土地使用权期限只剩35年 济南现“缩水”产权楼盘

31.05.2016  06:18

  住宅的土地使用权期限为70年,这是我们平常的印象。但最近,济南市民杨女士看中了位于市区北部的一套住宅,却发现它的土地使用权期限只剩35年了。

  这是怎么回事呢?

  经济导报记者调查发现,杨女士的遭遇并非个案,济南有部分楼盘的土地使用权期限只有50年,加上开发商拿地时间较早,致使土地使用权年限大幅“缩水”。

  山东省政协委员、山东法策律师事务所主任张法水向导报记者表示,根据《物权法》规定,住宅的土地使用权到期后将自动续期,但具体如何操作在执行层面还没有成熟的案例,这方面应该尽快出台明确的细则。另外,开发商在售楼过程中承担哪些信息披露义务,也应该在法律上进行明确。

  50年产权何来?

  杨女士看中的楼盘,是济南北部的影山府邸。这个楼盘位于北园高架与无影山路交叉口东南角,目前在售94平方米至125平方米的两室、三室。杨女士看中的是一套三室:“这个位置离我工作的地方比较近,周围也有学校配套,比较方便。”

  可当她进一步了解情况时却发现,这个楼盘的土地使用权只剩下35年了。“它的土地使用权总共只有50年。而且土地早在2001年便已出让,现在剩余的年限只有35年了。开发商承诺明年交房,到时候就只剩下34年了。”

  19日,导报记者来到影山府邸售楼处,其置业顾问并没有刻意回避产权为50年的事实:“这个地块原来是工业用地,后来转为住宅用地时,土地使用权的期限直接转为了50年,即到2051年的11月。”

  这位置业顾问进一步解释,这不会对该楼盘造成实质性影响:“根据《物权法》,住宅用地的土地使用权到期后将自动续期。济南有很多这样的楼盘,周边的圣泽方正园、天旺嘉园都是这样。”

  导报记者注意到,影山府邸的开发商为济南大有升房地产开发有限公司,圣泽方正圆、天旺嘉园的开发商也是它。那么,这种50年产权的住宅是个案还是比较常见?

  导报记者了解得知,除了上述济南大有升开发的3个楼盘,济南还有多个楼盘住宅的土地使用权也是50年。在东部城区就有不少,比如,二环东路以东中润世纪广场部分住宅,洪山路以东的舜兴东方,旅游路以南的逸城山色。

  在人们的印象中,住宅的产权一般都是70年,为什么有的只有50年?

  导报记者注意到,根据国家相关法规,住宅用地的出让年限不得超过70年。但下限是多少?没有规定。所以,在早期的土地出让中,有些住宅的土地出让年限低于50年,在温州甚至还出现了20年产权的住宅用地。

  在济南早期出让的土地中,有一些工业用地转为住宅用地时,将土地使用权直接转为了50年。这些土地出让的时间都比较早,大都在2000年前后。

  急需顶层设计

  那么,土地使用权少于50年的住宅能不能买?或者说,土地使用权到期后怎么办?

  虽然上述影山府邸置业顾问表示,根据《物权法》的规定,住宅的土地使用权到期后自动续期,但杨女士依然有所担心。因为,最近温州有一批土地使用权为20年的住宅到期,这批房子在进行再交易时,购房者需要缴纳总房款1/3左右的土地出让金,此事曾在业内引起轩然大波。

  根据最新的消息,国土部、浙江省国土厅已经到温州调研,并有望出台土地使用权延期规范。

  张法水也分析称,虽然《物权法》有自动续期的说法,但到底如何操作,在执行过程中还没有成熟的案例。在这样的情况下,住宅的土地使用权到期后如何续期仍面临不确定性,希望国家尽快出台相关规范。

  就影山府邸来说,上述置业顾问表示,开发商已经考虑到购房者的顾虑,可以与购房者签署补充合同,对产权到期后的一些法律问题进行约定。

  但很显然,即便让开发商对30多年后的法律问题做出合同约定,仍然无法让购房者放心。要解决这类问题,最需要的还是顶层的政策设计。所谓“有恒产者有恒心”,如果顶层政策不明朗,不仅会给开发商、购房者带来诸多不便,甚至不利于整个社会的健康稳定。

  杨女士还向导报记者反映,在她第一次去售楼处时,置业顾问并没有主动提及产权是50年的事。虽然置业顾问后来没有回避此事,但她认为置业顾问应该进行主动告知。

  张法水向导报记者分析,目前房地产市场广泛存在信息不对称现象。杨女士遇到的情况还是好的,更有某些开发商会进行一些虚假宣传,误导消费者。

  “国家应该在法律上进一步明确,开发商在售楼过程中承担哪些信息披露的义务,以此促使开发商向购房者提供全面的信息。同时,购房者也要加强自身法律意识,主动要求查看开发商的一些关键信息,不要等买了房了再后悔。媒体也要承担起责任,多提醒购房者应该注意哪些问题。”张法水说。