万达“帝国”将走向何方？

12.07.2015 11:52

本文来源: 济南新闻网

二楼业户基本清场完毕。(范良摄))

　　最近一段时间，“万达”又被推到了风口浪尖!本报率先对万达百货退出济南的消息进行报道后，省内其他媒体纷纷大篇幅跟进，一时间，“万达”两字成了高频词。

　　作为万达广场曾经的“暖场功臣”，万达百货的变动只是简单的业态升级吗?几乎与万达大歌星同时沦为“弃子”，这只是偶然吗?显然，万达在下一局棋，这局棋有何深意?万达“帝国”又将走向何方?

　　羞羞答答难掩“弃子”之实

　　就在本月2日，济南万达百货业户突然接到通知称，15日之前必须全部撤柜。尽管不少业户颇有不满情绪，但难挡大势只能打包退场。截至7月8日下午，万达百货1至4层已经清空了一半以上，部分业户正抓住最后机会降价甩货。在济南万达百货，这次有点情景再现之感，2014年8月这里也进行了大规模改造，整个5楼和6楼都成了餐饮和健身区。

　　而延续万达一贯的“不声张，不表态”风格，对于本次变动，万达百货官方信息为，“业态升级调整”。济南万达百货相关负责人也坚称，“属于集团层面调整，具体如何规划，还不是很清楚。”但据多名工作人员所掌握的信息，万达百货将改为室内步行街，并交给济南商业管理有限公司，万达百货与万达广场从业态到管理上都统一为万达广场。另据内部人士透露，济南万达百货有限公司正办理注销手续，万达百货实际上将不复存在。而即将于明年开业的高新区万达广场，在对外宣传中，仍然出现了万达百货的身影。不过高新区万达广场工作人员称，商管团队七八月份才会进驻，目前业态安排还不太清楚。

　　两大配套“元老”同期被废

　　几乎与万达百货被弃同时，万达大歌星也悄然易主。6月中旬，包括济南、青岛在内的多家门店被同时卖出，接手方还各不相同。日前，济南万达大歌星已变身糖潮KTV，不过门面还没来得及重装，看起来仍是曾经的模样。据报道，万达方面透露的信息显示，90家KTV将全部转手，万达大歌星即将谢幕。

　　一个是中国最大的连锁百货企业，一个是全国最大的连锁量贩式KTV企业，作为万达广场“标配”的万达百货和万达大歌星，都在没有官方明确表态的情况下悄悄地进行着改头换面的过程。一个成了万达广场，一个全盘卖出，两种不同业态最终殊途同归，都沦为了“铺路石子”。

　　有意思的是，在万达集团董事长所作的关于2015年主要工作安排中还名确提到了这两个板块——百货公司收入288亿元，新开门店17家;大歌星收入10亿元，确保实现净利润目标。按照业内的说法，万达商业的百货业态和KTV已经让王健林头疼了好久，今年他终于下定决心出手。

　　“使命终结说”被坐实

　　关于两大业态被废，“使命终结说”显然已被坐实。此前，招商压力使得万达不得不建立自有品牌作为主力店来“撑场”，甚至“填场”，以达到快速招商、快速复制的目的，万达百货和大歌星就应时而生。但当其定位为支持招商时，其盈利能力则被排在了第二位。万达百货直到2013年仍处亏损状态，去年万达百货虽然已完成利润目标，但并未公布具体数据。

　　公开信息显示，大歌星2014年收入为7.67亿元，而整个KTV行业在2013年就已经变成了负增长。去年万达集团总收入达2424.8亿元，万达百货收入占比为10.5%，而大歌星收入仅占0.3%。与其他兄弟公司动辄上百亿、千亿规模相比，大歌星的“小体格”实在不起眼。而最近几年，百货业和KTV行业都江河日下，在

　　行业进入下行通道时，万达百货和大歌星被边缘化的危险就越来越大。

　　据悉，一些选址偏僻、客流稀少的万达百货为了招徕品牌入驻，不惜补贴装修甚至直接返利给品牌商，万达集团一度“输血”供养万达百货。据悉，济南万达百货也对部分品牌提供装修补贴。但随着万达广场规模不断扩大，“培育”万达百货负担越来越重，“断奶”则是早晚的问题。如今，伴随万达广场的运作成熟以及万达品牌逐渐被业界认可，万达百货和大歌星作为商业地产的“配角”，都已经完成了历史使命，可以“功成名退”了。难免沦为“变现工具”

　　此前就有消息称，万达大歌星旗下门店将全部转让，目前已成功转让15家，价格从150万—800万不等，按平均价计算，整体转让费将达到3.6亿元。大歌星直接隶属于万达集团，整体卖出的话，只涉及员工分流问题，可以相对轻松地完成变现。万达百货则不同，关闭一家门店就涉及上百品牌。尽管济南万达百货相关负责人表示，多数品牌正好是7月底合同到期，而实际上，不少品牌告诉记者自己的合同并未到期。

　　据了解，目前部分业户，尤其是相对比较知名的，正与万达百货协调赔偿事宜，根据记者了解到的信息，赔偿数额多的甚至接近100万。此外，单是济南万达百货就有80多位工作人员或面临解约，所以万达百货并入万达商管之路还有很长要走。不过，废弃万达百货后，该区域如果能够实现市场化招商，不用靠母体补贴，对于万达集团来说，何乐而不为呢?

　　但让人担忧的是，统一并入商管的万达百货，甚至部分万达广场是否也会像大歌星一样沦为变现工具也未可知。早在2005年，万达集团因迅速扩张急缺资金便将包括泉城路万达在内的9个城市的商业广场，以31亿元的价格卖给了外企——麦格理集团。直到现在，东家换了好几茬，整个商场却日趋惨淡。

　　看起来很美的轻资产模式

　　从万达集团所强调的轻资产转型来看，为变现卖掉部分产业也有可能。王健林在2014年工作报告中就提到，“今年原计划开业的26个万达广场已在建，无法改成轻资产模式，明年开始每年开业万达广场50家以上，到2020年目标累计开业超过380家。”然而旭美商业CEO潘韬分析，“真正要做商业地产的轻资产模式，不会比做重资产更容易，更不是一个可以低门槛或无门槛进入商业地产的路径。”

　　据了解，万达过去的重资产模式，靠的是低廉的土地成本，项目中大比例的住宅销售和高额销售利润，以及高周转支撑的现金流平衡术，商业物业的开发和持有是拿地和营销的重要手段。过去十年，在金融工具不足，商业物业回报率低下的大环境下，租售结合、以售养租成为中国企业切入商业地产的首选模式。而万达要推的轻资产模式则是万达广场的设计、建造、招商、运营等都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方，万达与投资方从净租金收益中分成。实际上，企业之所以对轻资产模式趋之若鹜，是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返，“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继。

　　而实际上，此前卖出的泉城路万达就颇有轻资产模式的影子。当时麦格理集团接手后，仍然由万达集团输出管理，直到2012年双方彻底分手，万达广场才更名为悦荟广场，如今它又被北京仲量联行物业管理公司接手，地处黄金商圈的原万达广场却日渐没落。“商场更换管理者，最受影响的便是业户，之前济南便有商场被反复抵押，多次易主，业户叫苦不迭。”济南一商界资深人士表示。鉴于万达集团又一轮高速扩张的计划以及其“烧钱”的电商布局，卖掉部分万达广场来换取支撑转型的庞大资金也未为可知。