二套房商贷首付比例降至四成

　　中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　昨日下午5时，记者致电济南多家银行信贷部了解到，新政来了，银行将积极执行央行的相关政策。

　　去年9月央行出台政策，已拥有1套住房并已结清房款的家庭，再次申请商业贷款购买自住普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　今年3月中旬，济南住房公积金管理中心下发的《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

　　两相对照，使用公积金贷款首付两成还是三成，此次新政是看“是否已经有1套住房”，济南则看“是否过90平方米”。

　　综合上面政策来看，对于今年市民关心的国家政策实施后，面积超过90平方米的首套房能否也执行首付比例为20%，记者自济南住房公积金管理中心了解到，“最低首付款比例为20%”是一个界限性的规定，并不是统一标准。济南是否根据具体情况进行调整还要研究。政策调整的一般流程为，住建部等中央部门通知，省住建厅调整，市住房公积金主管部门调整。

　　专家解读房地产金融政策回归到常态

　　“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该及时调整，下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”中国银行金融研究所副所长宗良说。

　　“从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健，最低首付比例降为四成较为审慎，风险仍然可控，可以防止投机性需求的膨胀。”中国民生银行首席研究员温彬表示，“房地产金融政策调整有助于改善民生，发挥政策的引导作用，而非为了提高杠杆炒房子。”

　　专家指出，过去房价上行期间，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合，这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月人民银行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整，已经在市场化调节手段上作了一定的探索。

　　“在调整住房信贷政策时，更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。”郭田勇表示，今后住房信贷政策调节应采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，以更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。

　　济南商贷和公贷首付比例区别首套房商贷首付30%公贷(目前政策)90平方米以下首付20% 90平方米以上首付30%

　　二套房商贷1.拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，

　　最低首付40% 2.拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，按首套房商业贷款政策执行，首付30%公贷1.拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，按首套房公积金贷款政策执行2.拥有1套住房且相应购房商贷未结清的家庭，目前首付60%

　　三套房

　　公贷 不可贷款商贷 可贷款

　　首付款降低前后月还款额对比

　　以济南一套总价100万的房屋为例，按照现有的二套房首付比例六成计算，首付款为60万元。若首付降至四成，则只需付40万元，比之前少付20万元。

　　【此前政策】 首付60%，贷款40%

　　采用商贷二套房利率上浮10%计算以等额本息还款法贷款20年计算本息共计715185.14元，支付利息总额315185.14元，月均还款2979.94元

　　【最新政策】 首付40%，贷款60%

　　采用商贷二套房利率上浮10%计算以等额本息还款法贷款20年计算本息共计1072777.71元，支付利息总额472777.71元，月均还款4469.91元。

　　上述两种情况贷款利息差额约16万元，月供差额约为1490元。

　　近年二套房首付比例变迁之路

　　2010年1月“国十一条”二套房贷款首付款比例不得低于40%

　　2010年4月“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷

　　2011年1月新“国八条”二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍

　　2013年2月新“国五条”北上广深等城市都将二套房首付提高至七成

　　2014年9月央行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策

　　2015年3月央行松绑二套房首付全国二套房首付商贷将为四成

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　　近期济南住房公积金没有额度上调计划

　　去年10月9日，住建部、财政部及央行三部委联合发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等方面内容。

　　3月中旬济南住房公积金管理中心先后出台两大公积金调整政策。其一，放开首套房认定，还清贷款的二套房可执行首套房政策;其二，放宽农民工公积金贷款相关政策，给予农民工“公贷”优惠。

　　随着“公贷”门槛的相应细调，是否调整公积金贷款额度成为目前济南市民最为关心的话题。3月30日，记者自济南住房公积金管理中心获悉，近期该中心暂没有额度调整的计划。

　　“目前济南住房公积金贷款的额度在比较合理的范围内。”济南住房公积金管理中心相关工作人员表示，目前公积金贷款的最高贷款额度为50万元，按照相应规定住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%，根据去年济南房屋均价，50万元的最高贷款额正在这个范围内。

济南楼市开门红 一季度网签量3年来最多

　　天气渐暖，济南楼市也在逐渐升温。截至3月30日，“金三月”济南新建商品住宅网签量已超过6000套，环比翻番。整个一季度，济南新建住宅的网签量突破1.6万套，达近3年最大值。济南楼市告别签约淡季。

　　根据济南住宅与房地产信息网每日公示数据统计，截至3月30日傍晚6点，阳春三月济南共网签新建商品住宅6418套，环比2月份增加3151套，同比2014年3月份增加2494套，涨幅达79.1%，为今年的“金三银四”定下了一个高基调。

　　“春节之后，整个案场最明显的变化就是有效到访量增加了。”3月30日，济南西客站片区腊山河西路上一楼盘销售经理李先生告诉记者，购房者对楼盘关注度提高，当日到访当日成交的案例比春节之前明显增多，购房的目的性更为明确。

　　业内人士分析认为，一季度济南新建住宅成交量的上涨，首先得益于2015年1月份的高成交。受网签滞后于市场的影响，1月的高成交与2014年年底开发商冲业绩降价跑量有较大的关系。

　　克而瑞房价点评首席分析师王伟表示，普通住宅成交量持续提升，与政府、央行轮番出台的政策有着直接的联系。自去年年底到今年3月，央行在不到半年的时间内连续两次降息。据王伟介绍，在价格方面，3月商品房均价也有所上涨，究其原因，一是低价项目推盘放缓，而改善型项目却是动作频频;其二是别墅、办公、商业用房成交占总体成交比重增加，从而拉高了整体均价。