浅谈保障性住房建设和管理存在问题与对策

淄博市审计局 孙建龙

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从2011年起，我国进入保障性住房建设“加速跑”阶段。五年内，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房员150万户以上。目前保障性住房建设作为国家重要建设项目之一，建设速度越来越快，而在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍，导致保障性住房建设和管理过程中存在诸多问题。笔者结合审计工作实际，浅谈保障房在资金筹集、土地供应、后续管理等方面存在问题与对策。

存在的问题

一是保障房建设的资金筹集难度较大。2011年，中央及地方各级政府明显加大了对保障房建设的资金投入力度，包括中央补助、省级奖补资金、地方财政配套、部分土地出让金净收益、公积金增值收益、地方政府的部分资产注入及土地支持等，但仍有大量资金缺口需通过社会资金渠道来弥补，融资规模大、难度较高。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些。有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。

二是保障房土地供给方式还有待改善。受土地资源紧缺、地价上涨较快等因素的制约，一部分开发商较难通过招拍挂程序竞得心仪地块，而有关部门对开工进度的监管日益强化，后续土地储备会面临比较大的压力。首先，尽管保障房用地实行计划单列、优先保障，但在落实项目用地时仍有较多困难，缺乏保障房用地的统一规划。其次，土地收储和搬迁成本不断加大，影响了按时足额完成当年土地供应计划。再次，为压缩土地开发成本，一些保障房项目选址较为偏远，在交通教育、医疗、商贸等生活和服务配套设施建设方面缺乏综合规划，配套设施的资金未做相应安排。在加快土地供应的同时，存量土地供应政策考虑不足，中心城区存量土地较少用于保障性住房建设。

三是保障性住房相关法规建设滞后，保障房在后续运营及规范管理有等于加强。现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。家庭退出保障房的通道不畅，退出管理缺乏有效手段。租金和物业费收取难。入住保障房的家庭收入低，生活困难，对于不按时交纳租金、物业费的家庭无有效制约措施。

四是保障房后续运营管理薄弱。随着大量的保障性住房的陆续建成，保障房的后续运营管理问题也日渐凸显。准入机制的不健全导致公平性受损。以家庭收入作为划分的主要依据，存在明显缺陷和不足。居民的隐性收入无法统计，我国的个人家庭收入信息制度还不健全等原因，使得家庭收入的统计审查不够准确，出现骗取保障房现象，造成了新的社会不公。保障房后续运营专业化程度低。目前我国大部分城市均没有设立明确而专门的保障房运营管理机构，其办事机构往往挂靠在市、县的房管局，缺乏专门的从业人员。缺乏科学严格的退出机制。保障房的购买者或租用者，在一定年限后，随着自身经济状况的改善和收入水平的提高，许多不再符合保障条件的家庭仍然占用保障房资源，不愿意退出，这部分家庭便将保障房终身拥有，形成福利固化。

五是保障性住房管理机构建设需要加强。随着各类保障性住房的投入使用，后续管理工作越来越繁重。以淄博市为例，截至目前，全市累计建成保障性住房6万余套，从事住房保障的工作人员仅有60多人，监管力量严重不足，机构和人员亟需扩充。

对策

一是拓宽融资渠道，建立稳定的多元资金筹措机制。保障房建设规模要与可筹集的资金相匹配，对于资金缺口较大的地区，应逐步增加省级财政预算的投资安排，确保按规定渠道和比例投入资金。积极探索和创新中央财政资金和省级补助资金的支持方式，也可采用贴息、担保、补助等方式，调动更多的社会资金参与保障房建设。如配建、BOT、特许经营等建设模式。合理安排各类保障房建设，力争做到保障房内部各项资金的平衡。在加大建设限价商品房的同时，在位置较为优越的地段临路临街，配套建设商业用房，用于弥补廉租房和公租房建设资金缺口。通过保障性住房投资建设公司进行融资，争取银行贷款支持，吸引有实力、社会责任感强的企业，投资保障房开发建设，努力扩大建设资金来源。

二是完善土地财税金融支持政策。制订土地利用总体规划和年度计划时，要优先考虑安排保障性住房建设用地需求，合理使用存量土地，确保保障性住房建设用地的及时充足供应。逐步建立基本住房以分散配建为主体，分散和集中相结合的城镇土地供应和城市规划管理制度，明确基本住房建设用地为公益性建设用地，在土地利用规划和城市总体规划中明确相应地块和延伸范围。同时保障房建设用地供应要充分考虑保障对象以公共交通为主、就业不稳支付能力较低的特点，优先安排在交通便利、基础设施齐全、公用事业完备、就业方便的区域，运用规划调控政策积极推动社会各阶层混合居住，避免城镇形成大片贫民区。

三是加强顶层设计，健全完善保障性住房相关法律法规。明确中央政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务，建立起一个长期的、稳定增长保障性住房资金投入机制和有效的监管机制，对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，严肃查处违法违规问题，加强考核监督，发挥新闻媒体和群众监督的作用。加快住房保障的立法进度，抓紧调研和论证，推动住房保障工作进入法制化、规范化、制度化轨道，尽快健全完善相关的法律法规，为解决人民群众住房问题提供强大的法律支撑。

四是创新保障房分配管理的管理模式，确保保障住房发挥作用。探索政府相关部单位之间信息共享机制，逐步建立民政、公安、社保、银行等多部门信息共享平台。在分配环节上严格执行申请、审核和公示制度，实行保障对象的动态管理，完善保障房的准入管理，探索有效的退出机制，确保真正分配给急需家庭。在后续运营管理方面，接受社会广泛监督，探索建立政府监管、市场化运作、职责清晰、运行高效的保障房运营管理模式。

五是加强保障性住房管理机构建设，充实管理人才队伍。保障房后续运营涉及房屋维修、租金收取、物业管理等方面的工作，政策性、动态性、连续性很强，需要有专门的运营机构来实施后续的运营管理。加强政治教育、专业知识等培训，提升管理人员素质，为保障性住房管理工作提供人才保障。通过公开选聘、招投标、业务检查、工作审核等形式，探索购买专业社会服务。