万达“帝国”将走向何方?

12.07.2015  11:52

 

二楼业户基本清场完毕。(范良 摄))

  最近一段时间,“万达”又被推到了风口浪尖!本报率先对万达百货退出济南的消息进行报道后,省内其他媒体纷纷大篇幅跟进,一时间,“万达”两字成了高频词。

  作为万达广场曾经的“暖场功臣”,万达百货的变动只是简单的业态升级吗?几乎与万达大歌星同时沦为“弃子”,这只是偶然吗?显然,万达在下一局棋,这局棋有何深意?万达“帝国”又将走向何方?

  羞羞答答难掩“弃子”之实

  就在本月2日,济南万达百货业户突然接到通知称,15日之前必须全部撤柜。尽管不少业户颇有不满情绪,但难挡大势只能打包退场。截至7月8日下午,万达百货1至4层已经清空了一半以上,部分业户正抓住最后机会降价甩货。在济南万达百货,这次有点情景再现之感,2014年8月这里也进行了大规模改造,整个5楼和6楼都成了餐饮和健身区。

  而延续万达一贯的“不声张,不表态”风格,对于本次变动,万达百货官方信息为,“业态升级调整”。济南万达百货相关负责人也坚称,“属于集团层面调整,具体如何规划,还不是很清楚。”但据多名工作人员所掌握的信息,万达百货将改为室内步行街,并交给济南商业管理有限公司,万达百货与万达广场从业态到管理上都统一为万达广场。另据内部人士透露,济南万达百货有限公司正办理注销手续,万达百货实际上将不复存在。而即将于明年开业的高新区万达广场,在对外宣传中,仍然出现了万达百货的身影。不过高新区万达广场工作人员称,商管团队七八月份才会进驻,目前业态安排还不太清楚。

  两大配套“元老”同期被废

  几乎与万达百货被弃同时,万达大歌星也悄然易主。6月中旬,包括济南、青岛在内的多家门店被同时卖出,接手方还各不相同。日前,济南万达大歌星已变身糖潮KTV,不过门面还没来得及重装,看起来仍是曾经的模样。据报道,万达方面透露的信息显示,90家KTV将全部转手,万达大歌星即将谢幕。

  一个是中国最大的连锁百货企业,一个是全国最大的连锁量贩式KTV企业,作为万达广场“标配”的万达百货和万达大歌星,都在没有官方明确表态的情况下悄悄地进行着改头换面的过程。一个成了万达广场,一个全盘卖出,两种不同业态最终殊途同归,都沦为了“铺路石子”。

  有意思的是,在万达集团董事长所作的关于2015年主要工作安排中还名确提到了这两个板块——百货公司收入288亿元,新开门店17家;大歌星收入10亿元,确保实现净利润目标。按照业内的说法,万达商业的百货业态和KTV已经让王健林头疼了好久,今年他终于下定决心出手。

  “使命终结说”被坐实

  关于两大业态被废,“使命终结说”显然已被坐实。此前,招商压力使得万达不得不建立自有品牌作为主力店来“撑场”,甚至“填场”,以达到快速招商、快速复制的目的,万达百货和大歌星就应时而生。但当其定位为支持招商时,其盈利能力则被排在了第二位。万达百货直到2013年仍处亏损状态,去年万达百货虽然已完成利润目标,但并未公布具体数据。

  公开信息显示,大歌星2014年收入为7.67亿元,而整个KTV行业在2013年就已经变成了负增长。去年万达集团总收入达2424.8亿元,万达百货收入占比为10.5%,而大歌星收入仅占0.3%。与其他兄弟公司动辄上百亿、千亿规模相比,大歌星的“小体格”实在不起眼。而最近几年,百货业和KTV行业都江河日下,在

  行业进入下行通道时,万达百货和大歌星被边缘化的危险就越来越大。

  据悉,一些选址偏僻、客流稀少的万达百货为了招徕品牌入驻,不惜补贴装修甚至直接返利给品牌商,万达集团一度“输血”供养万达百货。据悉,济南万达百货也对部分品牌提供装修补贴。但随着万达广场规模不断扩大,“培育”万达百货负担越来越重,“断奶”则是早晚的问题。如今,伴随万达广场的运作成熟以及万达品牌逐渐被业界认可,万达百货和大歌星作为商业地产的“配角”,都已经完成了历史使命,可以“功成名退”了。难免沦为“变现工具”

  此前就有消息称,万达大歌星旗下门店将全部转让,目前已成功转让15家,价格从150万—800万不等,按平均价计算,整体转让费将达到3.6亿元。大歌星直接隶属于万达集团,整体卖出的话,只涉及员工分流问题,可以相对轻松地完成变现。万达百货则不同,关闭一家门店就涉及上百品牌。尽管济南万达百货相关负责人表示,多数品牌正好是7月底合同到期,而实际上,不少品牌告诉记者自己的合同并未到期。

  据了解,目前部分业户,尤其是相对比较知名的,正与万达百货协调赔偿事宜,根据记者了解到的信息,赔偿数额多的甚至接近100万。此外,单是济南万达百货就有80多位工作人员或面临解约,所以万达百货并入万达商管之路还有很长要走。不过,废弃万达百货后,该区域如果能够实现市场化招商,不用靠母体补贴,对于万达集团来说,何乐而不为呢?

  但让人担忧的是,统一并入商管的万达百货,甚至部分万达广场是否也会像大歌星一样沦为变现工具也未可知。早在2005年,万达集团因迅速扩张急缺资金便将包括泉城路万达在内的9个城市的商业广场,以31亿元的价格卖给了外企——麦格理集团。直到现在,东家换了好几茬,整个商场却日趋惨淡。

  看起来很美的轻资产模式

  从万达集团所强调的轻资产转型来看,为变现卖掉部分产业也有可能。王健林在2014年工作报告中就提到,“今年原计划开业的26个万达广场已在建,无法改成轻资产模式,明年开始每年开业万达广场50家以上,到2020年目标累计开业超过380家。”然而旭美商业CEO潘韬分析,“真正要做商业地产的轻资产模式,不会比做重资产更容易,更不是一个可以低门槛或无门槛进入商业地产的路径。”

  据了解,万达过去的重资产模式,靠的是低廉的土地成本,项目中大比例的住宅销售和高额销售利润,以及高周转支撑的现金流平衡术,商业物业的开发和持有是拿地和营销的重要手段。过去十年,在金融工具不足,商业物业回报率低下的大环境下,租售结合、以售养租成为中国企业切入商业地产的首选模式。而万达要推的轻资产模式则是万达广场的设计、建造、招商、运营等都由万达自己做,使用万达广场品牌,但所有投资由别人出,资产归投资方,万达与投资方从净租金收益中分成。实际上,企业之所以对轻资产模式趋之若鹜,是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返,“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继。

  而实际上,此前卖出的泉城路万达就颇有轻资产模式的影子。当时麦格理集团接手后,仍然由万达集团输出管理,直到2012年双方彻底分手,万达广场才更名为悦荟广场,如今它又被北京仲量联行物业管理公司接手,地处黄金商圈的原万达广场却日渐没落。“商场更换管理者,最受影响的便是业户,之前济南便有商场被反复抵押,多次易主,业户叫苦不迭。”济南一商界资深人士表示。鉴于万达集团又一轮高速扩张的计划以及其“烧钱”的电商布局,卖掉部分万达广场来换取支撑转型的庞大资金也未为可知。

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  万达的四次转型

  第一次 1993年由地方企业转向全国性企业。

  第二次 2000年由住宅地产转向商业地产。

  第三次2006年  从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。

  第四次2014年  从空间上看,万达从国内企业转向跨国企业;从内容上看,万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

网络编辑:刘克