设力度，在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。另外，重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设趋于完善，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。

连日来，有市场传言称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二三套房贷款也可恢复至基准利率。更有传言称，四大行将放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。在实行差别化的住房信贷和税收政策方面，意见要求满足居民多层次的住房需求，进一步活跃房地产交易市场。承担住房公积金、住房维修基金和商品房预售资金监管业务的各商业银行，要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策。金融机构和住房公积金管理机构应积极满足居民家庭合理住房贷款需求，切实改善信贷服务，优化资源配置，努力配足个人住房贷款额度，利率合理定价，加快贷款的审批、发放速度，提高服务效率。对居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位(安置)协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。

从严控制大户型住房比例

意见要求进一步优化房地产业内部结构。在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重，促进房地产业内部结构的优化升级。按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，结合保障性住房、拆迁安置住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排，优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。

多名房地产业内人士表示，由于今年楼市成交不旺、开发商资金回笼较慢，资金链紧绷威胁到开发企业的生存能力。意见一方面要求加快商品房预售监管资金审批和拨付速度，一方面要求做好房地产企业金融服务工作。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5%～20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。

房企信用差将无法拿地

为活跃房地产交易市场，意见要求以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，实行一条龙服务，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。相关部门适时举办房地产展销会等活动，进一步活跃市场交易。运用进社区、登门办证等手段，提高登记效能，维护市场秩序。

在加强对开发企业的资质管理方面，鼓励、引导开发企业兼并、重组，支持企业做强做大，提高抗风险能力，促进房地产业持续健康发展。为健全房地产市场信用管理，意见指出，研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。各部门根据信用评价结果对开发企业进行差别化管理，对于信用差的企业，取消其土地竞拍资格，限制其开发贷款行为，直至清出本市市场。加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。市委党校刘文俭教授表示，目前楼市存在一定风险，银行对房地产评级较为消极，建立信用管理系统，就相当于有了一个“房企黑名单”，失信房企将受到严重惩罚。文/图记者刘乐芳

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福州也发布房地产新政

22日下午，福州市发布房地产新政，称购房人还清房贷后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。随后有消息称，四大行也将对首套房的认定标准作出调整，改成“房贷还清再买算首套房”。记者向央行及四大行求证，并未得到回应。而多家银行表示，目前北京地区的房贷政策未变，首套房认定仍是“认房又认贷”。

福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》称：“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”另外，“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询”。

这意味着，偿清房贷后再次申请贷款可算作首套房，首套房的确定仅限于福州本地，在其他地区有房产不影响在福州享受首套房资格。

新政一出，有券商人士爆料称，上周五央行已召集四大行开会，目前正在吹风阶段，四大行也将出台政策，放松首套房认定标准，只要房贷余额还清都算首套房。

23日上午，记者向央行以及四大行求证，均未作出回应。

此前，监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

记者上午采访四大行及多家商业银行个贷部负责人，目前北京地区的房贷政策仍严格，以家庭为单位，首套房的认定还是“认房又认贷”。

“‘认房’就是只要在市住建委网站里查到名下有房，无论之前是否有贷款，再次买房的话，银行贷款都算二套房贷。”农行大兴支行房贷经理张先生说，“认贷”就是只要有过住房按揭贷款记录，无论这套房子在哪、是否还持有，之前的房贷是否还清，再买房贷款都按照二套房计算，首付需要七成。

如果算作首套房，购房者可以享受优惠，虽然银行目前给出优惠不多，最低有9折，但多数可以享受基准利率。如果按照二套房贷，那么利率最低为基准利率的1.1倍。

记者以贷款100万、贷款30年来计算本息总额。计算发现，如果按照二套房贷计算，要比按照首套房贷多出近16万。