连跌11个月后 济南新房价格终止跌

　　18日上午，国家统计局官方发布2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与3月份相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有所增加。具体到济南，上月济南新房价格结束了自2014年5月以来的下跌趋势，环比持平。不仅如此，连续下跌12个月的二手住宅价格上月也止跌了。

　　 【全国】70城房价三成环比不再跌

　　4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。

　　总体来看，70个大中城市中，有三成以上的城市房价环比不再下跌。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个;持平和下降的城市个数均有所减少。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。

　　不过，从同比价格变动来看，绝大部分在统计城市今年的价格仍低于去年同期。绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄。其中，新建商品住宅价格降幅比上月收窄的城市有15个，比上月增加12个;二手住宅价格降幅比上月收窄的城市有22个，比上月增加11个。

　　【济南】山东4个在统计城市只有济南止跌

　　70个大中城市中，山东省列入统计的有济南、青岛、烟台、济宁4个城市。

　　记者查看统计数据发现，上述4个城市中，除了济南之外，其他城市房价依旧在下跌。数据显示，上月青岛、济宁新建商品住宅环比均下跌0.3%，烟台跌幅略低为0.1%。不过相较于此前公布的3月份的数据，3个城市的跌幅都在收窄，其中青岛由0.6%的跌幅收缩到0.3%，收窄幅度最大。

　　4月份，济南新建商品住宅和二手住宅价格变动数据均为0%，也就是说环比3月份济南住宅价格4月份没有下跌也没有上涨。记者翻查此前国家统计局记录的济南房价变动的情况发现，自去年5月以来济南新建商品住宅价格已经连续11个月环比下跌，跌幅从0.4%到0.7%，去年8月甚至环比跌至峰值，为1.3%，随后一路趋缓。此次持平结束了2011年以来济南新房价格最长下跌周期。

　　不仅如此，二手住宅方面先于新房下跌，此次二手住宅的环比持平也结束了12个月的下跌周期。

　　不过从同比来看，不管是新建住宅还是二手住宅，目前仍处于下跌区间，新建住宅4月同比下跌6%，二手房住宅同比下跌5.8%。业内人士预计，如住宅价格转平为涨，时间积累下同比趋势也将扭转，不过短期之内实现的可能性较小。

　　【原因】半年内三次降息两次降准政策效应叠加

　　2014年7月到2015年2月的8个月中，全国楼市销售面积有5个月同比降幅超过两位数。销售的疲软传导到房价上，到2014年12月，国家统计局统计的70个大中城市，有68个城市出现新建商品住宅价格环比、同比双下降。

　　房地产下行压力，使得本就承压的经济增长雪上加霜。从2014年年中起，地方政府取消限购中央政府开始连续出台政策。2014年9月30日，央行推出“首套房贷还清再买算首套”的政策，11月22日，调降贷款基准利率0.4个百分点。2015年3月1日起，继续调降贷款基准利率0.25个百分点，随后5月11日起，再次调降贷款基准利率0.25个百分点。

　　再看降准的过程：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。年内第一次降准释放的流动性在6000亿元以上，第二次降准释放的流动性就达到了1.2万亿元左右。

　　单个政策没有起到立竿见影的效果，但政策的叠加效应在2015年4月开始发挥作用，房价止跌已经到来。

　　市晨配套全、位置好项目有一定涨价空间

　　虽然目前的济南市场依然是以刚需为主，但是在刚需盘热销的同时，无论是二套房首付比例降低、还是营业税“五改二”，都在悄然刺激着改善型购房需求，少数高端楼盘开始走俏。

　　房价点评网济南首席分析师王伟认为，从趋势来看，周边规划配套逐渐完善的楼盘也还是存在涨价空间。位置较偏、配套有待完善，周边恰好又竞品较多的刚需楼盘，相信不会贸然涨价而失去这次绝好的出货时机。开发商平价走量仍是主流趋势。

　　从近期的政策指向性以及开发商的表现来看，济南接下来的两年里房地产市场产品结构的变化是必然的，较为高端的、改善型的产品会逐渐多起来。这些产品从开发商拿地的时候就已经具备了一些先天的优势，比如容积率较低、区位条件好、周边环境好、地块稀缺等。对应到产品上，不出意外的话，也会是自身条件过硬的产品。这类产品当然是随着市场需求量的增加价格顺势走高的。

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